Vì sao giá bất động sản tăng cao? - Bài 2: Bảng giá đất mới - “bàn đạp” đẩy giá bất động sản tăng cao

Minh bạch hóa việc định giá đất

Bảng giá đất mới được UBND TP Hà Nội công bố ngày 20-12-2024 và có hiệu lực đến hết ngày 31-12-2025 cho thấy, tại quận Hoàn Kiếm, giá đất cao nhất tại một số tuyến đường đã lên đến hơn 695 triệu đồng/m², bằng 3-4 lần so với giá cũ. Tại TP Hồ Chí Minh, bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 31-10-2024, theo đó, giá đất khu vực trung tâm như các tuyến phố: Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi ở mức khoảng 675-687 triệu đồng/m², tăng hơn 4 lần so với trước; một số khu ven đô có nơi mức tăng lên đến hàng chục lần. Khi chi phí đất đội thêm hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, chủ đầu tư sẽ buộc phải đẩy giá bán để bù đắp chi phí. Cá nhân chuyển đổi đất vườn sang đất ở, mua bán, chuyển nhượng đất đai cũng sẽ phải chịu khung giá cao hơn nhiều so với trước đây.

Một khu đất được chia lô để đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Đức (Hà Nội). Ảnh: DŨNG MINH

Với việc bảng giá mới áp dụng để tính: Tiền thuê đất hằng năm; thuế chuyển nhượng, bồi thường khi thu hồi; khởi điểm đấu giá... theo Luật Đất đai năm 2024, đồng nghĩa với chi phí tăng lên trong tất cả khâu, từ đền bù, trả tiền thuê đến đấu giá. Kéo theo đó là chi phí đầu tư hạ tầng, thực hiện dự án tăng, giá căn hộ, đất nền cũng được đẩy lên nhanh chóng. Một mặt, quy định về giá đất minh bạch giúp chống đầu cơ, tích trữ, nhưng mặt khác cũng có phần khiến giá đất và BĐS bị “thổi phồng”.

Phát biểu tại hội thảo đóng góp ý kiến, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì vào đầu tháng 6-2025 tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân nhấn mạnh: Luật Đất đai năm 2024; Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đã bước đầu phát huy hiệu quả, góp phần ổn định thị trường, bảo đảm quyền lợi các bên. Tuy nhiên, việc triển khai còn không ít lúng túng. Bộ chủ quản sẽ sửa đổi, hoàn thiện việc xác định giá đất, từ phương pháp định giá đến cách thu thập dữ liệu.

Nhiều chuyên gia khẳng định, bảng giá mới tiến gần giá thị trường, giúp minh bạch thị trường BĐS, nhưng tạo áp lực chi phí lớn. Do đó, Nhà nước cần công khai thông tin bảng giá, hướng dẫn chi tiết theo hệ số điều chỉnh. Đồng thời, hỗ trợ đào tạo, trang bị công cụ định giá hiện đại như bản đồ số, hệ thống thông tin địa lý (GIS), dữ liệu giao dịch... Đặc biệt là cần phân cấp rõ trách nhiệm trong định giá đất và lựa chọn tổ chức tư vấn.

Giải pháp điều tiết cần linh hoạt, sát thực tế

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, bảng giá đất mới áp dụng đồng loạt trong bối cảnh thị trường còn yếu, thiếu lực cầu là con dao hai lưỡi. Đây là công cụ phản ánh sát giá thị trường, giúp chống thất thu ngân sách nhưng cũng vô tình đẩy giá BĐS vượt ngoài khả năng chi trả của đa số người dân, làm tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá nếu không được điều tiết kịp thời.

Nhiều chuyên gia đồng thuận rằng, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là cần thiết, song phải được ban hành và áp dụng một cách có lộ trình, cân nhắc kỹ bối cảnh thị trường, nhất là khi nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch Covid-19 và nhiều lĩnh vực khác còn khó khăn. Việc định giá đất phải đi kèm với đánh giá tác động toàn diện tới người dân, doanh nghiệp và thị trường. Bảng giá đất mới, công cụ quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả và minh bạch đang phát huy mặt tích cực nhưng cũng vô tình trở thành “bàn đạp” đẩy giá BĐS tăng cao nếu không đi kèm giải pháp kiểm soát đồng bộ. Để giấc mơ an cư của hàng triệu người dân không bị đẩy xa hơn, cần sự vào cuộc quyết liệt, linh hoạt và thực chất hơn nữa từ các cơ quan quản lý trong định giá, quy hoạch, tách thửa, nhất là tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý đang làm nghẽn dòng chảy của thị trường nhà đất hiện nay.

Siết chặt điều kiện tách thửa, có gây khó cho dân?

