'Thị trường bất động sản có thể dư thừa nguồn cung'

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sắp trải qua một giai đoạn hoàn toàn mới: bùng nổ nguồn cung với mức độ “rất khủng khiếp”, dẫn đến trạng thái dư thừa sản phẩm thay vì khan hiếm như trước đây.

“Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ thừa nguồn cung bất động sản. Trước đây nguồn cung khan hiếm khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao, bây giờ sẽ đảo ngược. Khi nguồn cung dư thừa, thị trường sẽ trở về giá trị thực”, ông Vũ nhận định tại diễn đàn “Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 3/7 ở Hà Nội.

Thị trường sẽ thay đổi

Chủ tịch Cen Group dẫn chứng, ở Hà Nội có thời điểm một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ (phường Đống Đa, Hà Nội) được giao dịch quanh mức 40 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại đã tăng lên 100 triệu đồng/m2 - gấp 2,5 lần chỉ sau hơn 5 năm. Ông cho rằng chính tình trạng khan hiếm đã đẩy giá lên quá mức.

Giải thích cho quan điểm nguồn cung tăng mạnh, ông Vũ cho rằng nếu như trước đây, các dự án quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, thì đến nay, các siêu đô thị 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện.

Với thực tế này, ông cho rằng "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản từ nay sẽ hoàn toàn khác biệt, chiến lược đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi lớn so với giai đoạn vừa qua.

Chủ tịch Cen Group cũng đánh giá môi trường đầu tư đang có tín hiệu tích cực nhờ sự đồng bộ chính sách. Ông hoan nghênh việc các nghị quyết mới thể hiện chính quyền đã lắng nghe phản ánh từ doanh nghiệp, giúp tháo gỡ ách tắc pháp lý.

“Điều này tạo niềm tin rất lớn cho doanh nghiệp, cho người mua. Tôi tin sắp tới sẽ có nhiều hàng hóa tung ra thị trường, với mức giá hợp lý hơn nhờ nguồn cung thực sự dồi dào”, ông Vũ nói.

Nội lực của doanh nghiệp chưa thật sự mạnh, có thể đổ vỡ

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá cơ hội của doanh nghiệp bất động sản thời gian tới sẽ đến từ việc ổn định kinh tế vĩ mô. Đặc biệt, sự thay đổi về tư duy của toàn bộ hệ thống chính trị sẽ là cơ hội của toàn nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Tuy nhiên, ở góc nhìn thận trọng, ông Đính rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với không ít thách thức trong thời gian tới. Đáng chú ý nhất là những bất cập về bảng giá đất.

Ông Đính lấy ví dụ, không ít địa phương điều chỉnh bảng giá đất lên mức "trên trời", giải thích là để sát với giá thị trường theo quy định. Tuy nhiên, ông cho rằng giá đất hiện nay “rất ảo”, có dấu hiệu bong bóng. Khi đưa bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, các địa phương đang vô hình trung hợp lý hóa bong bóng bất động sản.

"Điều này cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuê đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao", ông Đính nói.

Một thách thức khác được đại diện Hội Môi giới chỉ ra là nội lực của doanh nghiệp bất động sản chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ các vấn đề và thậm chí sụp đổ khi sự cố xảy ra. Một số doanh nghiệp có thể vượt qua thời gian qua là những doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó.

"Chất lượng thị trường vốn hiện nay cũng là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản", theo ông Đính. Bằng chứng là khi có khủng hoảng, dòng tín dụng tắc đã khiến doanh nghiệp lao dốc.

Cùng quan điểm với ông Đính, PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng - nhấn mạnh Việt Nam vừa thoát "vòng kim cô" sau 40 năm bị trói buộc trong tư duy kinh tế.

Việc chính thức coi kinh tế tư nhân là động lực trung tâm từ năm 2025 là bước ngoặt lịch sử, mở đường cho các chính sách bình đẳng, không phân biệt đối xử và không hình sự hóa hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo về thực trạng tụt hậu trong khi tăng trưởng vẫn tích cực và những nghịch lý về thể chế, hạ tầng, môi trường kinh doanh, khiến “đầu tàu” kinh tế như TP.HCM tăng trưởng chậm hơn cả “toa tàu”.

Bất động sản vốn là thị trường “đầy nghịch lý” có thể bùng nổ nếu cải cách thể chế thực chất hơn và môi trường cạnh tranh bình đẳng được thiết lập. Với tốc độ tăng trưởng dự kiến hai con số, ông Thiên cho rằng bất động sản sẽ bước vào thời kỳ phát triển khác thường, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ nếu không quản lý kịp thời.

Ông khuyến nghị doanh nghiệp cần thay đổi mô hình quản trị, bắt kịp chuyển đổi số và xu hướng bất động sản xanh, số hóa.