Thị trường bất động sản phía Nam lấy lại “phong độ”: Khu vực nào hưởng lợi?

Thanh khoản và giá bán bất động sản phía Nam "tăng nhiệt"

Bước sang quý 1/2025, dù nguồn cung còn hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho với chỉ khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới, nhưng các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể nhờ sức cầu phục hồi tích cực.

Tuy nhiên, diễn biến giá trong khu vực vẫn cho thấy sự phân hóa.

Tại TP. HCM, giá nhà cao khiến sức mua thực khó phục hồi. Thúc đẩy nhu cầu, bao gồm cả đầu tư và để ở, dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh, nơi có các dự án có pháp lý tốt, mức giá phù hợp, chính sách bán hàng hấp dẫn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Trong đó, Bình Dương đã nổi lên như một "điểm nóng" của bất động sản phía Nam, với lợi thế chiến lược về vị trí, kết nối trên nền tảng thị trường bất động sản là điểm sáng của khu vực.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong năm 2024, trong khi thị trường bất động sản tại các địa phương khác trong khu vực miền Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể, thì thị trường bất động sản phía Nam gọi tên Bình Dương đã "ấm" trở lại.

Cụ thể, trong năm 2024, thị trường Bình Dương ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước, trong đó chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư, có giá bán sơ cấp trung bình đạt 43 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.

Bước sang đầu năm 2025, thị trường Bình Dương ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét, nhờ nguồn cung có xu hướng cải thiện từ hàng loạt dự án bất động sản mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, và được gỡ vướng sau nhiều năm "đóng băng".

Đáng chú ý, đầu tháng 6, một số dự án bất động sản chính thức mở bán đã tạo "ấn tượng" lớn với khoảng 70% bảng hàng được giao dịch sau một thời gian ngắn mở bán.

“Lực đẩy” từ cơ chế sáp nhập tỉnh

Các khu vực như Dĩ An, Thuận An đang dẫn dắt xu hướng này. Không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, khu vực này còn ghi nhận làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp, các dự án cao tầng chất lượng cao, tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế, với mức giá thấp hơn 20 - 30% so với khu vực giáp ranh - khu Đông TP. HCM và những dự án có vị trí tương đương trong đô thị vệ tinh Hà Nội.

Việc sáp nhập sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Metro kết nối TP. HCM tới Bình Dương... sẽ không chỉ đóng vai trò giao thông đơn thuần, mà còn trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại.

Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường bất động sản phía Nam là Bình Dương, đặc biệt là khu vực giáp ranh TP. HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư.

Do nhu cầu gia tăng từ hàng loạt cú hích chính sách, hạ tầng và quy hoạch kể trên, cùng với tác động trực tiếp từ biến động chi phí đầu vào.

Cụ thể, thời gian gần đây, một số dự án tại Bình Dương đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.

Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, khi nhiều dự án từng bị "treo pháp lý" đang dần được tháo gỡ theo hướng tương tự. Bên cạnh đó, các dự án mới được chấp thuận đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với mặt bằng chi phí tài chính tăng lên theo bảng giá đất mới, tạo áp lực lên mức giá sơ cấp ngay từ giai đoạn triển khai đầu tiên.

Các dự án có giá bán cao hơn vẫn sẽ được hấp thụ tốt khi đáp ứng nhu cầu ở thực, nhờ lực đẩy từ xu hướng giãn dân đô thị, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven và nhu cầu của lực lượng chuyên gia tại khu công nghiệp và trung tâm tài chính quốc tế dự kiến thành lập. Từ đó, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn cho toàn khu vực.