Tín dụng bật tăng, thị trường bất động sản vẫn bấp bênh về vốn

Tín dụng bất động sản cải thiện, cầu vay mua nhà ấm hơn

Ngân hàng Nhà nước cho hay, tính đến cuối tháng 9/2024, tín dụng bất động sản tăng 9,15% so với cuối năm 2023, nhỉnh hơn không đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống (9%).

Đáng lưu ý là, tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn tăng mạnh (tăng 16%), trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng (cá nhân vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 4,62%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tiêu dùng trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản cũng giảm từ mức 65% trong những năm trước xuống còn 60%, trong khi tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng từ 35% lên 40%.

Những tháng đầu năm nay, cho vay cá nhân mua nhà tăng trưởng âm tại nhiều nhà băng và mới chỉ tăng trưởng nhẹ trở lại trong quý II/2024. Tính tới cuối tháng 6/2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản mới chỉ tăng 1,2%. Như vậy, tính tới thời điểm này, cầu vay mua nhà của cá nhân đã phục hồi đáng kể, song vẫn chậm so với các năm trước (tăng trưởng 2 con số).

Theo các chuyên gia, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng trở lại nhờ thanh khoản thị trường nóng hơn trong quý III/2024. Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản nhà ở quý III/2024 ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt" cả ở phân khúc đất nền và phân khúc căn hộ chung cư. Nguồn cung quý III/2024 sôi động hơn nhờ sự xuất hiện một số dự án mới và tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Tất nhiên, thị trường náo nhiệt hơn không hoàn toàn do cầu phục hồi, mà một phần do đầu cơ tạo nhiệt. Đây cũng là lý do khiến cầu vay mua nhà của cá nhân tăng mạnh hơn so với 6 tháng đầu năm, song vẫn ở mức thấp.

Trong khi đó, giải ngân các chương trình ưu đãi với bất động sản vẫn còn hạn chế. Báo cáo của Bộ Xây dựng vừa gửi tới Quốc hội cho thấy, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện được nâng lên 140.000 tỷ đồng) cho vay nhà ở xã hội, hiện mới có 34/63 UBND tỉnh, thành phố có văn bản, công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên cổng thông tin điện tử.

Đối với chủ đầu tư, mới có 15 dự án đã ký hợp đồng tín dụng cho vay theo Chương trình 120.000 tỷ đồng với tổng mức cam kết cấp tín dụng là 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.624 tỷ đồng. 68 dự án còn lại chưa ký hợp đồng tín dụng cho vay theo Chương trình 120.000 tỷ đồng (trong đó có 57 dự án chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn, 6 dự án đang được các ngân hàng thẩm định, 5 dự án không đáp ứng điều kiện cho vay. Với người mua nhà, kết quả còn thấp hơn: qua rà soát, có 151 người mua nhà đã được vay vốn Chương trình 120.000 tỷ đồng, với số tiền khoảng 80 tỷ đồng.

Bất động sản vẫn khát vốn trung và dài hạn

Quy mô tín dụng bất động sản hiện nay khoảng 3,1 triệu tỷ đồng, chiếm 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện nay không nhỏ, nhưng đang có biểu hiện thiếu lành mạnh, khi tăng trưởng chủ yếu ở phân khúc khách hàng doanh nghiệp, trong khi phân khúc khách hàng cá nhân bị thu hẹp.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản không nên quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. GS-TS Hoàng Văn Cường cho biết, các ngân hàng thương mại đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi cho vay bất động sản. Cụ thể, các dự án bất động sản thường kéo dài 5-10 năm, trong khi vốn huy động của các ngân hàng có tới 80% là ngắn hạn.

Để khơi thông huy động vốn cho thị trường bất động sản, ông Cường cho rằng, có thể trông chờ Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất động sản; người mua trả trước. Cùng với đó, quỹ tín thác mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới trên ý tưởng, với số tiền chỉ vài triệu đồng.

"Cần mở nút thắt pháp lý để rào cản không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng tiếp cận nguồn cung bất động sản", ông Cường lưu ý.

Mặc dù vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng tăng dựa dẫm vào vốn tín dụng ngân hàng, bởi các kênh huy động vốn khác đang gặp khó khăn. Thực tế, trong 9 tháng đầu năm nay, huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ đạt 51.300 tỷ đồng, giảm gần 8% so với cùng kỳ năm ngoái, dù áp lực đáo hạn trái phiếu tăng mạnh.

Với cá nhân vay vốn mua nhà, kỳ vọng tiếp cận nguồn vốn rẻ từ Ngân hàng Chính sách xã hội cũng rất khó khăn. Theo Ngân hàng Chính sách xã hội, giai đoạn năm 2024-2025, ngân hàng này vẫn chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước để thực hiện cho vay theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.