Tâm điểm đầu tư bất động sản hậu sáp nhập tỉnh thành

Sáp nhập các tỉnh, thành phố và điều chỉnh quy hoạch vùng không chỉ tái định hình bản đồ địa lý hành chính, mà còn âm thầm vẽ lại "mạch chảy" của dòng tiền đầu tư bất động sản. Những thị trường từng bị coi là vùng ven, vùng đệm đang vươn lên thành các cực hút vốn mới, với điểm chung là hội tụ nhu cầu thực, hạ tầng kết nối và khả năng sinh lời dài hạn.

Trong loạt chia sẻ từ các nhà tư vấn bất động sản trong Diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới do Tạp chí TheLEADER tổ chức mới đây, một bức tranh nhiều chiều về xu hướng đầu tư bất động sản thời hậu sáp nhập dần hiện lên: dòng tiền đang dịch chuyển - nhưng không chạy theo sóng tin tức, mà chọn điểm rơi thực tế, gắn với “năng lực sống” và “giá trị sử dụng thực”.

Những toạ độ đầu tư chiến lược

Theo ông Nguyễn Văn Long, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land, thị trường đang hình thành ba điểm rơi mới của dòng tiền hậu sáp nhập. Địa điểm thu hút dòng tiền đầu tiên được ông Long đề cập là tỉnh Hà Nam cũ, nay thuộc Ninh Bình. Hà Nam nổi lên nhờ vị trí chiến lược sát Hà Nội, hạ tầng giao thông đang mở rộng mạnh mẽ, quỹ đất sạch và giá còn thấp.

Trong bối cảnh Hà Nội quá tải về hạ tầng y tế và giáo dục đại học, chủ trương di dời một số bệnh viện và trường đại học khỏi nội đô đang tạo lực đẩy dân cư và dịch vụ xuống các vùng ven, trong đó Hà Nam nổi lên như lựa chọn tối ưu nhờ quỹ đất sạch, giá còn thấp và tiềm năng quy hoạch rõ rệt.

Không chỉ có điều kiện thuận lợi, sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Sun Group với dự án đại đô thị quy mô tại Hà Nam chính là bằng chứng cho thấy thị trường nơi đây đang chuyển từ tiềm năng sang hiện thực hóa giá trị. “Với mức giá còn rất rẻ so với tiềm năng, tôi cho rằng trong 2 - 5 năm tới, Hà Nam sẽ trở thành một 'vùng đất kim cương' đúng nghĩa của bất động sản miền Bắc”, ông Long khẳng định.

Cặp sáp nhập tiếp theo cũng đang thu hút dòng tiền đầu tư là Bắc Giang - Bắc Ninh. Thị trường này phản ứng rất nhanh với thông tin sáp nhập hành chính, ghi nhận “sóng nhẹ” tăng giá, nhưng sau đó cần lực đỡ thực tế về quy hoạch và hạ tầng để giữ thanh khoản. Đây là minh chứng điển hình cho sự khác biệt giữa kỳ vọng và hiện thực.

Hải Phòng  hưởng lợi từ dòng vốn dịch chuyển từ Hải Dương - vùng có lượng tiền nhàn rỗi lớn. Thành phố này đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư dài hạn, nhờ hạ tầng hoàn chỉnh, hệ sinh thái cảng biển - công nghiệp - logistics và sức bật dân cư.

Ba “điểm nóng” ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đánh giá cao gồm: Hưng Yên, Bắc Ninh và cụm Quảng Ninh - Hải Phòng. Theo ông Chung, sau khi sáp nhập với Thái Bình, tỉnh Hưng Yên mới sẽ không còn là vùng vệ tinh mà trở thành trung tâm công nghiệp - giao thông mới, dẫn đầu xu hướng nhờ FDI mạnh và hạ tầng liên kết tốt.

Dù đã phát triển mạnh nhiều năm qua, Bắc Ninh vẫn duy trì được sức hút đầu tư nhờ hệ sinh thái công nghiệp đa dạng, hạ tầng hoàn thiện và lực cầu mạnh từ chuyên gia, công nhân, doanh nhân nước ngoài. “Điểm đặc biệt của Bắc Ninh là không chỉ có khu công nghiệp mà còn có chuỗi giá trị công nghiệp phụ trợ, logistic và dịch vụ hỗ trợ đi kèm. Điều này tạo ra nhu cầu thật và dòng tiền thuê ổn định”, ông Chung phân tích.

Sự ổn định và khả năng khai thác lâu dài khiến Bắc Ninh vẫn được xem là thị trường trụ cột trong vùng Thủ đô, đặc biệt sau các điều chỉnh hành chính sáp nhập khiến vai trò trung tâm hành chính của địa phương được củng cố.

Trong khi đó, thị trường Quảng Ninh - Hải Phòng đang bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi, khi cảng biển, du lịch và công nghiệp quay trở lại đà tăng trưởng, đặc biệt với loạt quy hoạch liên kết vùng đã được thông qua. Với hệ thống hạ tầng cảng biển, đường bộ, đường không đồng bộ, cùng làn sóng FDI mới đang tìm đến khu vực ven biển, Quảng Ninh - Hải Phòng được đánh giá là thị trường tăng trưởng ổn định và bền vững nhất trong nhóm địa phương phía Bắc.

