Tạo sức bật cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng và được xem như một chỉ số phản ánh sức khỏe nền kinh tế Việt Nam. Thị trường BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng GDP và năm 2025, thị trường này được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, đầy hứa hẹn và bền vững hơn nhờ những trợ lực vững chắc từ việc hoàn thiện khung pháp lý.

Hoàn thiện khung pháp lý

Theo phân tích của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), thị trường BĐS đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực khi GDP hoạt động kinh doanh BĐS hết năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023; nguồn cung nhà ở thương mại mới tăng lên trong giai đoạn 2021-2024, phân khúc condotel có những tín hiệu tích cực, đất nền tăng trưởng giao dịch cao. Bên cạnh đó, số lượng KCN đã tăng từ 397 KCN năm 2021 lên 431 KCN năm 2025, với tỉ lệ lấp đầy có xu hướng tăng. Tuy nhiên, thách thức là lợi nhuận của doanh nghiệp (DN) BĐS niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí giải phóng mặt bằng và nợ vay tăng mạnh 3,2%.

Chia sẻ về triển vọng thị trường BĐS năm 2025, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, dự báo thị trường sẽ bước sang một chu kỳ mới và năm nay là năm đầu tiên của chu kỳ này, tiếp bước phát triển từ quá trình phục hồi và củng cố pháp lý. Trong năm 2025, loại hình căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vẫn sẽ là điểm sáng và phát triển mạnh về nguồn cung, cầu và các hoạt động mua bán, sáp nhập dự án; những dự án của những chủ đầu tư yếu kém sẽ được chuyển nhượng khi khung pháp lý ngày càng rõ ràng hơn, những dự án còn vướng mắc sẽ được cởi trói, tạo sức bật cho nguồn cung ra thị trường. Các căn hộ chung cư vẫn sẽ là sản phẩm thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư bên cạnh thị trường vàng và chứng khoán do khả năng bảo toàn lợi nhuận lớn, tính thanh khoản cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, nhận định việc Chính phủ, Quốc hội quyết tâm và "chốt" tăng trưởng GDP đạt 8% trở lên thì rõ ràng tăng trưởng kinh tế sẽ tốt lên. Như vậy, cả nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng; giá bán năm 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn, song mức giá giảm sâu sẽ khó xảy ra vì giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành sản phẩm BĐS.

Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá năm 2025 sẽ là cột mốc quan trọng khi thị trường BĐS được vận hành theo các quy định mới từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Những yếu tố này sẽ giúp thị trường ấm dần, nhất là đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, đáp ứng nhu cầu của xã hội. Đặc biệt, bảng giá đất mới sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong việc định giá, giao dịch và triển khai dự án. "Những cải cách mạnh mẽ về chính sách pháp lý sẽ thúc đẩy thị trường trở nên sôi động hơn, minh bạch hơn và cạnh tranh lành mạnh hơn. Điều này không chỉ giúp thị trường phục hồi trong năm 2025 mà còn tạo nền tảng vững chắc để phát triển bền vững trong giai đoạn 2026-2030" - ông Thịnh nói.

Tập trung tháo gỡ những rào cản

Tuy nhiên, thị trường cũng tồn tại những vướng mắc. Nổi bật hiện tại giá nhà tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân - trong đó có những nguyên nhân chủ yếu như vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm; các chi phí đầu vào như tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng tăng cũng góp phần đẩy giá nhà đi lên.

TS Cấn Văn Lực cho rằng giá nhà cao đang gây ra nhiều hệ lụy. Ông Lực tính toán với giá bán căn hộ bình quân hiện nay và mức thu nhập bình quân một hộ gia đình trong năm 2024, thời gian tích lũy đủ để mua một căn nhà khoảng 23,7 năm. Như vậy, một công chức làm việc gần hết đời mới mua nổi một căn hộ. Để người dân sớm được tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống, chống lãng phí nguồn lực đất đai, mở đường cho kỷ nguyên mới của thị trường BĐS, ông Lực đề xuất một số giải pháp kéo giảm giá nhà. Trong đó, giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là quyết tâm chống lãng phí, nhất là trong lĩnh vực đất đai, BĐS, tài sản công và đầu tư công.

Dưới góc độ DN, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, cho biết đến tháng 1-2025, có khoảng 25 tỉnh, thành công bố bảng giá đất mới. Theo ông Hiệp, nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với DN, dẫn tới nhiều khó khăn khác khiến chậm trễ ra dự án mới bởi hiện nhiều DN mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất. Cùng với đó là chi phí đầu vào tăng cao, dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc. Ngoài ra, trong lĩnh vực BĐS, DN có khi phải xin đến 38 - 40 con dấu để có thể thực hiện dự án; hay việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn.

"Xử lý triệt để dự án tồn đọng, kiểm soát chặt chẽ nguồn lực đất đai, sẽ tạo ra động lực tăng trưởng kinh tế cũng như giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch hơn, tăng nguồn cung ra thị trường, kéo giảm giá nhà ở" - chuyên gia Cấn Văn Lực nói thêm.

Cũng theo ông, cùng với đó, chính quyền địa phương cần có những biện pháp can thiệp kịp thời với những khu vực giá nhà, đất tăng nóng, nếu giá BĐS tăng quá 20% một cách bất hợp lý thì chính quyền địa phương vào cuộc. Đồng thời, chấn chỉnh các hành vi "thổi giá", "làm giá", đầu cơ các dự án BĐS như đã xảy ra tại một số địa phương thời gian qua, nhất là trong khâu đấu giá đất. Bất cứ ai vi phạm trong đấu giá đất đều phải bị chế tài thật nặng.