TP. HCM hướng đến siêu đô thị nhưng giá bất động sản vẫn “mềm”: Cơ hội lớn hay ảo vọng bắt đáy?

TP. HCM hướng đến thành phố toàn cầu nhưng giá bất động sản lại "rẻ" hơn 1 nửa Hà Nội

Việc TP. HCM xác định phát triển theo mô hình đô thị đa trung tâm, hình thành 6 phân vùng đô thị gồm phân vùng trung tâm cùng các phân vùng phía đông, phía tây, bắc, phía nam và phía đông nam. Tầm nhìn đến năm 2060 sẽ là thành phố có trình độ phát triển ngang tầm các đô thị lớn trên thế giới.

Tuy nhiên, điều khiến nhiều người bất ngờ là dù quy mô dân số và kinh tế vượt trội, giá bất động sản tại TP. HCM lại không tỷ lệ thuận với tầm vóc mới. Đơn cử, số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà mặt phố ở Hà Nội lên tới 447 triệu đồng/m2 nhưng tại TP. HCM hiện chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2, thấp hơn 1 nửa so với Hà Nội.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định rằng sau giai đoạn sốt ảo 2019 - 2021, thị trường TP. HCM đang điều chỉnh mạnh về giá trị thật. Nhiều dự án không thể đẩy giá lên vì vướng thanh khoản, trong khi lực cầu có thật lại đang trông chờ tín hiệu ổn định trước khi “xuống tiền”.

Giá rẻ không đồng nghĩa với yếu. Đây là lúc thị trường TP. HCM tái cấu trúc để chuẩn bị bước vào chu kỳ phục hồi bền vững. Ai có thể mua lúc này sẽ là người hưởng lợi trong trung hạn.

Trong bối cảnh giá bất động sản TP. HCM đang "lộ" việc sát thị trường, nhiều chủ đầu tư lớn như Hưng Thịnh, Phát Đạt, Nam Long hay Thắng Lợi Group bắt đầu mở bán trở lại các dự án tại TP. HCM, Bình Dương, Long An.

“Bắt đáy” lúc này: nên dấn thân hay chờ thêm?

Tuy nhiên, không phải chuyên gia nào cũng khuyến nghị nhà đầu tư “xuống tiền” ngay lập tức. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lại đưa ra cái nhìn thận trọng hơn. Ông cho rằng giá bất động sản tại TP. HCM đã điều chỉnh mạnh nhưng chưa thực sự phản ánh đầy đủ độ trễ của các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách tín dụng.

“Nếu nhà đầu tư nghĩ rằng giá đã xuống đáy và sẵn sàng bật lên như chu kỳ 2014 - 2015 thì đó là sự ngộ nhận. Chu kỳ hiện nay không chỉ phụ thuộc vào cung cầu mà còn bị điều phối bởi chính sách kiểm soát rủi ro tài chính, lãi suất và năng lực tiêu thụ thực của nền kinh tế”, ông Đính cảnh báo.

Vị chuyên gia này phân tích thêm rằng hiện tượng “giá rẻ tương đối” tại TP.HCM chủ yếu là kết quả của sự mất cân đối cung - cầu trong ngắn hạn và tâm lý phòng thủ của doanh nghiệp, không phải là một đợt giảm giá mang tính hệ thống.

Vì vậy, ông khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân không nên “bắt đáy” theo cảm tính hoặc kỳ vọng lướt sóng, mà chỉ nên tham gia nếu có chiến lược rõ ràng, nắm giữ dài hạn và lựa chọn được sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác thật sự.

Mặc dù hiện tại Hà Nội vẫn dẫn đầu về mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt ở khu vực nội đô, nhưng nếu xét về tính thanh khoản và triển vọng đầu tư trung hạn, TP. HCM đang dần vượt lên.

Việc thị trường bước vào vùng giá thấp, nguồn cung mới dồi dào, cộng với việc thành phố này trở thành đầu tàu kinh tế và siêu đô thị lớn nhất Việt Nam đang tạo ra một lực hút mạnh mẽ. Sự khác biệt về tâm lý đầu tư cũng là yếu tố quan trọng: Nếu người Hà Nội thường chuộng tích lũy, thì nhà đầu tư phía Nam lại linh hoạt và nhạy bén với chu kỳ hơn. Khi dòng tiền Bắc tiến đã bắt đầu, không loại trừ khả năng trong vài năm tới, mặt bằng giá giữa hai đô thị lớn nhất cả nước sẽ tái cân bằng hoặc thậm chí đảo chiều.

Theo các chuyên gia, đây không phải là "đáy tuyệt đối" mà là vùng giá có thể cân nhắc nếu nhà đầu tư có tầm nhìn trung hạn và chọn đúng sản phẩm. Sự thận trọng cần thiết trong bối cảnh kinh tế chưa thực sự phục hồi là yếu tố quan trọng để tránh rơi vào “bẫy chiết khấu”, tức là thấy giá rẻ nhưng không nắm rõ tiềm năng thực tế.

TP. HCM vẫn là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, nhưng điều đó không có nghĩa là mọi sản phẩm bất động sản ở đây đều đáng để mua thời điểm hiện tại. Cơ hội luôn hiện hữu trong giai đoạn chuyển giao chu kỳ, nhưng chỉ dành cho những người đủ tỉnh táo, không “say sóng” trước nhịp điều chỉnh.