Nhà bình dân - tia hy vọng phục hồi của bất động sản

Ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long cho biết, nhà ở xã hội, nhà thương mại vừa túi tiền và nhà thuộc phân khúc trung bình khá trước đây chiếm khoảng 80% rổ hàng của công ty, 20% còn lại là nhà cao cấp. Đây là công thức doanh nghiệp vận hành nhiều thập kỷ qua. Tuy nhiên, đến năm 2023, để thích ứng với tình hình mới, rổ hàng đang được cân chỉnh lại, nhà cao cấp hạ xuống chỉ còn 8%, nhà bình dân chiếm đến 92% tổng sản phẩm chào bán ra thị trường.

Ông Ngọc chia sẻ, nhà ở xã hội công ty mở bán trong năm nay có 919 căn, nhà ở thương mại vừa túi tiền khoảng 828 căn và căn hộ trung bình khá khoảng 896 căn, là nguồn cung chủ lực. Ngược lại, đối với phân khúc nhà giá cao (cao cấp) công ty chỉ phân bổ bán 207 căn, chiếm tỷ trọng rất thấp. Nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền, nhà trung bình khá lần lượt có giá bán khoảng 1-2-3 tỷ đồng một căn đã được kiểm chứng có nhu cầu mua để ở rất lớn, khả năng chi trả bền bỉ, giá ổn định bất kể thị trường nóng sốt hay đóng băng.

CEO Nam Long giải thích, năm 2023 đã được dự báo từ trước sẽ là cột mốc cực kỳ khó khăn đối với thị trường địa ốc, các thách thức lớn hơn cuộc khủng hoảng năm 2013. Vì vậy, một trong những giải pháp vượt bão là đưa ra thị trường nhà ở phục vụ nhu cầu thật.

Khẩu vị bình dân cũng được ghi nhận trong báo cáo 4 tháng đầu năm của DKRA Group, khi tiêu thụ căn hộ TP HCM và vùng phụ cận từ đầu năm đến nay chủ yếu rơi vào nhà ở hạng C (phân khúc giá rẻ). Trong tháng 4, tuy sức mua giảm trên 80% so với cùng kỳ năm ngoái, nhà bình dân vẫn có giao dịch.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, một năm qua, bất động sản mất thanh khoản trên diện rộng, phần lớn các tài sản thuộc phân khúc cao cấp, có giá 10-20 tỷ đồng trở lên đều khó tiếp cận người mua. Tình trạng kén khách cũng xảy ra ở phân khúc trung cấp nhà ở có giá 5-9 tỷ đồng một căn.

Trong khi đó, lượng giao dịch chủ lực ở mức khiêm tốn thời gian qua chủ yếu rơi vào nhà ở xã hội, căn hộ bình dân, nhà vừa túi tiền, có giá từ một đến 2,5 tỷ đồng một căn song nguồn cung còn hạn chế. Theo các chuyên gia, tăng tỷ trọng nhà giá rẻ cùng với các chính sách thanh toán "dễ thở" cho người mua, có thể gỡ thế bí đầu ra cho thị trường.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát nhìn nhận, nhà giá rẻ có vai trò quan trọng, là chìa khóa gỡ thế bế tắc cho thị trường vì kể cả khi "nóng hay lạnh" thì nhu cầu ở thật luôn tồn tại. Với mặt bằng giá vừa phải, không bị đẩy lên quá cao, không bị làm xiếc thành giá ảo, nhà ở bình dân giữ chân được khách hàng trung thành hơn là các tài sản phục vụ bài toán đầu tư kiếm lời.

Theo ông, 5 tháng nay, các giao dịch thành công chủ yếu rơi vào phân khúc nhà có giá vừa túi tiền, pháp lý hoàn chỉnh, có sự hỗ trợ lãi suất về mức hợp lý. Diễn biến hiện nay gợi lại giai đoạn 2012-2013 chỉ có các căn hộ giá rẻ (thời điểm đó khoảng trên dưới một tỷ đồng một căn) ghi nhận sức mua giữa bức tranh thị trường màu xám.

Ông Nam chỉ ra, các năm tăng trưởng nóng vừa qua, tỷ trọng nhà cao cấp mở bán lấn át, thậm chí triệt tiêu nhà giá rẻ, vô tình trở thành tử huyệt của thị trường. Tỷ trọng khách hàng đầu tư, đầu cơ thường phân bổ vào các nhóm sản phẩm giá cao với biên lợi nhuận lớn, hoặc các tài sản không phục vụ nhu cầu ở thật. Để bít lại lỗ hổng này, các nhà phát triển bất động sản đang phải tái cấu trúc lại sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc nhà giá rẻ nhằm cải thiện thanh khoản.

Theo CEO Nam Phát, tăng sản lượng nhà giá rẻ là là giải pháp lý tưởng có thể giúp phá băng bất động sản nhưng cần kèm theo giải pháp tài chính. Chẳng hạn như lãi suất phải hợp lý, giãn tiến độ thanh toán cho người mua. Tuy nhiên, hiện nay không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiềm lực để cam kết, đồng thời rất khó nắn lại rổ hàng đã trót phóng lao theo phân khúc cao cấp.

Mặt khác nhà giá rẻ có biên lợi nhuận thấp hơn, trong khi khó khăn tương đương với nhà cao cấp cũng là một thách thức. "Mặt tích cực là tình cảnh khó khăn hiện nay đã thúc đẩy các doanh nghiệp bổ sung sản phẩm nhà ở nhu cầu thật, nhờ đó ít rủi ro hơn", ông Nam nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhấn mạnh, nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đóng vai trò chủ đạo trong các giải pháp hồi phục thị trường. Nhưng giai đoạn địa ốc tăng trưởng quá nóng 5-7 năm qua, có những năm nhà ở bình dân sụt giảm trầm trọng, xuống mức không có sản phẩm mới nào, trong khi nhà trung - cao cấp và hạng sang phủ sóng nguồn cung mới.

Chủ tịch HoREA tiết lộ, trong cuộc họp với doanh nghiệp bất động sản diễn ra đầu năm nay, Thủ tướng đã chất vấn và khiển trách lãnh đạo một công ty có thị phần lớn nhất TP HCM về việc rổ hàng lệch hẳn sang các sản phẩm cao cấp và đầu cơ. Khoảnh khắc Thủ tướng hỏi "Ai sẽ là cư dân trong các dự án toàn bất động sản cao cấp này?" khiến hội trường lặng đi. Không ít doanh nghiệp ngầm hiểu họ đã gián tiếp thúc đẩy thị trường đầu cơ từ các sản phẩm phục vụ đầu tư tài chính, bỏ quên nhu cầu thật.

"Dù lệch pha cung cầu diễn ra trầm trọng, vẫn chưa quá muộn để cân bằng lại các phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội đang thiếu hụt", ông Châu nói và cho biết thêm, quan sát diễn biến thị trường 12 tháng qua, nhiều doanh nghiệp đã đăng ký, công bố bổ sung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ vào rổ hàng. Nếu được cấp phép và đẩy nhanh thủ tục pháp lý, giữa cuối năm 2023-2024 sẽ có thêm những thông tin tích cực về các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Trong thời gian tới nếu lãi suất cho vay cũng được điều chỉnh nhiều hơn, có thể kỳ vọng nhà ở vừa túi tiền sẽ là phân khúc vực dậy thị trường.