"Sóng" cuồn cuộn tại nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư, loạt mã DXG, DXS, HDC, NHA... đồng loạt tăng trần, còn cơ hội đầu tư?

Thị trường chứng khoán tiếp tục xu hướng tích cực trong phiên giao dịch đầu tuần 14/7 khi VN-Index đóng cửa tăng hơn 12 điểm lên trên ngưỡng 1.470 điểm. Bên cạnh những mã Bluechips như “họ” Vingroup hay nhóm ngân hàng kéo chỉ số chính đi lên, tâm điểm thị trường hôm nay còn dồn về nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư khi bất ngờ "vụt sáng", đồng loạt tím trần với thanh khoản tăng cao.

Đơn cử như cổ phiếu DXG của Đất Xanh cũng tăng trần lên mức 18.200 đồng/cp, dư mua giá trần gần 4 triệu đơn vị. Cùng họ, DXS của Đất Xanh Service cũng tăng hết biên độ 7% lên 10.000 đồng/cp. Mã HDC – Hodeco tăng kịch trần 6,9% lên 27.750 đồng/cp, cổ phiếu NHA, LDG, FIR… cũng đồng loạt đóng cửa “tím lịm”.

Tuy không tăng trần, song cổ phiếu khác như PDR, NTL, KDH… ghi nhận nhận mức tăng ấn tượng trên 3% cùng thanh khoản cải thiện đáng kể.

Nhìn rộng hơn, nhiều mã bất động sản dân cư đang trong quãng hồi phục mạnh từ sau cú sốc phiên 9/4. Sau khoảng 3 tháng, DXG đã tăng 73%, VHM tăng 83%, NLG tăng 52%, PDR tăng 31%, NHA tăng 27%, KDH tăng 29%...

Lực đẩy từ sự hồi phục của thị trường nhà ở

Động lực chính giúp nhóm cổ phiếu BĐS khởi sắc đến từ những thông tin tích cực từ thị trường bất động sản khi các yếu tố hỗ trợ vẫn được giữ nguyên. BSC Research trong báo cáo triển vọng ngành đã đánh giá khung pháp lý cho các dự án đang dần thông suốt. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý 1/2025, cả nước có 26 dự án với 15.780 sản phẩm được cấp phép mới (tăng 61% so với cùng kỳ năm trước) và 59 dự án với 19.760 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng (tăng 258% so với cùng kỳ năm trước).

Dấu hiệu “cởi trói” pháp lý tiếp tục được củng cố trong quý 2 năm nay khi các dự án có mức độ vướng phức tạp cũng được giải quyết hàng loạt tại nhiều địa phương bao gồm (1) về quy hoạch và chủ trương đầu tư: AquaCity (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận), (2) về tiền sử dụng đất: Casimia Balanca (Quảng Nam), Lakeview, The Water Bay (TP HCM), Bình Dương Tower (Bình Dương)...

Bên cạnh đó, theo CBRE, nguồn cung mới tại Hà Nội tăng 70% so với cùng kỳ năm trước, đạt tổng cộng 3.920 căn, nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra các khu vực ngoại thành, bám theo vành đai 3.5 và 4. Đáng chú ý, 69% nguồn cung mới đến từ các dự án lớn của Vinhomes, bao gồm 2.000 căn hộ chung cư tại Ocean Park (Masteri Lakeside) và 700 căn hộ chung cư tại Vinhomes Global Gate (Imperia Signature Cổ Loa). Giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao, duy trì mức cao sau tám quý tăng trưởng liên tiếp. Ngược lại, TP.HCM chứng kiến nguồn cung mới hạn chế, chỉ có 350 căn hộ mới được mở bán trong 1Q2025 giảm -36% YoY tập trung ở hai dự án cao cấp: Citigrand (190 căn) và Lancaster Legacy (28 căn).

Trong phần còn lại của năm 2025, BSC cho rằng nguồn cung căn hộ có thể đi ngang tại thị trường Hà Nội và phục hồi mạnh tại TP HCM. Mặc dù có sự khởi đầu tương đối chậm, nguồn cung tại TP HCM được dự báo sẽ phục hồi mạnh từ quý 2/2025 với tổng số lượng sản phẩm đạt khoảng 8.150 sản phẩm, tăng 79%. Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ sẽ giảm nhẹ 2%, đạt 28.000 sản phẩm.

Hưởng lợi lớn từ chính sách, doanh thu mở bán mới được kỳ vọng phục hồi mạnh

BSC cũng nhận thấy triển vọng tích cực của nhóm bất động sản dân cư sau khi sáp nhập tỉnh. Đây là một động lực mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản trong trung – dài hạn. Tác động tổng thể có thể được nhìn nhận qua 3 khía cạnh: hạ tầng – quy hoạch – thể chế, dựa trên kinh nghiệm thực tiễn trong nước và quốc tế.

BSC kỳ vọng thị trường bất động sản trong tương lai sẽ chứng kiến thời gian triển khai dự án được rút ngắn nhờ tiến độ xử lý thủ tục hành chính được đẩy nhanh,nhu cầu thực được kéo giãn ra xa trung tâm hành chính hiện hữu nhờ hạ tầng đồng bộ, khu vực thương mại, logistic mới được hình thành. Mặt khác, cung – cầu sẽ cân bằng hơn, giảm tải áp lực dân số cho trung tâm hành chính hiện hữu.

Hoạt động bán hàng (presales) dự kiến cải thiện mạnh từ nửa cuối 2025 nhờ tiến độ pháp lý dự án được cải thiện rõ rệt, đặc biệt tại các địa phương phía Nam và vùng vệ tinh. Lãi suất duy trì ở vùng thấp, hỗ trợ tâm lý và khả năng chi trả của người mua nhà. BSC dự báo doanh thu mở bán mới sẽ phục hồi mạnh trong năm 2025 - 2026 lần lượt đạt 266.672 tỷ đồng ( tăng 133% so với cùng kỳ năm trước) – 383.389 tỷ đồng ( tăng 44%).

Đội ngũ phân tích tin rằng thị trường BĐS đang ở giai đoạn nửa cuối của pha phục hồi, kỳ vọng sớm bước vào pha mở rộng từ 2026. BSC tiếp tục giữ quan điểm định giá của ngành trong từng pha của chu kỳ mới sẽ cao hơn chu kỳ trước do phần lớn quỹ đất hiện tại được tích lũy từ chu kỳ trước nên chi phí thấp hơn – chi phí phát triển dự án tăng lên có thể bù đắp phần nào bởi giá bán. Nhu cầu nhà ở hiện tại vẫn lớn, khác với giai đoạn ảm đạm 2011-2013.

Kỳ vọng nửa sau của năm 2025, câu chuyện đảo chiều của một số doanh nghiệp sẽ trở nên rõ ràng và dẫn dắt cổ phiếu có hiệu suất tốt, từ đó thu hẹp chênh lệch định giá so với ngành nhờ dòng tiền khơi thông, tỷ lệ đòn bẩy được kiểm soát và được tái định giá cao hơn trung bình ngành nhờ đại dự án chính thức được mở bán.