Sự suy thoái bất động sản của Trung Quốc có thể đã chạm đáy

Trong báo cáo hôm thứ Ba (5/8), Fitch Ratings cho biết, doanh số bán nhà mới của Trung Quốc trong năm nay có thể giảm xuống còn 7% sau khi điều chỉnh dự báo từ mức giảm 15% trước đó, do hiệu suất tốt hơn dự kiến của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm.

Fitch Ratings cũng đã hạ dự báo mức giảm doanh số bất động sản theo tổng diện tích sàn xuống còn 5%, cải thiện so với mức ước tính trước đó là 10%. Việc Chính phủ tăng cường đưa ra các biện pháp hỗ trợ thị trường đang phát huy hiệu quả, những điều này được thể hiện qua các biện pháp như nới lỏng quy định mua nhà, giảm lãi suất thế chấp, hạ lãi suất điều hành, và triển khai trái phiếu đặc biệt do chính quyền địa phương phát hành nhằm giải quyết lượng tồn kho bất động sản.

Bên cạnh đó, các nhà phân tích của HSBC cho biết, các chỉ số ban đầu đang củng cố kỳ vọng phục hồi trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Các yếu tố tích cực bao gồm điều kiện tín dụng của các nhà phát triển bất động sản được cải thiện, gia tăng hoạt động hợp nhất ngành, giải phóng hàng tồn kho, doanh số bán đất tăng trở lại và cải thiện mô hình định giá theo định hướng thị trường cho nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn.

Các nhà phân tích HSBC cho biết: "Suy thoái đã ngắn hơn so với quan điểm thập kỷ mất mát mà một số nhà đầu tư đã đưa ra".

Kể từ khi cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu vào năm 2021, thị trường đã hợp nhất nhanh chóng, với 15 nhà phát triển bất động sản quốc doanh hàng đầu đã mở rộng thị phần từ mức 15% trong năm 2021 lên 23% trong nửa đầu năm nay - một sự thay đổi đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định ngành.

Giải phóng hàng tồn kho là một chỉ số quan trọng khác. Mặc dù nguồn cung nhà ở vẫn dồi dào trên toàn quốc, 13 thành phố lớn mà HSBC theo dõi đã ghi nhận mức giảm 15% hàng tồn kho trong sáu tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước.

Thâm Quyến đã ghi nhận mức sụt giảm gần 50% trong nguồn cung nhà ở, trong khi lượng tồn kho lần lượt giảm 23% và 20% tại Hàng Châu và Tô Châu. HSBC cũng nhấn mạnh tình hình tín dụng của các nhà phát triển bất động sản đang được cải thiện, được phản ánh qua tiến độ tái cấu trúc khoản nợ nước ngoài 178 triệu USD của Country Garden vào tháng 7, đây là một yếu tố quan trọng khác góp phần vào sự phục hồi chung của thị trường.

Tiến triển này cho thấy “các ngân hàng đã trở nên linh hoạt hơn” trong việc điều chỉnh kỳ vọng về dòng tiền tương lai của các dự án bất động sản và phản ánh sự sẵn sàng chấp nhận một phần tổn thất để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc và phục hồi của thị trường.

HSBC cho biết: “Chúng tôi tin rằng những thay đổi của các ngân hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tái cấu trúc của nhiều nhà phát triển bất động sản hơn, và cuối cùng giúp đạt được sự thanh lọc thị trường và giải quyết rủi ro nhanh hơn trong lĩnh vực bất động sản”.

Tuy nhiên, cũng có những trở ngại ngắn hạn cho thấy sự phục hồi của thị trường vẫn chưa chắc chắn. Dữ liệu chính thức cho thấy doanh số bán nhà mới trong tháng 6 đã giảm 12,6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá nhà tại 70 thành phố lớn trong tháng 6 đã giảm 0,3% so với tháng trước – đánh dấu mức giảm nhất trong vòng tám tháng.

Fitch Ratings cho biết: “Dữ liệu mới nhất cho thấy sự phục hồi của lĩnh vực này vẫn còn dè dặt và phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, hiệu suất của thị trường việc làm và triển vọng thu nhập hộ gia đình”.

Các nhà kinh tế dự đoán những trở ngại này sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm nay, thách thức tính bền vững của sự phục hồi thị trường bất động sản. Trong khi đó, nền kinh tế chậm lại do việc Mỹ tăng thuế quan đánh vào hàng xuất khẩu sẽ đặt ra thêm nhiều thách thức cho lĩnh vực này.