Định giá đất cần tính đúng tính đủ chi phí hợp lý cho doanh nghiệp

ĐÌNH SƠN

Do đó, việc Nghị định giá đất ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp là hoàn toàn phù hợp thực tiễn triển khai dự án và quy định pháp luật xây dựng.

Ngoài ra, việc luật quy định theo hướng liệt kê các chi phí sẽ dễ dẫn đến thiếu sót so với thực tế phát sinh, do đó, cần bổ sung quy định chung các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng để bao quát và phù hợp thực tiễn.

Cũng theo luật sư Cường, cần xác định mức biến động của giá theo công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể. Cụ thể điểm d khoản 2 điều 6 dự thảo Nghị định đang quy định 3 cách xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ khi không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường.

Tuy nhiên, việc luật chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó việc lựa chọn áp dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và doanh nghiệp bối rối trong việc xác định tính chính xác của giá đất, dẫn đến rủi ro thanh kiểm tra sau này.

Do đó, pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán, trong đó nên thống nhất áp dụng chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 3 năm liền kề gần nhất khi xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để đảm bảo phù hợp, do các sản phẩm đều là công trình xây dựng trong cùng dự án bất động sản.

Việc áp dụng mức biến động của giá theo 1 phương thức thống nhất sẽ giúp nhất quán cách tính, không lặp lại vướng mắc quy định hiện hành có quá nhiều số liệu, cách xác định khác nhau gây vướng mắc, đình trệ trong công tác xác định giá đất.

Tăng nguồn thu cho ngân sách

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho biết, luật Kinh doanh Bất động sản có quy định nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu từ 15 - 20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp quy định pháp luật có liên quan. Ngoài ra, các dự án bất động sản cần thời gian dài để xin các giấy phép cho đến khi hoàn thành. Trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư rất lớn nên đa phần các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, việc ghi nhận chi phí lãi vay là điều tất yếu, hợp lý, hợp lệ.

"Hiện nay, khoản 5 điều 6 dự thảo Nghị định chỉ đang ghi nhận tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất cho vay trung hạn từ 1 - 3 năm. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên thì cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án. Do đó, đối với các dự án quy mô lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên thì cần áp dụng tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay dài hạn trên 5 năm, tương ứng với thời gian thực hiện dự án", ông Quang kiến nghị.

Sớm vá các bất cập trong định giá đất sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung