Thị trường bất động sản: Điểm đến dòng tiền

Biệt thự, liền kề lên ngôi

“Dòng tiền sau thời gian trú ngụ trong ngân hàng, đã được rút ra sử dụng nhiều hơn cho hoạt động đầu tư và bất động sản vẫn là điểm đến quen thuộc. Điểm khác biệt là có vẻ như phân khúc nhà liền thổ trong dự án đang được nhiều nhà đầu tư tìm đến. Đây cũng là phân khúc có mức độ tăng giá ấn tượng thời gian qua”, anh Công - giám đốc một sàn môi giới bất động sản nói và cho biết thêm rằng, sau giai đoạn căn hộ chung cư “làm mưa làm gió”, nguồn cung được hấp thụ hết thì dòng tiền có xu hướng chuyển sang các phân khúc khác, trong đó nhà liền thổ được chú ý hơn cả.

Còn theo chị Huyền - một môi giới chuyên mảng nhà thổ cư, có thể tạm chia thị trường nhà đất thành 2 phân khúc, nhà đất trong phố và nhà đất dự án. Nhà đất trong phố đã tăng giá mạnh suốt 1 năm qua và có vẻ đang trong đợt điều chỉnh.

Tuy nhiên, đây vẫn là phân khúc được nhiều người tiêu dùng quan tâm, cả với người có nhu cầu thực và mua đầu tư, còn nhà đất dự án thường sẽ tăng giá theo nhịp thị trường và chủ yếu thu hút người mua để đầu tư.

“Số lượng nhà đầu tư tìm mua nhà đất trong các quận nội thành khá đều và ổn định. Việc nhà đất tăng giá tốt trong năm qua đã củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Chưa kể, nhà đất trong phố cũng là sản phẩm an toàn nên được nhiều người lựa chọn. Với nhà đất tại các dự án, chủ yếu người mua là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, đã từng đầu tư nhiều trước đó, có kinh nghiệm thị trường, bắt sóng, vào ra hàng hợp lý, cũng như am hiểu rõ về sản phẩm, chủ đầu tư”, môi giới này cho hay.

Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2024, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 9% so với đầu năm và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, đạt 9,15% so với đầu năm.

Thống kê trên phần nào cho thấy, trong môi trường lãi suất thấp, dòng tiền đầu tư lại chảy vào bất động sản. Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho hay, trong quý III/2024, phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án được giao dịch mạnh bởi cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở thực.

Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước đó. Phần lớn dự án mở bán mới trong quý III có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao.

Giá bán trung bình thứ cấp của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội đạt khoảng 160 triệu đồng/m2 (tăng 3% theo quý và tăng gần 7% theo năm). Một số dự án tại khu vực Đông Anh và Long Biên, mức tăng giá thứ cấp cao hơn (khoảng 5%) theo quý nhờ cơ sở hạ tầng phát triển và sản phẩm của các dự án mới đang dần hoàn thiện.

Hàng dự án được ưu tiên

Dữ liệu từ OneHousing cho hay, trong quý III/2024, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 10.300 giao dịch, giảm 22% so với quý liền trước, nhưng vẫn tăng16% so với đầu năm. Trong đó, khoảng 70% giao dịch tập trung ở khu vực phía Tây và phía Đông.

Thị trường nhà liền thổ đang có sự phân hóa khá rõ rệt giữa các khu vực. Khu Đông tiếp tục tăng trưởng mạnh cả về giao dịch và giá, còn khu Tây tuy không có nhiều thay đổi về giao dịch nhưng giá nhà tăng đáng kể. Trong khi đó, khu vực nội thành ghi nhận lượng giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng trên 10% so với đầu năm.

Quan sát diễn biến thị trường nhà liền thổ Hà Nội thời gian qua cho thấy có dấu hiệu phục hồi qua sự tăng trưởng nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán thứ cấp. Sang năm 2025, sự cải thiện sẽ rõ ràng hơn, đặc biệt với nguồn cung từ các đại dự án.

