'Sóng' cổ phiếu bất động sản

"Sau cú sập của thị trường giữa và cuối năm 2022, đến giờ tôi mới có lại cảm giác mua đâu thắng đó, nhất là cổ phiếu bất động sản", bà Ngọc cho biết.

Suốt những tháng đầu năm, bà chỉ giải ngân vào cổ phiếu ngân hàng và bán lẻ vì muốn tích sản ổn định. Tuy nhiên, khẩu vị đầu tư dần thay đổi từ tháng 5, khi nhiều mã bất động sản rục rịch tăng và môi giới liên tục khuyến nghị về triển vọng nhóm này.

VHM là cổ phiếu đầu tiên bà đưa vào danh mục ở vùng giá 65.000 đồng. Ban đầu dự tính chốt lời quanh 88.000 đồng, nhưng nay bà vẫn chưa bán hết dù nhịp tăng nóng đã nâng thị giá lên 94.000 đồng. "Thị trường đang tốt nên tôi mới ra hàng phân nửa, còn giữ lại vì muốn chờ tăng tiếp. Còn nếu thị trường có dấu hiệu đảo chiều, tôi sẽ chốt nhanh", bà Ngọc nói.

Nhà đầu tư này tự nhận khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân ngày càng cao. Sau khoản lỗ đậm với PDR cách đây 3 năm, bà mới quay lại mua cổ phiếu này khi nghe ngóng thông tin về thương vụ M&A lớn. Giải ngân hơn 150 triệu đồng khi giá PDR ở mức 16.000 đồng một cổ phiếu, bà chốt lời quanh vùng 18.000 đồng. Vài hôm sau, giá điều chỉnh, bà "đi vòng mới" và đang lãi khoảng 22%.

Không mạo hiểm như bà Ngọc, anh Chí (34 tuổi) thoát hàng nhiều cổ phiếu bất động sản trong danh mục khi mức tăng đạt 10-15%. Ba tháng qua, anh liên tục mua bán, không loại trừ cổ phiếu đó vốn hóa lớn, vừa hay nhỏ. VIC, NLG, NVL, HDG hay DXG đều từng góp mặt trong danh mục của nhà đầu tư này.

Đối với LDG, cổ phiếu penny tăng 170% trong vòng chưa đầy một tháng, ông cũng "vào ra nhiều lần" nhưng số lượng không đáng kể.

Theo thống kê của nhóm phân tích Công ty Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam, tính cả 3 sàn, mức tăng bình quân của cổ phiếu bất động sản từ đầu năm đến nay là 19%, vượt trội so với hiệu suất VN-Index (17,4%). Nhiều cổ phiếu sau nhịp tăng mạnh cũng trở lại mệnh giá, điển hình như NVL và DXS.

Thị trường ghi nhận hàng chục cổ phiếu có mức tăng vượt trội hơn so với chỉ số đại diện cho sàn TP HCM, trong đó bộ đôi vốn hóa lớn VIC và VHM lần lượt tăng 190% và 120%. Nếu loại trừ các cổ phiếu "họ" Vingroup, mức tăng của nhóm bất động sản ước tính khoảng 17%.

Nhận định yếu tố tác động đến giá cổ phiếu, bà Phạm Hoàng Bảo Nga, Trưởng nhóm phân tích cổ phiếu SSI Research, cho rằng có hai cột mốc đáng chú ý tác động đến thị trường địa ốc nửa đầu năm.

Đầu tiên, Quốc hội thông qua các nghị quyết về cơ chế đặc thù, thí điểm hỗ trợ triển khai trở lại dự án bất động sản gặp vướng mắc và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Thứ hai, hàng loạt dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch và cấp phép xây dựng trong giai đoạn cuối năm ngoái, đầu năm nay.

"Vòng đời một dự án tương đối dài và các hoạt động khơi thông pháp lý chưa thể lập tức cải thiện rõ rệt kết quả kinh doanh toàn ngành. Tuy nhiên, diễn biến này tạo ra kỳ vọng về sự hồi phục chung của ngành bất động sản, là động lực hỗ trợ đà tăng giá vừa qua", bà Nga lý giải.

Có quan điểm tương tự, bà Nguyễn Thị Mỹ Liên, Trưởng khối phân tích Công ty chứng khoán Phú Hưng, bổ sung 5 yếu tố chính hỗ trợ sự phục hồi của ngành bất động sản, từ đó tác động lên giá cổ phiếu. Đó là nhu cầu mua nhà ở thực cao, dòng tiền đầu tư quay trở lại với địa ốc, pháp lý được tháo gỡ, lãi suất duy trì ở mức thấp và hạ tầng được đầu tư mạnh để tăng kết nối.

Sau nhịp tăng gần đây, bà Liên nhận xét định giá của cổ phiếu bất động sản hiện không còn rẻ, đặc biệt khi so sánh với những nhóm ngành khác như ngân hàng, dược phẩm, bán lẻ, tiêu dùng và hàng hóa. Bà cũng cho rằng vì khó khăn về tài chính kèm với tiền sử dụng đất tăng khi áp dụng bảng giá đất mới, các doanh nghiệp bất động sản có thể khó chia sẻ ngay lợi nhuận với cổ đông thông qua cổ tức.

"Tuy nhiên, nếu nhìn dài hạn hơn, giai đoạn hiện tại có thể xem là đáy trung hạn của ngành lẫn cổ phiếu nhóm này", chuyên gia của Chứng khoán Phú Hưng nói.

Không ít nhà đầu tư cho biết lãi đậm nhờ cổ phiếu bất động sản, nhưng nhiều chuyên gia cùng quan điểm đà tăng giá hiện tại có sự phân hóa rõ hơn các năm trước.

Theo thống kê của SSI Research vào đầu tháng 7, có 20 cổ phiếu bất động sản dân cư đang niêm yết trên sàn TP HCM tăng tốt hơn VN-Index, 30 mã chưa theo kịp thị trường. Điểm chung của những cổ phiếu tăng mạnh, theo chuyên gia SSI, đến từ doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn, có bước tiến về pháp lý hoặc vào giai đoạn mở bán dự án.

"Nhà đầu tư cần chọn lọc và theo dõi kỹ các dự án quan trọng của doanh nghiệp bất động sản mình quan tâm để đưa ra quyết định, thay vì tin rằng sự hồi phục chung của ngành là cơ hội cho tất cả", bà Nga khuyến nghị.

Bà Trần Thị Hồng Nhung, Phó giám đốc Phân tích và tư vấn đầu tư tại Công ty Chứng khoán Guotai Junan (Việt Nam) nhận định thị trường đang tiệm cận vùng đỉnh lịch sử và tâm lý thận trọng dần gia tăng khi nhiều nhà đầu tư bắt đầu cân nhắc chốt lời.

Trong bối cảnh này, không loại trừ khả năng xuất hiện áp lực bán bất ngờ, kéo theo một nhịp điều chỉnh ngắn hạn. Do đó, bà khuyến nghị nhà đầu tư nên chủ động kiểm soát tỷ trọng cổ phiếu ở mức vừa phải trong danh mục, đồng thời hạn chế sử dụng margin, đặc biệt với những cổ phiếu đã tăng nóng trong thời gian qua.

"Riêng với nhóm bất động sản, nên ưu tiên các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, và có lượng backlog bàn giao lớn trong giai đoạn 2025–2026. Đây sẽ là những yếu tố hỗ trợ tốt cho kết quả kinh doanh trung hạn và giúp giảm thiểu rủi ro trong quá trình nắm giữ cổ phiếu", bà Nhung nói.