Tầng lớp trung bình ở Đông Nam Á ngày càng khó tiếp cận thị trường nhà ở

Tại Đông Nam Á, các dự án căn hộ cao cấp tiếp tục được xây dựng, khiến ngày càng nhiều người thuộc tầng lớp trung bình ngày càng khó tiếp cận thị trường nhà ở.

Ở độ tuổi gần 40, Hafiz Sujang có một gia đình đầm ấm, một công việc ổn định với tư cách là chuyên gia tư vấn công nghệ thông tin ở Kuala Lumpur,  thành phố lớn nhất Malaysia. Anh chỉ còn thiếu một mảnh ghép: một ngôi nhà cho riêng mình.

Nhưng khi anh tham khảo thị trường bất động sản Kuala Lumpur, giấc mơ thoát khỏi vòng luẩn quẩn thuê nhà bất tận nhanh chóng tan biến.

“Hầu hết các căn hộ tôi thấy đều nhỏ và phần hoàn thiện trông rất sơ sài”,  Hafiz chia sẻ.

Với số tiền tích lũy đủ để trả trước cho một căn hộ chung cư trị giá 750.000 ringgit (178.000 đô la Mỹ), Hafiz đã hy vọng rằng, việc tìm được một ngôi nhà giá cả phải chăng, vị trí thuận lợi cho gia đình chỉ là vấn đề kiên nhẫn.

Nhưng rốt cục, với ngân sách ít ỏi, anh không tìm được ngôi nhà như mong muốn tại một thành phố ngày càng khan hiếm không gian sống.

Đối với Hafiz, cũng như hàng triệu người trên khắp khu vực Đông Nam Á, phương trình cũ về làm việc chăm chỉ sẽ dẫn đến sở hữu bất động sản dường như không còn đúng nữa.

Giá nhà tăng vọt chỉ là một phần của vấn đề. Trên khắp Đông Nam Á, những lo lắng kinh tế rộng lớn hơn hiện nay khiến nhiều người né tránh rủi ro và áp lực của việc tích lũy nợ nần khi tiền lương trì trệ và triển vọng công việc không chắc chắn.

Trong khi các các dự án chung cư vẫn hối hả thi công ở Bangkok, TP. Hồ Chí Minh, Jakarta và Singapore, cư dân thu nhập trung bình ở các thành phố này đang chịu áp lực tứ bề từ chi phí sinh hoạt tăng cao, thuế quan và nỗi lo bị sa thải. Nhiều người đang điều chỉnh lại không chỉ chi tiêu mà còn toàn bộ tầm nhìn về cuộc sống đô thị.

Thị trường nghiêng về phía người giàu

Các nhân viên mội bất động sản tại một số thành phố lớn ở Đông Nam Á chia sẻ với South China Morning Post rằng, họ đang bán được ít nhà mới hơn khi mà giá nhà tiếp tục leo thang trong một thị trường ngày càng nghiêng về phía người giàu, bỏ lại những người thu nhập thấp ở phía sau.

“Điều này sẽ gây ra thiệt hại xã hội và làm suy yếu tính bền vững của tăng trưởng kinh tế”, Mohd Afzanizam Abdul Rashid, nhà kinh tế trưởng của ngân hàng Muamalat (Malaysia) cảnh báo.

Chuyên gia này xem sự thay đổi trong khát vọng sở hữu nhà là triệu chứng của một sự bất ổn sâu sắc hơn: tiêu dùng đang chậm lại, các ngân hàng đang cấp ít khoản vay hơn và người dân bình thường đang vật lộn để tìm chỗ đứng trong các nền kinh tế đang có nguy cơ trì trệ.

Đối với tầng lớp trung bình ở các đô thị tại Đông Nam Á, chứ chưa nói đến những người ở tầng lớp thấp hơn, cơ hội mua nhà đang dần biến mất.

Các nhà phát triển bất động sản hiện đang phụ thuộc vào giới nhà giàu, những người có nhu cầu về nhà ở hạng sang đã đẩy giá đất tại các thành phố đáng sống nhất Đông Nam Á lên cao.

Tại Kuala Lumpur, tổng giá trị giao dịch nhà ở tăng 3,2% lên 2,9 tỉ ringgit (688 triệu đô la Mỹ) trong quí 1-2025, so với ba tháng trước đó.

Theo báo cáo của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Malaysia, con số này bao gồm các giao dịch căn hộ tư nhân trị giá 14,5 triệu ringgit (3,4 triệu đô la Mỹ) mỗi căn do chuỗi khách sạn hạng sang Four Seasons quản lý.