“Khu vực này có lợi thế rất đặc biệt: vừa có công nghiệp, cảng biển, du lịch, vừa kết nối trực tiếp với Trung Quốc qua Móng Cái. Chính điều đó tạo nên một cấu trúc kinh tế độc đáo, có thể phục vụ cả ba dòng tiền: đầu tư, tiêu dùng và thương mại”, ông Chung nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, sau khi chính thức sáp nhập từ ngày 1/7, thị trường bất động sản đã ghi nhận làn sóng quan tâm tăng mạnh tại nhiều khu vực tiềm năng như Bắc Ninh - Bắc Giang, Đà Nẵng - Quảng Nam.

Nổi bật trong số đó là tam giác siêu đô thị phía Nam gồm TP.HCM - Bình Dương - Vũng Tàu đã sáp nhập thành TP.HCM, tiếp tục khẳng định sức hút khi đóng góp 25% GDP cả nước. Cụm ba địa phương này đang dần định hình trung tâm công nghiệp - cảng biển và trung tâm tài chính - dịch vụ của cả nước, hứa hẹn tạo ra những chuyển biến đáng kể cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

"Chìa khóa vàng" mở cánh cửa thị trường bất động sản mới

Hạ tầng giao thông kết nối đang trở thành yếu tố then chốt định hình sức hấp dẫn của bất động sản tại các vùng đất mới sau làn sóng sáp nhập hành chính. Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, chính hệ thống hạ tầng - chứ không chỉ là vị trí địa lý - sẽ quyết định dòng tiền của nhà đầu tư có dồn về một khu vực hay không.

Ông Vũ chỉ ra ví dụ điển hình là việc Sun Group phát triển Sun Mega City tại tỉnh Hà Nam cũ, với quy mô gần 1.700 ha, hoàn toàn có cơ sở chiến lược. Dự án này không chỉ là một trong những siêu đô thị lớn nhất miền Bắc, mà còn hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông: chỉ mất khoảng 45 phút di chuyển bằng ô tô đến Hà Nội. Trong tương lai, khi tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam đi vào vận hành, thời gian này có thể rút xuống dưới 20 phút - tạo lực đẩy mạnh mẽ cho dòng cư dân trẻ về sinh sống và làm việc theo mô hình "sống cuộc đời rực rỡ" với đầy đủ tiện ích hiện đại.

Không dừng lại ở phía Bắc, ông Vũ còn phân tích chiến lược đồng bộ hóa giữa phát triển đại đô thị và đầu tư hạ tầng kết nối tại nhiều điểm nóng như Cần Giờ (TP.HCM), Vũ Yên - Dương Kinh (Hải Phòng) và Quảng Yên (Quảng Ninh). Trong đó, tập đoàn Vingroup của tỷ phú Phạm Nhật Vượng đang nghiên cứu đầu tư tàu điện cao tốc hoặc metro kết nối trực tiếp các đô thị mới với trung tâm TP.HCM và Hà Nội.

Lấy Cần Giờ làm ví dụ, ông Vũ nhận định: “Nếu từ trung tâm TP.HCM ra Cần Giờ chỉ còn 20 phút thay vì 3 tiếng như hiện nay, thì việc giãn dân là hoàn toàn khả thi. Giá đất ở Cần Giờ rẻ hơn, nhưng nếu hạ tầng đầy đủ, chất lượng sống có thể cao hơn cả nội đô”.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property, cảnh báo các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không nên chạy theo phong trào sau sáp nhập hành chính. Theo ông, xác định đúng mục tiêu sử dụng của bất động sản mới là yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa cơ hội đầu tư.

“Dù là Hà Nam, Nam Định, Thái Bình ở phía Bắc hay Cần Giờ, Bình Dương ở phía Nam, điều quan trọng không phải là ‘điểm nóng’, mà là câu hỏi: người ta đến đó để làm gì, sống ra sao, có đủ y tế, giáo dục, hạ tầng không?”, ông đặt vấn đề.

Ông Nga đặc biệt nhấn mạnh đến tính tương thích giữa loại hình sản phẩm và đặc thù địa phương - yếu tố mà nhiều nhà đầu tư tại Việt Nam còn xem nhẹ. Theo ông, hiện thị trường đang mắc hai “lỗi hệ thống” nghiêm trọng. Thứ nhất là xây đô thị ở nơi cần nghỉ dưỡng nhưng thiếu tiện ích sống - dẫn tới các khu đô thị "ma", như từng thấy tại Trung Quốc hay Dubai. Thứ hai là làm nghỉ dưỡng nhưng vận hành như đô thị, chạy theo dòng tiền ngắn hạn - khiến sản phẩm vừa không có sức hút du lịch, vừa không thể phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng thực thụ.

“Tại Việt Nam, có những khu đô thị chỉ phân lô bán nền, không hạ tầng, không tiện ích; hoặc có những khu nghỉ dưỡng thiết kế để cho thuê dài hạn, mất đi bản chất nghỉ dưỡng vốn có,” ông Nga phân tích. Đây cũng chính là lý do dẫn đến nhiều dự án thiếu thanh khoản, bỏ hoang hoặc không thể vận hành - bài học đắt giá mà các doanh nghiệp cần tránh.

Một quan điểm đáng chú ý khác được ông Nga nếu ra là bất động sản có giá trị đầu tư không nhất thiết phải nằm trong trung tâm hành chính hoặc “địa phương được chọn” sau sáp nhập. “Nếu vị trí tốt, sản phẩm đúng nhu cầu, giá cả hợp lý và có khả năng thanh khoản - thì dù không nằm trong vùng ưu tiên phát triển, bất động sản đó vẫn có tiềm năng dài hạn,” ông Nga kết luận.