Thị trường bất động sản Hà Nội vào chu kỳ mới

Mặc dù vẫn còn những thách thức về nguồn cung hạn chế, áp lực về tăng giá nhà ở cũng như pháp lý... nhưng đây được xem là thời điểm phù hợp để đầu tư dài hạn, nhờ vào các động lực tăng trưởng bền vững.

Hồi phục tích cực

Năm 2024, thị trường BĐS Hà Nội chứng kiến những dấu hiệu tích cực, sau thời gian dài đối mặt với những khó khăn, đây là khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Cụ thể, từ cuối năm 2023 đến nay thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung, thanh khoản và lượng giao dịch; đáng chú ý, trong 9 tháng năm 2024, các hoạt động mua bán và cho thuê BĐS đều ghi nhận mức tăng trưởng 13 - 15% so với cùng kỳ năm trước, ngoài nhu cầu thực về nhà ở của người dân, thì nhà đầu tư cũng đã tích cực quay trở lại thị trường.

Chỉ tính riêng trong quý III/2024, trên địa bàn cả nước có 16 dự án nhà ở hoàn thành; 23 dự án được cấp phép mới, nhưng Hà Nội chiếm lần lượt là 2 và 4 dự án. Các dự án nhà ở đã cung cấp cho thị trường gần 8.300 sản phẩm mới (trong khi TP Hồ Chí Minh chỉ có thêm 127 sản phẩm), ghi nhận mức thanh khoản đạt 8.000 sản phẩm, chiếm tới 96,3% tổng nguồn cung mới. Cũng trong thời gian này, tổng thanh khoản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 2.000 sản phẩm, điều đó cho thấy thị trường BĐS Hà Nội đang vượt xa và thu hẹp khoảng cách với TP Hồ Chí Minh về sức hút đầu tư. “Thị trường BĐS ghi nhận “làn sóng” Bắc tiến đang diễn ra mạnh mẽ và Hà Nội là điểm đến hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư. Đến thời điểm này, thị trường Hà Nội đã tiệm cận TP Hồ Chí Minh về giá bán, dự kiến sẽ còn tăng cao hơn trong thời gian tới. Về nguồn cung mới, qua số liệu khảo sát thị trường, dự kiến trong các năm 2025 - 2026, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 38.000 căn hộ nhà ở mới, bỏ xa so với 29.000 căn hộ tại TP Hồ Chí Minh” – Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay.

Cũng theo đại diện CBRE Việt Nam, bước vào giai đoạn cuối năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội có xu hướng tăng mạnh, vượt 26% so với cùng kỳ năm trước, dự kiến tiếp tục tăng nhẹ vào năm 2025, trước khi bứt phá vào năm 2026​. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, khiến người mua gặp khó khăn, đặc biệt ở các phân khúc cao cấp. Do đó, các phân khúc tầm trung và khu vực trung tâm vẫn sẽ là lựa chọn chính cho nhà đầu tư và người mua ở thực​. Nhìn chung, năm 2025 là thời điểm tích cực để đầu tư BĐS dài hạn tại Hà Nội, nhờ các động lực tăng trưởng bền vững.

Thời điểm để đầu tư dài hạn

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS Hà Nội đang phục hồi tích cực, dựa vào một số yếu tố: đầu tư công và phát triển hạ tầng gia tăng, trên địa bàn Thủ đô hiện nay có nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 4, Metro Nhổn - Ga Hà Nội và nhiều tuyến giao thông kết nối ngoại thành với trung tâm, thúc đẩy giá trị BĐS, tạo cú hích lớn cho các khu vực ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm...; trong năm 2024, các dự án nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ được kỳ vọng gia tăng, đáp ứng nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc pháp lý được tháo gỡ thông qua Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi sẽ giúp các dự án mới được triển khai thuận lợi hơn​; xu hướng phát triển bền vững và nhu cầu ở thực, thị trường hướng tới sự cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu, tập trung vào phân khúc nhà ở thực và những sản phẩm đáp ứng tiêu chí pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, khả năng thanh khoản cao, những yếu tố này bảo đảm sự ổn định và phát triển lâu dài​; lĩnh vực BĐS tiếp tục hấp dẫn vốn FDI, với tổng vốn đăng ký thuộc nhóm cao nhất tại Việt Nam và được kỳ vọng duy trì trong năm tiếp theo, điều này không chỉ thúc đẩy các dự án mà còn cải thiện lòng tin của nhà đầu tư​.

“Bước sang năm 2025, dự báo giá BĐS tại Hà Nội có thể duy trì đà tăng nhẹ, tập trung vào các khu vực ven đô và gần hạ tầng lớn; số lượng giao dịch dự kiến tăng trưởng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp; đồng thời nhà ở xã hội, chung cư trung cấp, BĐS ven đô có tiềm năng trở thành điểm sáng của thị trường. Nhìn chung, dù vẫn còn một số thách thức như nguồn cung hạn chế ở phân khúc giá thấp và áp lực pháp lý, nhưng thị trường BĐS Hà Nội được kỳ vọng bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn, với những nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô và chính sách hỗ trợ” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Chủ tịch Tập đoàn BĐS G6 Nguyễn Anh Quê thì cho rằng, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tồn tại những rủi ro, nên người dân đặc biệt là nhà đầu tư cần lưu ý để tránh mắc phải những sai lầm về tài chính. Cụ thể, vấn đề về pháp lý, do một số dự án vẫn gặp tình trạng chậm cấp sổ đỏ hoặc chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết. Nhà đầu tư nên kiểm tra kỹ hồ sơ dự án, đặc biệt là giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất, trước khi xuống tiền; từ năm 2026, bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường sẽ áp dụng, kéo theo thuế đất và chi phí đầu tư tăng, có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận từ các giao dịch​.

Ngoài ra, thị trường BĐS Hà Nội cũng đang chứng kiến nguồn cung dư thừa ở một số phân khúc, ở khu vực như Tây Hồ, Nam Từ Liêm đang ghi nhận nguồn cung căn hộ cao cấp dư thừa, gây áp lực thanh khoản và khó tăng giá trong ngắn hạn. Trong khi nhà ở giá rẻ vẫn thiếu hụt, đây là phân khúc có nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế, khiến giá dễ biến động và khó tiếp cận đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ​.

Sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập, giá nhà tăng từ 25 – 30%/năm, trong khi mức thu nhập của người dân chỉ tăng trung bình 6 – 7%/năm, tạo áp lực lớn cho người mua ở thực, điều này khiến việc bán lại tài sản hoặc cho thuê khó đạt hiệu quả kỳ vọng​; sự tăng trưởng không đồng đều giữa các khu vực, như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm... được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn; khu vực trung tâm TP (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) đã gần như bão hòa, giá cao khiến khả năng sinh lời bị hạn chế​...

“Nhà đầu tư cũng cần đặc biệt cẩn trọng với "cơn sốt đất", đầu tư theo xu hướng "lướt sóng" ngắn hạn, khi thị trường chưa ổn định hoàn toàn. Nên chọn các sản phẩm BĐS đã hoàn thiện pháp lý, có nhu cầu thực, hoặc ở các khu vực tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng; ưu tiên các dự án BĐS với chiến lược dài hạn trong bối cảnh các yếu tố pháp lý và chính sách đang thay đổi. Đặc biệt là phải tìm hiểu kỹ thị trường, sử dụng dịch vụ tư vấn uy tín, cập nhật thường xuyên thông tin để đưa ra quyết định hợp lý” – ông Nguyễn Anh Quê khuyến cáo.