Sau Căn Hộ, Dòng Tiền Đầu Tư Sẽ Chảy Sang Phân Khúc Nào?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, niềm tin đối với thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trở lại. Cơ sở cho nhận định này bắt nguồn từ thực tế, nền kinh tế Việt Nam đã bước qua nửa đầu năm 2024 với kết quả tăng trưởng vượt trội, tạo nền tảng để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu tăng trưởng cho cả năm 2024. Theo đó, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý 2/2024 ước đạt 6,93% và 6 tháng ước đạt 6,42%, vượt kịch bản được đưa ra tại Nghị quyết 01/NQ-CP.

Trên nền tảng tăng trưởng của kinh tế, ông Đính cho biết, thị trường bất động sản quý 2/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc. Sự khởi sắc là minh chứng cho thấy dòng tiền của nhà đầu tư đang quay lại, đồng nghĩa với niềm tin đang trở lại với thị trường bất động sản. Thực tế nguồn cung mới và lượng giao dịch của thị trường tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước. Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý 2, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với hơn 14.400 giao dịch thành công. Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu được cải thiện.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung thị trường chủ yếu là các dự án căn hộ và lực cầu đến cả từ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, ước tính tăng khoảng 30% so với quý trước. Sự tăng trưởng được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, cùng với đó, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn…

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1-8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó sẽ tạo đà cho sự tăng trưởng của thị trường, càng củng cố niềm tin của nhà đầu tư với thị trường bất động sản.

Ông Đính nhấn mạnh, tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp trong quý 2 được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, dòng tiền sẽ dần “rẽ" hướng sang các loại hình khác, có các yếu tố sau:

Thứ nhất là vị trí – yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản. Vì đây là yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Đó là các sản phẩm gần trung tâm, tại các địa phương có tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển gắn liền với các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ; đã có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và khu vui chơi giải trí.

Thứ hai là tiềm năng phát triển. Các bất động sản ở khu vực có chủ trương phát triển và quy hoạch hiệu quả, có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng.

Thứ ba là các sản phẩm có pháp lý sạch, đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại hay các sản phẩm có hệ sinh thái dịch vụ cao cấp.

Do đó, ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần "rẽ" đến các sản phẩm "sẵn sàng" giao dịch và sở hữu các yếu tố nói trên.

Đầu tiên, có thể kể đến là các sản phẩm thấp tầng của các chủ đầu tư uy tín, đã đủ điều kiện bán hàng hoặc đã bàn giao, có sổ trên thị trường thứ cấp. Tiếp theo, không thể không kể đến loại hình đất nền – “kênh đầu tư vua" với lợi nhuận hấp dẫn. Các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư “săn đón”.

Ngoài ra, phải kể đến loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.