Ông Matthew Powell Giám đốc Savills Hà Nội

Tại khu Đông, quận Long Biên có khoảng 2.100 giao dịch trong quý III, tăng 50% so với quý I; giá nhà trung bình tăng 17%, cao hơn mức trung bình của thị trường (10%).

Huyện Gia Lâm ghi nhận 1.200 giao dịch, tăng gấp đôi so với quý I và giá nhà tăng 11%. Sự phát triển của 2 khu vực này cho thấy khu Đông ngày càng thu hút mạnh mẽ cả nhà đầu tư và người mua để ở.

Giao dịch nhà thổ cư Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2024 chủ yếu tập trung ở khoảng giá 5-15 tỷ đồng, chiếm 60% tổng lượng giao dịch. Xu hướng này diễn ra đồng đều tại các quận khu Đông, khu Tây và khu Nam.

Lượng giao dịch nhà thổ cư dưới 10 tỷ đồng có xu hướng giảm dần từ 60% trong quý I xuống còn 40% trong quý III do mặt bằng giá nhà tại nhiều quận đã tăng cao, khiến người mua phải chuyển sang phân khúc 10-15 tỷ đồng hoặc trên 20 tỷ đồng (2 phân khúc này chiếm trên 25% tổng lượng giao dịch), đặc biệt tại các quận trung tâm.

Mặc dù giá nhà thổ cư tăng cao, nhưng khảo sát từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing cho thấy, 53% người có ý định mua nhà vẫn tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Bên cạnh đó, 23% cho rằng nhu cầu mua sẽ tăng và 17% dự báo nhu cầu bán cũng tăng trong thời gian tới.

Với sự hấp dẫn của phân khúc này, các dự báo thị trường quý IV đều cho thấy sự lạc quan. OneHousing cho rằng, lượng giao dịch nhà thổ cư toàn thị trường có thể tăng nhẹ 2-3% so với quý trước đó, với khu Đông và khu Tây dẫn đầu, lần lượt tăng khoảng 9% và 6%, vượt mức trung bình thị trường.

Các dữ liệu khảo sát khác cũng thể hiện, khoảng 70% khách hàng thổ cư cho biết họ vẫn có nhu cầu mua nhà thổ cư trong tương lai, trong đó các quận khu Tây và khu Đông được ưa chuộng nhất. Khoảng 55% người khảo sát tin rằng quận Long Biên là điểm đến đầu tư tiềm năng nhất, tiếp theo là huyện Gia Lâm với 36%.

Khu Tây cũng thu hút sự chú ý, với 37% đánh giá Nam Từ Liêm và 33% đánh giá Bắc Từ Liêm là các khu vực đáng đầu tư. Về mức giá, 81% người dự định mua nhà trong tầm giá dưới 10 tỷ đồng với phân khúc 5 - 10 tỷ chiếm ưu thế (khoảng 50%).

Theo ông Nguyễn Minh Đức - Giám đốc Phát triển dự án, Hà An Group, thị trường bất động sản đang có nhiều biến chuyển tích cực, trong đó phân khúc bất động sản có dòng tiền, ở thực nhận được sự quan tâm lớn. Khi các thị trường trung tâm đã ổn định, nhà đầu tư sẽ có xu hướng mang tiền ra vùng ven.

“Trên thực tế, phân khúc biệt thự, liền kề tại vùng ven thời gian qua vẫn tăng giá tốt, dù chưa mạnh như thị trường Hà Nội”, ông Đức cho hay.

Đồng quan điểm, ông Ngô Bá Trọng - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) cho rằng, với sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thời gian qua, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang ngày càng rõ rệt.

“Làm nội đô, sống ven đô sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tương lai cũng sẽ là thời của các đại đô thị vùng ven, đó cũng là lý do khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm trong các dự án để xuống tiền, trong đó có cả phân khúc biệt thự, liền kề, bởi sự đảm bảo an toàn về pháp lý và tiềm năng tăng giá trong dài hạn”, ông Trọng nói.