Thị trường bất động sản đón chu kỳ phục hồi, chờ môi giới nâng cấp trình độ

Thị trường đã chuyển đông tích cực hơn

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nghiên cứu cho thấy 9 tháng đầu năm 2024, thị trường có những tín hiệu tích cực khi lượng lớn môi giới và các sàn giao dịch đã trở lại thị trường ngày một nhiều.

Đầu tiên, yếu tố chính góp phần vào sự hồi sinh này từ nguồn cung có sự cải thiện, với một số dự án nổi bật, quy mô đủ lớn để “khuấy động” thị trường, tạo sức hấp dẫn và lực hút môi giới BĐS quay trở lại làm nghề. Lũy kế 9 tháng năm 2024, thị trường đón nhận 38.797 sản phẩm mới, cao nhất trong 3 năm trở lại đây. Tiếp theo, 3 bộ luật mới về nhà đất được ban hành tạo kỳ vọng lạc quan về triển vọng phục hồi của thị trường.

Cuối cùng là niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư ngày càng được củng cố. Nhu cầu ở thực luôn neo ở mức cao, nhu cầu đầu tư quay trở lại cùng sự tham gia của các nhà đầu tư mới giúp các dự án mới ra mắt đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch, cao gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2023.​ Một số dự án gần như bán hết ngay tại thời điểm ra mắt.

Theo thống kê của VARS, trong năm 2023, khoảng 70% môi giới bất động sản đã nghỉ việc, bỏ nghề. Hơn 90% nhân sự ngành bị giảm thu nhập. Làn sóng cắt giảm nhân sự diễn ra trong hầu hết các doanh nghiệp liên quan đến bất động sản.

Về tình hình đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản 9 tháng đầu năm 2024 ghi nhận số doanh nghiệp giải thể là 907 doanh nghiệp (giảm 3,1%). Trong khi đó, doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 2.553 (tăng 39,7%) so với cùng kỳ, số doanh nghiệp thành lập mới là 3.446 (tăng 1,4%). Theo tính toán, đến hiện tại lượng môi giới trên thị trường hiện nay đã gần trở về mức như thời điểm thị trường sôi động.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển SGO Homes cũng cho rằng, ở thị trường miền Bắc, môi giới quay lại với nghề ngày càng nhiều. Nếu cuối 2023, số lượng môi giới đạt khoảng 30%, thì bây giờ ở các đô thị lớn như Hà Nội đã tăng trở lại 60-70%, một số thị trường lân cận cũng tăng nhưng chưa có nhiều đột phá, ông nói.

Tại doanh nghiệp của mình, ông cũng trải qua một đợt cắt giảm nhân viên kinh doanh để tối ưu chi phí vận hành trong giai đoạn khó khăn nhất. Hiện tại số lượng môi giới quay trở lại ước tính 70% là người có kinh nghiệm, 30% là lực lượng lao động mới.

“Hiện tại nguồn cung vẫn còn khan hiếm, các chính sách hành lang pháp lý được siết chặt khiến việc bán hàng trở nên khó khăn và cạnh tranh khốc liệt hơn. Song những môi giới có kinh nghiệm, chuyên môn vững sẽ cứng tay trụ lại với nghề”, ông nói.

Môi giới cần thời gian hoàn thiện và thích ứng

Trước quy định yêu cầu môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề từ tháng 8 năm nay, đại diện VARS nhận thấy một lượng lớn môi giới BĐS chủ động tìm kiếm và tham gia các khóa đào tạo thi sát hạch. Đến thời điểm hiện tại, cả nước có khoảng 40 nghìn môi giới BĐS đã trải qua quá trình đào tạo và thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề, rất ít so với số lượng môi giới đang hoạt động trên thị trường.

Nhìn chung, khó khăn hiện tại là số lượng kỳ thi rất ít. Vì vậy, môi giới mặc dù đủ điều kiện nhưng lại chưa có cơ hội tham gia các kỳ thi để được cấp chứng chỉ. Theo ghi nhận của VARS, sau gần 3 tháng triển khai luật mới, vẫn chưa có địa phương nào công bố kế hoạch tổ chức kỳ thi này.

