Thị trường bất động sản sẽ “tăng nhiệt” trong các tháng cuối năm?

VARS vừa công bố báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS quý III và 9 tháng năm 2024 với nhiều thông tin đáng chú ý.

“Tăng nhiệt” hay “tạo nhiệt?”

Thị trường BĐS Việt Nam quý III nói riêng và 9 tháng năm 2024 cho thấy, sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Đặc biệt là việc Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó. Các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARs IRE) cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt".

Sức nóng của thị trường được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.​ Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ “kỷ lục" dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh. 

Bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch.

Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt" còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự “tiếp tay" của một số nhóm đầu cơ. Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện.

Cụ thể, quý III/2024, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý III vẫn cho thấy sự “tăng trưởng” khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt có sự góp mặt của dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor thị trường, giúp thị trường trở nên “náo nhiệt” hơn.

Trong 9 tháng năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư.

Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, tính chung 9 tháng năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng".

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu.

Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. 

Cụ thể, trong quý III, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện.

Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".​

Phân khúc nào dẫn dắt thị trường?

Về dự báo thị trường BĐS các tháng cuối năm, VARS cho rằng, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường BĐS khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án...

Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi gồm: Căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội, nhờ vào các quy định mới. BĐS công nghiệp tăng trưởng, BĐS du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ.

Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, VARS kiến nghị, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới BĐS cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới. Đồng thời, doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường.

Qua nghiên cứu từ thực tiễn, VARS cho rằng, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân.

Các sàn giao dịch BĐS phải nâng cao trách nhiệm trong thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối. 

Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, VARS khuyến nghị, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng.

Ngoài các nội dung trên, VARS cho rằng, cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp BĐS và môi giới BĐS.