Bất động sản phân hóa mạnh sau cuộc sàng lọc khốc liệt

Nhiều doanh nghiệp lùi lại phía sau

Khó khăn của thị trường bắt đầu từ năm 2022, thể hiện ở số liệu gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng tới 39% so với năm trước đó. Trở ngại từ chính sách, pháp lý, nguồn cung và sức cầu trên thị trường đều giảm, áp lực đáo hạn trái phiếu đè nặng, dòng tiền kinh doanh eo hẹp… đã đẩy các doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy suy giảm. Rất nhiều trong số đó đã đóng cửa, ngừng hoạt động; một số khác phải thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự hàng loạt… để có thể tiếp tục duy trì.

Sang năm 2023, thị trường càng tiêu cực hơn khi số liệu từ Tổng cục Thống kê công bố có khoảng 1.300 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng gần 8% so với năm trước. Trung bình mỗi tháng, khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm nhân viên từ 50% đến 75%.

Trong một buổi họp báo mới đây, bà Trịnh Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Đất Xanh Services thẳng thắn nhìn nhận, các công ty môi giới đã cạn kiệt nguồn tiền tích lũy sau 3 năm dịch bệnh và hơn 1 năm thị trường khủng hoảng. Số liệu từ đơn vị này cho thấy, nhân viên môi giới bất động sản đã giảm 60-70% so với cuối năm 2022.

Các sàn gặp khó khăn trong việc tìm sản phẩm để phân phối vì nguồn cung trên thị trường thấp, một số khác có sản phẩm nhưng lại không thể bán được hàng. Hiệu suất kinh doanh thấp dần theo các năm, khả năng doanh nghiệp trụ lại thị trường vô cùng mong manh. Trong bối cảnh này, một số đứng trước lựa chọn đi tiếp hay dừng lại bởi ranh giới giữa thành công và thất bại là vô cùng mong manh.

“Doanh nghiệp môi giới bất động sản đối diện với những khó khăn khắc nghiệt nhất trong lịch sử”, bà Liên nói.

Không chỉ môi giới, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cũng phải tạm dừng hoạt động, chờ cơ hội mới. Công ty cổ phần Licogi 166 công bố tạm dừng hoạt động một năm kể từ ngày 15-3-2023 đến 14-3-2024 do hoạt động kinh doanh gặp khó khăn. Ngoài ra, công ty này cũng thông qua việc thanh lý các tài sản, thu hồi công nợ để trả nợ lương, nợ ngân hàng, nợ cá nhân và nợ các nhà cung cấp.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư PVR Hà Nội cũng tạm ngừng hoạt động kinh doanh từ 15-11-2023 đến ngày 14-11-2024. Lý do để doanh nghiệp sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới.

Áp lực đáo hạn trái phiếu bủa vây cũng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh bế tắc. Nhiều đơn vị gặp khó trong việc huy động vốn và không có hàng bán ra để bù đắp nguồn thu. Tập đoàn Novaland, một doanh nghiệp bất động sản có quy mô hàng đầu ở phía nam cũng lâm vào cảnh “kẹt tiền”.

Bên cạnh việc thanh toán những khoản nợ trái phiếu nhỏ giọt, Novaland và các công ty con gia hạn nhiều lô trái phiếu giá trị hàng ngàn tỉ đồng. Gần nhất, Novaland gia hạn lô trái phiếu 300 triệu đô la Mỹ với trái chủ nước ngoài đến năm 2027. Ngoài ra rất nhiều lô trái phiếu đến hạn được tập đoàn này đề nghị dùng các tài sản bất động sản để hoán đổi nợ.

Dòng tiền hoạt động hạn hẹp, Novaland lên kế hoạch phát hành số lượng lớn cổ phiếu để thu về 13.700 tỉ đồng. Số tiền thu được từ việc phát hành cũng không phải để dồn hết cho đầu tư kinh doanh mà nhằm xử lý các đầu việc liên quan đến nộp thuế, cơ cấu nợ, thanh toán chi phí vận hành, thực hiện các dự án Novaland làm chủ đầu tư.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, Tập đoàn Đất Xanh đã từng mạnh tay cắt giảm hàng ngàn nhân viên trong các năm 2022 và 2023, gần đây còn tiếp tục giải thể 8 công ty con. Song song với cắt giảm, tập đoàn này còn cho thấy “cơn khát dòng tiền” khi vừa lên kế hoạch vay vốn ngân hàng, vừa muốn huy động tiền từ phát hành cổ phiếu.

Cụ thể, trong bản công bố thông tin mới đây, Đất Xanh có chủ trương vay vốn, bảo lãnh, thế chấp, cầm cố tài sản tại ngân hàng với tổng hạn mức là 4.700 tỉ đồng. Đồng thời cũng đưa ra kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động khoảng 1.200 tỉ đồng để làm dự án, thanh toán thuế và các khoản phải nộp khác.

