4 Điểm Mới Của Luật Đất Đai 2024 Tác Động Tích Cực Đến Doanh Nghiệp BĐS

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là đồng bộ giữa lựa chọn nhà đầu tư với giao đất, cho thuê đất và xử lý “đất công xen kẹt”. Luật Đất đai 2024 quy định 3 cơ chế về giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125), đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 126) và trường hợp giao đất cho thuê đất không thông qua đấu thầu, đấu giá (Điều 124), phù hợp với các phương thức lựa chọn nhà đầu tư quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020. Khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có phần “đất công xen kẹt” thì Nhà nước sẽ thu hồi và giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, không phải tổ chức đấu giá với phần “đất công xen kẹt” đó.

 

Thứ hai, có cơ chế giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất từng phần (theo đợt). Cụ thể, khoản 4 Điều 116 Luật Đất đai 2024 đã cho phép giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử đất theo từng phần. Khoản 7 Điều 6 Nghị Định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 27/6/2024 cũng quy định việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư trong trường hợp giao đất theo từng đợt/từng phần.

Đơn giá đất thuê hàng năm không bị tăng sốc. Quy định mới cũng giúp các nhà đầu tư sẽ dự đoán được chi phí sử dụng đất (tiền thuê đất) để có phương án kinh doanh cho phù hợp. Luật Đất Đai 2024 (Khoản 2 Điều 153) quy định tiền thuê đất hàng năm áp dụng cho chu kỳ 5 năm kể từ thời điểm cho thuê đất. Tiền thuê cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ Bảng giá đất của năm xác định tiền thuê tiếp theo. Trường hợp tăng so với chu kỳ trước thì tỷ lệ tăng do chính phủ quy đinh nhưng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng CPI hàng năm của cả nước giai đoạn 5 năm trước đó.

Luật Đất đai 2024 cho phép bên chuyển nhượng dự án bất động sản ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (có quyết định giao đất, cho thuê đất và nộp xong tiền sử dụng đất, tiền thuê), UBND cấp tỉnh sẽ ban hành luôn quyết định thu hồi đất của bên chuyển nhượng dự án bất động sản và giao đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án (khoản 3 Điều 142 Luật Đất đai 2024). UBND tỉnh không phải xác định lại giá đất với bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Luật Đất đai 2024 (khoản 5 Điều 69) quy định Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương có biển được lập bao gồm cả diện tích khu vực "lấn biển". Khu vực biển xác định sẽ lấn biển trong quy hoạch sử dụng đất được duyệt thì quản lý theo Luật đất đai, không quản lý theo Luật Biển (Điều 190 khoản 4 Luật đất đai). Luật Đất đai 2024 cũng có quy định chuyển tiếp cho dự án đã có nội dung lấn biển mà được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư được giao khu vực biển để thực hiện lấn biển cùng với giao, thuê đất thực hiện dự án đầu tư (Điều 190 khoản 6); quy định chuyển tiếp (Điều 250 khoản 6) dự án có lấn biển được QH, TTg quyết định chủ trương trước ngày Luật Đât đai 2024 có hiệu lực thì Chủ đầu tư được giao/thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu để thực hiện dự án, tháo gỡ cho các dự án lấn biển trước đây không phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất hình thành sau lấn biển.

Điều 251 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi Luật quản lý, sử dụng tài sản công theo hướng bỏ (không còn) quy định trước khi thu hồi đất là trụ sở cơ quan Nhà nước thì phải lấy ý kiến của cơ quan tài chính. Luật Đất đai 2024 (Điều 83 khoản 3) cũng bổ sung quy định thu hồi đất theo Luật đất đai là tài sản công thì không cần phải thực hiện sắp xếp tài sản công theo Luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Quy định mới góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất nhất là dự án có tài sản công là trụ sở cơ quan nhà nước "xen kẹt" trong dự án.