Luật Kinh Doanh BĐS 2023: Cá Nhân Không Được Mua Bán BĐS Quá 10 Lần/Năm, Hiểu Thế Nào Cho Đúng?

Quy định này được giới đầu tư bất động sản đang rất quan tâm. Trao đổi với Batdongsan.com.vn, đại diện pháp chế một doanh nghiệp bất động sản cho biết, theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, tại khoản 3, 4 Điều 9 quy định: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cụ thể, cá nhân kinh doanh bất động sản được xác định là quy mô nhỏ thì được phép kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Đối với cá nhân kinh doanh bất động sản không đáp ứng các điều kiện để được xác định là quy mô nhỏ thì vẫn được kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chính phủ quy định chi tiết cách xác định thế nào là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Quy định tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản được gọi là kinh doanh quy mô nhỏ nếu đáp ứng đồng thời 2 điều kiện sau: không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; và không thuộc trường hợp có giá trị tính trên 01 hợp đồng bán, chuyển nhượng BĐS quá 300 tỷ và không thuộc trường hợp có số lần giao dịch bán, chuyển nhượng quá 10 lần trong một năm.

Nếu cá nhân chỉ vượt một trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Với trường hợp 1: có giá trị giao dịch tính trên 01 hợp đồng bán, chuyển nhượng là quá 300 tỉ nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm không quá 10 lần; hoặc trường hợp 2: có giá trị giao dịch tính trên 01 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỉ và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là quá 10 lần.

Ngoài ra, quy định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành. Nghị định 96 chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản từ ngày 1/8/2024 trở đi.

Nhận định về việc cả 3 luật: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong 20 năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, kể từ năm 2018 – 2019 đến nay, thị trường đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn mà nguyên nhân là do những tắc nghẽn về pháp lý. Trên thực tế, cả nước hiện có trên 1.200 dự án, trên 30 tỷ USD, nằm chờ rà soát thanh tra.

Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật các tổ chức tín dụng.

Trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, đẩy mạnh năng lực thực tế.

Cũng theo ông Đính, giai đoạn thách thức, khó khăn của thị trường bất động sản thời gian vừa qua cũng là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

Khi các luật: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.

Một số điểm mới của các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần/năm, mỗi lần không quá 300 tỷ; bảng giá đất trước quy định 5 năm 1 lần, do trung ương quyết định, tuy nhiên hiện nay bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn. Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài… đó là những quy định mới sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới. Thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh hơn.