Tuy nhiên, điều quan trọng là số lượng căn hộ được bán giảm 8,7% trong quí đầu năm. Đó là bằng chứng cho thấy nhu cầu căn hộ cao cấp đang làm lệch hướng thị trường.

Báo cáo cho biết, xu hướng mua bất động sản giá trị ngày càng cao đang diễn ra ở Malaysia. Trên thực tế, điều này có nghĩa là những người có mức lương trung bình đang bị loại hoàn toàn khỏi thị trường nhà ở.

Theo số liệu mới nhất của chính phủ Malaysia, thu nhập bình quân đầu người ở nước này chỉ hơn 131.000 ringgit /năm nhưng nhiều người đang phải vật lộn trang trải cuộc sống với mức lương trung bình hàng tháng khoảng 7.700 ringgit (1.800 đô la Mỹ).

Một bức tranh tương tự cũng đang xuất hiện ở Việt Nam. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tăng vọt 87% trong sáu năm qua, trong khi tại TPHCM, giá trung bình mỗi mét vuông căn hộ hiện ở mức 2.900 đô la Mỹ, theo báo cáo của công ty tư vấn bất động sản CBRE.Trong khi đó, số lượng giao dịch căn hộ thực tế tại Hà Nội trong quí 2 giảm 27% so với cùng kỳ năm 2024 do người mua e ngại giá cao.

Cần thúc đẩy thị trường cho thuê nhà ở

Giá nhà ở các nước đang phát triển tại châu Á đã ở mức quá cao trong nhiều năm, theo một báo cáo của các nhà nghiên cứu từ Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Tổ chức y tế thế giới (WHO) và Đại học quốc gia Singapore.

Nghiên cứu cho thấy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình tại 211 thành phố ở 27 quốc gia châu Á là trên 12,5. Điều này có nghĩa là một gia đình trung bình sẽ mất hơn 12,5 năm để tiết kiệm mua nhà nếu họ tiết kiệm toàn bộ thu nhập, không chi tiêu cho bất cứ thứ gì.

Theo Anawin Chiamprasert, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn phụ trách thị trường Thái Lan của công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu JLL, nhu cầu nước ngoài này đã dẫn đến sự biến dạng giá cả.

“Các chủ đầu tư cạnh tranh quyết liệt để có được những lô đất đắc địa, cuối cùng chuyển trực tiếp chi phí mua đất cao ngất ngưỡng cho người mua cuối cùng để duy trì tính khả thi của dự án”, ông nói.

Do đó, nhiều người dân bản địa bị gạt ra khỏi thị trường nhà ở do thu nhập không theo kịp chi phí nhà ở tăng cao.

Sự biến dạng thị trường này gây ra những hậu quả sâu rộng, không chỉ từ sự sụt giảm giá đột ngột nếu bong bóng đầu cơ vỡ và hàng tồn kho không bán được.

“Chúng ta sẽ chứng kiến cả một thế hệ, đặc biệt là thế hệ Z (sinh ra từ giữa thập niên 2000 đến đầu thập niên 2010, phần lớn sẽ không có khả năng sở hữu nhà”, Anawin nói đồng thời cảnh báo về một “xã hội hai tầng” đang nổi lên, trong đó quyền sở hữu chỉ dành riêng cho tầng lớp nhà đầu tư.

Khi phần thưởng của việc sở hữu bất động sản chủ yếu thuộc về người giàu, thường là những người không có nợ nần, các nhà kinh tế cho rằng cần phải thay đổi tư duy về sở hữu nhà ở.

Tại Malaysia, tỷ lệ sở hữu nhà dao động quanh mức 75%. Ngược lại, theo Mohd Afzanizam của ngân hàng Muamalat, tại Đức và Thụy Sĩ, chưa đến một nửa dân số sở hữu bất động sản nhưng có giá thuê nhà tương đối phải chăng.

“Tôi cho rằng cần phải có sự thay đổi tư duy về quyền sở hữu. Chúng ta cần đưa ra một giải pháp thay thế, không gì khác ngoài việc thúc đẩy thị trường cho thuê nhà ở”, ông nói.

Tuy nhiên, ông lưu ý, sự thay đổi như vậy đòi hỏi các chính phủ trong khu vực phải hành động để hạn chế các chủ nhà tăng giá thuê và phát triển các khu vực mới, hấp dẫn bên ngoài các khu vực trung tâm đô thị đông đúc.