Về hoạt động kinh doanh, Đất Xanh cũng trải qua thời kỳ ảm đạm. Ngoài việc cắt giảm gần 1.300 nhân viên, trong 9 tháng đầu năm 2023, công ty giảm 50% doanh thu và 95% lợi nhuận. Hàng tồn kho gần 15.000 tỉ đồng, ở nhiều dự án khác nhau.

Công ty con của Tập đoàn Bitexco cũng sa lầy trong dự án The Spirit of Saigon đối diện chợ Bến Thành, quận 1 (TPHCM). Doanh nghiệp huy động 10.000 tỉ đồng trái phiếu cho dự án, nhưng đến kỳ đáo hạn lại không có khả năng chi trả. Hiện, tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu đang được tính toán phương án bán đấu giá, xử lý nợ.

Các chuyên gia cho rằng, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn khủng hoảng 10 năm trước được rút ra và điều chỉnh cho giai đoạn vừa qua. Điều này có thể khiến thị trường giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đảm bảo ổn định lâu dài. Một số doanh nghiệp sử dụng vốn thiếu bền vững trước đó, tất yếu sẽ gặp phải tổn thương. Thậm chí có doanh nghiệp trả giá bằng việc bán đi tài sản để tồn tại.

Ai có thể chớp cơ hội để ngược dòng?

So sánh giữa hai chu kỳ khó khăn của bất động sản nhiều chuyên gia cho rằng tình hình hiện tại đỡ hơn rất nhiều so với trước đó. Thị trường hiện nay chỉ là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn. Cơ hội lội ngược dòng vẫn mở ra cho nhiều doanh nghiệp có nền tảng tài chính chắc chắn, chiến lược phát triển sản phẩm với tầm nhìn dài hạn.

Cụ thể như Tập đoàn Nam Long, với việc sử dụng phân khúc nhà ở vừa túi tiền làm trục tăng trưởng chính đã “lội ngược dòng” trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua. Với tỷ lệ đòn bẩy thấp, có lượng hàng lớn sẵn sàng để bán giúp doanh nghiệp thu hút khách hàng mới và giữ chân khách hàng cũ. Dù sức mua chưa thể đạt kỳ vọng nhưng cũng không làm cho tình hình kinh doanh của doanh nghiệp xấu đi.

Trong báo cáo phân tích mới đây, Công ty Chứng khoán SSI ước tính, năm 2024, Nam Long có thể ghi nhận doanh thu 6.860 tỉ đồng, tăng 133% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 1.030 tỉ đồng, tăng 136%. Điều này nhờ lộ trình phục hồi của thị trường bất động sản và đặc biệt là sản phẩm của Nam Long phù hợp với người có nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc được đánh giá có tiềm năng hồi phục đầu tiên trong thị trường bất động sản.

Một số doanh nghiệp khác cũng thu xếp được nguồn lực để tạo lập quỹ đất, dồn dập xử lý nợ trái phiếu…. Công ty Phát Đạt công bố đưa dư nợ trái phiếu về 0 trước khi kết thúc năm 2023. Công ty An Gia công bố đang xem xét 2 quỹ đất tại quận 8 và thành phố Thủ Đức, dự kiến phát triển khoảng 4.000 sản phẩm sau khi ước tính doanh thu và lợi nhuận năm nay đều vượt trên 30% kế hoạch đề ra. Một số doanh nghiệp khác như Hà Đô, Tập đoàn CEO cũng tuyên bố sạch nợ trái phiếu.

Công cuộc tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp đã mở ra “môi trường lý tưởng” cho các doanh nghiệp nước ngoài “dò đáy” và thâu tóm thành công những dự án có quy mô lớn. Một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực.

Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khối ngoại có tiềm lực tài chính, có dự án đủ pháp lý và khi thị trường hồi phục bật tăng trở lại, họ sẽ là những người làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường với các phân khúc sản phẩm thật. Thực hiện khá sôi nổi các thương vụ M&A và sở hữu những dự án đẹp, Keppel Land hay Gamuda Land có thể sẽ bung nhiều sản phẩm vào năm 2024.

Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, các vấn đề như chính sách và pháp lý đang được khơi thông, niềm tin thị trường được cải thiện… là các yếu tố dẫn dắt thị trường bước vào chu kỳ mới. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, trong chu kỳ phục hồi phân khúc sản phẩm có mức giá gần với khả năng chi trả của người mua sẽ phục hồi nhanh nhất.

Trong các hội nghị bất động sản gần đây, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ quan điểm, doanh nghiệp cần giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, xoay trục tăng trưởng về những sản phẩm nhà ở bình dân, giá hợp lý để sớm thoát khỏi khủng hoảng. Điều này cũng phù hợp với nhu cầu thị trường và đi đúng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, theo Quyết định số 2161 của Thủ tướng Chính phủ.

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cũng kêu gọi doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Theo ông Châu, khôi phục niềm tin từ phía cầu là điều quan trọng để phục hồi thanh khoản, tạo dòng tiền. Ở chu kỳ khủng hoảng bất động sản nào cũng phải giải quyết vấn đề bằng cách tạo lập sự cân bằng giữa cung và cầu bằng một dòng sản phẩm phù hợp.

 

Theo: Kinh tế Sài Gòn