Ông Lê Đình Chung cũng đồng tình việc triển khai cho nhân sự môi giới hành nghề bất động sản có đầy đủ chứng chỉ theo yêu cầu còn khó khăn. Các môi giới cần thêm thời gian để đi học, hoàn thành khóa đào tạo trong khi đó các lớp học chưa đáp ứng được nhu cầu số lượng môi giới rất lớn hiện tại.

"Với những ai chưa có chứng chỉ, hiện tại việc chi trả hoa hồng phải thông qua môi giới đã có chứng chỉ hoặc công ty sẽ tạm ứng trước rồi sau đó hoàn ứng để nhân sự có kinh tế duy trì cuộc sống" ông nói.

Chị Phan Thị Mai Linh, nhân viên kinh doanh tại một sàn giao dịch nhà phố với 7 năm kinh nghiệm cho biết, hai năm qua, cá nhân chị cũng phải nỗ lực làm thêm nhiều công việc khác để duy trì cuộc sống vì nhân sự công ty bị cắt giảm. Đồng thời thị trường chung cũng thiếu thanh khoản khiến môi giới tự do cũng gặp rất nhiều khó khăn. Tính từ Tết âm lịch 2023 đến nửa đầu năm 2024, chị mới giao dịch thành công cho thuê một mặt bằng ngay khu vực ngã sáu Phù Đổng (TPHCM).

“Số lượng khách quan tâm đến sản phẩm nhiều hơn từ đầu năm nhưng vẫn rất khó để chốt giao dịch. Đa số những nhân sự giỏi nghề, chuyên môn cao mới có các hợp đồng tốt chủ yếu phân khúc nhà phố hạng sang, giao dịch thứ cấp, phân khúc căn hộ giá bình dân khá khan hiếm”, chị kể.

Hiện tại, khách hàng càng “e dè” xuống tiền cho bất động sản thứ hai hơn vì nhiều chính sách thuế phí mới áp dụng. Chính khách hàng cũng chọn lựa, quan tâm nhiều đến thông tin dự án, độ uy tín của chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới. Đặc biệt khi môi giới buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, thị trường càng kì vọng được sàng lọc giữ lại những người uy tín, có chuyên môn cao. Được biết, chị Mai Linh đã có chứng chỉ khoảng 5 năm nay và mới hết hạn gần đây, tương lai chị sẽ đi học lại.

Trong tương lai khi thông tin ngày càng rõ ràng, minh bạch, chứng chỉ hành nghề có thể là một trong nhiều cách tạo nên sự cạnh tranh, độ uy tín của môi giới, giúp cơ quan quản lý được con số giao dịch đầu ra đầu vào, thuế phí, hạn chế những tranh chấp không đáng có từ những vấn nạn “cò đất” lâu nay, chị nói thêm.

Theo đại diện VARS, yêu cầu môi giới phải tham gia khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề và thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, không được hành nghề tự do… là cần thiết để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững. Để công tác này đạt hiệu quả cao, theo VARS cần lưu ý tiếp tục cập nhật, phổ biến tới đông đảo lực lượng môi giới BĐS để họ ý thức và chủ động tham gia các chương trình này.

Tiếp theo, các địa phương truyền thông mạnh thông tin để các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS ý thức được tầm quan trọng của chương trình đào tạo và thi sát hạch. Các sàn giao dịch có thể ưu tiên tuyển dụng môi giới BĐS có chứng chỉ hành nghề, xác định tiêu chí có chứng chỉ hành nghề là tiêu chí quan trọng để xét thăng cấp…

Các đơn vị đào tạo cần xác định số lượng khóa đào tạo phải đi đôi với chất lượng để đảm bảo “học thật, thi thật". Về phía các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp tham gia tổ chức các kỳ thi sát hạch cần có kế hoạch cụ thể về số lượng kỳ thi, thời gian, địa điểm. Việc đẩy nhanh các kế hoạch này có thể là yếu tố giúp thị trường bắt nhịp nhanh hơn với sự trở lại của dòng tiền đầu tư.