Luật Sư Chỉ 3 Cách "Né" Rủi Ro Khi Đặt Cọc Mua Căn Hộ

N.A (Hà Nội)

Trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên cả hai vợ chồng, căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, di sản thừa kế bao gồm phần tài sản của vợ trong khối tài sản chung của hai vợ chồng, tài sản riêng của vợ và tài sản vợ được nhận thừa kế từ gia đình vợ. Nếu người vợ chết không để lại di chúc thì di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), nếu vợ mất thì 1/2 giá trị tài sản của người vợ chia cho hàng thừa kế thứ nhất của người vợ, trong trường hợp những người thuộc diện hàng thừa kế từ chối quyền thừa kế thì người chồng là người thừa kế duy nhất.

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, việc đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đối với thời hạn đăng ký biến động đất đai quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 10 ngày. Ngoài ra, thời hạn hoàn thành đăng ký biến động đất đai là không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế căn cứ quy định tại Khoản 6, Điều 95 của Luật Đất đai 2013.

Thông thường các bên khi ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, giao dịch đặt cọc làm cơ sở để thực hiện hợp đồng căn hộ chung cư này lại tồn tại nhiều rủi ro xuất phát từ việc bên đặt cọc chỉ dựa vào sự tin tưởng đối với bên nhận đặt cọc cũng như tin vào điều khoản phạt cọc sẽ đảm bảo bên nhận đặt cọc tuân thủ đúng những nội dung đã thỏa thuận, mà không có bất kỳ biện pháp ràng buộc nào để đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc và tiền phạt cọc của bên nhận đặt cọc.

Các rủi ro phát sinh đối với bên đặt cọc phải đối diện khi giao tài sản đặt cọc cho bên kia bao gồm trường hợp bên nhận đặt cọc có thể nhận đặt cọc của nhiều người để mua bán cùng 1 tài sản và sau đó bỏ trốn; bên nhận đặt cọc trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào mục đích khác trong thời gian dài hoặc bên nhận đặt cọc cố tình không thực hiện hợp đồng đặt cọc, gây khó khăn, không chấp nhận nộp phạt cọc, không hoàn trả tiền cọc v.v.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, không có điều khoản quy định về việc hợp đồng đặt cọc buộc phải lập thành văn bản, công chứng, chứng thực và đăng ký biện pháp bảo đảm miễn là những thỏa thuận đặt cọc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì sẽ có hiệu lực ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Chính vì vậy, trên thực tế còn rất nhiều trường hợp việc đặt cọc được các bên tự thỏa thuận bằng giấy viết tay và ký kết mà không có bên thứ ba chứng nhận. Ngoài ra, nội dung trong giấy đặt cọc giữa các bên thường sơ sài, đa phần chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau, số tiền cọc, tiền phạt cọc; không thể hiện các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, không có điều khoản dự phòng rủi ro khi có hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Theo thông tin được cung cấp, ngoài việc các bên đã thỏa thuận giá trị đặt cọc là 50% giá trị căn hộ chung cư, các bên có quyền thỏa thuận về giá trị phạt cọc. Pháp luật dân sự không quy định mức tối thiểu, mức tối đa của giá trị đặt cọc và giá trị phạt cọc. Vì vậy, các bên có quyền thỏa thuận mức phạt cọc có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, khi bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì chịu thiệt hại đối với tài sản đặt cọc. Còn khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương tài sản đặt cọc (phạt cọc), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, và chỉ giới hạn trong thời hạn đặt cọc. Tuy nhiên, nếu bên nhận cọc không trả lại tiền cọc thì bên nhận cọc có thể áp dụng một trong ba cách để đòi lại tiền cọc là: thương lượng, hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà.

Người đặt cọc mua căn hộ chung cư cần xác định rõ thông tin về giấy tờ pháp lý của căn hộ đó trước khi thực hiện giao dịch. Theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013, để được thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất thì phải có đủ các điều kiện sau: “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai; Không thuộc diện có tranh chấp; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do đó, để tránh phát sinh vấn đề tranh chấp, người mua có thể yêu cầu người bán thực hiện các thủ tục xác nhận tình trạng nhà, đất trước khi thực hiện giao dịch nhằm đảm bảo đối tượng giao dịch là hợp pháp. Chẳng hạn như các bên thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc như được đề cập dưới đây.

Thứ nhất, các bên tham gia giao dịch mua bán tài sản là căn hộ chung cư cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố chặt chẽ, rõ ràng khi xác lập nội dung các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, cụ thể chú trọng các quy định về thời hạn hợp đồng, bổ sung các điều khoản dự phòng rủi ro khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ, ví dụ như số tiền phạt cọc, thời gian phạt cọc, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phương thức giải quyết trong trường hợp có tranh chấp phát sinh.

Thứ hai, để bên mua tránh xảy ra tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc, bởi lẽ khi công chứng hợp đồng, tổ chức hành nghề công chứng sẽ yêu cầu bên nhận cọc phải cung cấp được các chứng cứ chứng minh tư cách của họ, chứng minh quyền sở hữu tài sản và tài sản dự kiến mua bán không có tranh chấp. Việc này sẽ tránh gặp phải các trường hợp như giả mạo chủ đất, làm giả sổ đỏ, bán căn hộ chung cư đang có tranh chấp. Ngoài ra, trên hệ thống dữ liệu công chứng của một số tỉnh, thành phố sẽ lưu trữ các thông tin về giao dịch đối với bất động sản, tình trạng pháp lý của bất động sản do đó công chứng hợp đồng đặt cọc giúp người mua tránh mua phải đất mà chủ sở hữu căn hộ đã nhận cọc hoặc đã bán cho người khác rồi.

Thứ ba, theo khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014, hợp đồng đặt cọc đã được công chứng chỉ được hủy bỏ khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả các bên (bên đặt cọc và bên nhận cọc). Nói cách khác, để xóa dữ liệu về giao dịch đặt cọc liên quan đến đối tượng là nhà đất, từ đó bảo đảm nhà đất được đưa vào giao dịch mới, bên bán phải yêu cầu bên mua cùng ra tổ chức hành nghề công chứng ký huỷ hợp đồng đặt cọc. Do đó, nếu bên mua không đồng ý ký hủy hợp đồng đặt cọc sẽ cản trở quyền định đoạt tài sản của bên bán bởi vì các tổ chức hành nghề công chứng trên thực tế không chấp nhận công chứng hợp đồng đặt cọc/chuyển nhượng mới nếu các bên chưa thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.

LS. Vũ Thị Thu Hà
Giám đốc Công ty Luật TNHH ATS
Hotline: +8424 3751 1888