Để bình ổn thị trường, nhiều ý kiến đề xuất cần tập trung gỡ “nút thắt” về nguồn cung, yếu tố đang bị bóp nghẹt không chỉ bởi giá đất tăng mà còn do vướng mắc pháp lý, quy định tách thửa chặt chẽ, quy hoạch “treo”, thủ tục cấp phép dự án chậm... Những quy định mới về diện tích, chiều ngang, điều kiện hạ tầng đối với việc tách thửa đất ở tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và nhiều địa phương đang khiến người dân gặp khó khăn, thị trường BĐS khan hiếm nguồn cung đất thổ cư nhỏ lẻ cũng là nguyên nhân khiến giá nhà, đất có xu hướng tăng mạnh.

Từ ngày 7-10-2024, Hà Nội chính thức áp dụng Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND, thay thế quy định cũ về điều kiện tách thửa đất ở. Quy định mới yêu cầu thửa đất tối thiểu sau tách tại các phường, thị trấn phải có diện tích ≥ 50m² và cạnh giáp đường tối thiểu 4m. Đối với các xã vùng đồng bằng, trung du và miền núi, diện tích lần lượt là 80m², 100m² và 150m² với yêu cầu chiều rộng mặt giáp đường không nhỏ hơn 5m và 6m.

Tại TP Hồ Chí Minh, Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND bắt đầu có hiệu lực từ ngày 31-10-2024. Theo đó, điều kiện tách thửa ở khu đô thị nội thành như quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Tân... là đất có nhà phải rộng tối thiểu 50m² (mặt tiền ≥ 4m), còn với đất chưa có nhà, diện tích tối thiểu 80m² (mặt tiền ≥ 5m). Các huyện ngoại thành như: Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè thì điều kiện còn cao hơn: Đất chưa có nhà phải từ 120m² trở lên và mặt tiền ≥ 7m. Bên cạnh diện tích, người dân còn phải bảo đảm lối đi riêng ≥ 3,5m đến 5m, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp quy hoạch.

Chị Nguyễn Thị Quỳnh Trâm, trú tại huyện Đông Anh (TP Hà Nội) không khỏi trăn trở, gia đình chị có thửa đất rộng 60m², muốn tách cho hai con nhưng không đủ điều kiện theo quy định mới. “Nếu theo Quyết định 61 thì mỗi thửa sau tách phải đạt 80m², vậy là bất khả thi. Chúng tôi chỉ muốn chia cho con ở riêng, chứ không kinh doanh hay phân lô bán nền gì cả”, chị Trâm bày tỏ.

Không chỉ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhiều địa phương như: Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... cũng áp dụng quy định diện tích tối thiểu từ 60m² đến 100m² cho mỗi thửa sau tách, kèm theo yêu cầu mặt tiền rộng ≥ 4m và hạ tầng hoàn chỉnh.

Cần giải pháp hỗ trợ về hạ tầng, thủ tục hành chính

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) nhận định: Việc nâng diện tích tối thiểu để tách thửa từ 30m² lên 50-80m² về lý thuyết giúp kiểm soát phân lô tràn lan, bảo đảm hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, điều này đang làm giảm nguồn cung đất nhỏ lẻ ra thị trường, khiến giá đất bị đẩy lên cao. Theo ông Toản, đất nền nhỏ dưới 50m² từng là phân khúc phù hợp với người thu nhập trung bình. Nay với điều kiện mới, các thửa đất nhỏ không được tách, dẫn đến nguồn cung giảm mạnh, giá đất thổ cư tăng 10-20% chỉ trong vài tháng gần đây tại một số quận, huyện vùng ven như: Đông Anh (Hà Nội) hay Bình Chánh, Hóc Môn (TP Hồ Chí Minh).

Luật sư Vũ Công Dũng (Hà Nội) cho rằng: “Rất nhiều gia đình hiện có nhu cầu chia nhỏ đất để làm tài sản cho các con hoặc để thực hiện thủ tục thừa kế. Với những quy định mới, việc này gặp rất nhiều vướng mắc. Các thửa đất nhỏ trước đây có giá trị sử dụng cao thì nay gần như bị “đóng băng”, không thể tách, cũng không dễ chuyển nhượng. Do đó, nên quy định linh hoạt hơn đối với nhu cầu tách thửa phục vụ thừa kế, không thương mại hóa, chẳng hạn như giữ mức tối thiểu 30m² và mặt tiền 3m với các điều kiện sử dụng riêng, kèm thời gian hạn chế chuyển nhượng”.

Cũng theo luật sư Vũ Công Dũng, chủ trương nâng điều kiện tách thửa nhằm quản lý đất đai chặt chẽ hơn, không để phát sinh các khu dân cư tự phát, gây áp lực cho hạ tầng giao thông, thoát nước, điện nước... Tuy nhiên, nếu siết quá mức sẽ khiến quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân bị hạn chế. Đặc biệt, đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất chính là người thu nhập thấp và người dân vùng ven. Đó cũng là lý do khiến giá BĐS tăng cao. Do đó, việc siết điều kiện tách thửa cần đi kèm giải pháp hỗ trợ hạ tầng, minh bạch quy hoạch, rút ngắn thủ tục và có cơ chế linh hoạt với các trường hợp không phải mục đích thương mại.