Sốc với mặt bằng giá bất động sản tại quận 2 (cũ), tìm căn hộ giá 3 tỉ đồng như “mò kim đáy bể”

Giữa lúc nguồn cung mới khan hiếm và mặt bằng giá bất động sản Tp.HCM chạm mốc hàng trăm triệu đồng mỗi m2 thì sự xuất hiện của một sản phẩm giá trên dưới 3 tỉ đồng/căn trở thành hiện tượng gây xôn xao trên thị trường.

Còn nhớ, vào giữa năm 2024 khi cập nhật giá căn hộ tại Tp.HCM thấy rõ, căn hộ giá 3-4 tỉ đồng/căn rất ít sản phẩm ra thị trường. Đến cuối năm 2024, mặt bằng giá này được dự đoán sẽ dần biến mất vào năm 2025 khi hầu hết dự án đã liên tục "thăng hạng" về giá. Nguồn cung giá từ 6-8 tỉ/căn, thậm chí trên 10 tỉ đồng/căn chiếm tỉ lệ lớn trong giỏ hàng chào bán và trở thành chuyện không còn xa lạ với thị trường Tp.HCM.

Dữ liệu mới nhất của CBRE Việt Nam chỉ ra, các dự án căn hộ Tp.HCM mở bán mới trong quý 1/2025 đạt mức giá trung bình 77 triệu đồng/m2. Đặc biệt có dự án trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng so với quý trước. 

Đặc biệt tại khu vực quận 2 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) như Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, Bình Khánh, các dự án căn hộ chào bán đều ở ngưỡng giá từ 120-450 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí, khu vực). Nhóm căn hộ cao cấp, hạng sang với giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước khiến mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này liên tục bị xô đổ. Tại quận 2 hiện chỉ còn một số khu vực như Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Cát Lái giá bất động sản còn dễ chịu hơn, từ 60-110 triệu đồng/m2 (tuỳ dự án). Tuy nhiên, nguồn cung mới rất hiếm xuất hiện.

Mới đây, dự án căn hộ CitiGrand của Tập đoàn Kiến Á  "rục rịch" tái xuất thị trường thông qua giai đoạn booking, nhưng đã nhanh chóng tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ. Dù mới chỉ trong giai đoạn nhận giữ chỗ, nhưng mức giá rò rỉ (rumo) từ 2,9 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ đã khiến giới đầu tư và người mua ở thực không khỏi bất ngờ. Nằm trong khu đô thị Cát Lái 152ha được quy hoạch bài bản, CitiGrand ghi điểm nhờ vị trí chiến lược, liền kề các trục giao thông trọng điểm và các dự án cao cấp tại Tp.Thủ Đức – nơi mà mặt bằng giá đã chạm ngưỡng hàng trăm triệu đồng/m2. Đáng chú ý, mức giá dự kiến của CitiGrand thậm chí còn "mềm" hơn một số dự án đang mở bán tại Bình Dương – vốn được xem là thị trường vệ tinh, nhưng hiện giá căn hộ 2 phòng ngủ tại các khu vực trung tâm như Dĩ An, Thuận An đã tiệm cận 3 – 3,5 tỉ đồng/căn.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, đợt mở bán chính thức sắp tới sẽ tung ra khoảng 200 căn hộ với pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng hiện đã lên đến tầng 12. Khách hàng chỉ cần thanh toán trước 10% (tương đương 290 triệu đồng) để ký hợp đồng mua bán, phần còn lại được giãn tiến độ trong 28 tháng. Chủ đầu tư cũng đưa ra chính sách ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc đến 24 tháng, giúp giảm áp lực tài chính đáng kể cho người mua. Dự kiến, căn hộ sẽ được bàn giao vào tháng 12/2026. 

Trước đó, tại khu vực Thủ Thiêm, quận 2, dự án căn hộ The Opusk chào bán chạm ngưỡng 450 triệu đồng/m2. Với số lượng căn giới hạn và đơn giá trung bình tăng hơn 200% so với mức cao nhất xác lập năm 2022, dự án này đã tạo "dư chấn" cho thị trường căn hộ Tp.Thủ Đức cuối năm 2024.

Tương tự, dự án Thảo Điền Green (phường Thảo Điền) đưa ra thị trường giỏ hàng cuối vào năm 2024 có giá bán dao động từ 163-200 triệu đồng/m2. Tại P.An Phú, Gamuda Land mở bán đợt 2 dự án Eaton Park với giá khoảng 160 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, Masterise Homes ra mắt phân khu Masteri Grand View giá trung bình 130-145 triệu đồng/m2. Trong khi ở giỏ hàng chào bán năm 2023, giá căn hộ khu vực này chưa đến 100 triệu đồng/m2.

Điều này cho thấy, mức độ giá liên tục tăng lên. Nguồn cung cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm phần lớn giỏ hàng chào bán. Để tìm kiếm căn hộ giá 3-4 tỉ đồng/căn tại khu vực này trở nên khó khăn, thậm chí được ví như "mò kim đáy bể".

Một nghiên cứu về biến động giá chung cư Tp.HCM giai đoạn 2019-2024 của Batdongsan chỉ ra, 5 năm qua, giá nhà cao tầng khu vực quận 2 cũ trung bình tăng 55-70%. Trong 10 dự án có tốc độ tăng giá cao nhất Tp.HCM, quận 2 chiếm đến 7 dự án gồm: Thảo Điền Pearl (tăng 72%), Empire City (70%), Feliz an Vista (77%), Q2 Thảo Điền (69%), Gateway Thảo Điền (68%), The Estela (65%) và The Nassim (62%).

Còn dữ liệu của Công ty tư vấn One Housing cho thấy, giá căn hộ Tp.Thủ Đức từ năm 2022 đến nay đã tăng 35%, riêng khu vực quận 2 có mức tăng là 40%. Đại diện Avison Young Việt Nam cũng cho hay, giá bình quân căn hộ Tp.Thủ Đức khoảng 75-150 triệu đồng/m2. Riêng quận 2 dao động 125-350 triệu đồng/m2. Từ 2019 đến nay, mỗi năm giá chung cư quận 2 tăng 12%. "Vùng trũng" về giá của khu vực này thuộc về phường Cát Lái, nơi từng là thủ phủ của chung cư tầm trung (giá dưới 40 triệu đồng/m2). Thế nhưng hiện nay mức giá 50 triệu đồng/m2 cũng rất khó tìm kiếm tại khu vực này. 

Theo Cushman & Wakefield, sự biến động tăng giá nhanh của thị trường căn hộ Tp.Thủ Đức đến từ yếu tố nguồn cung khan hiếm. Đến nay, khu Đông Tp.HCM vẫn dẫn đầu nguồn cung mới trên thị trường Tp.HCM nhưng đã giảm đến 70-80% so với giai đoạn trước năm 2019. Theo đó, một số dự án có nguồn cung ra thị trường trở thành lợi thế về giá và sức cầu. Đồng thời, loại hình cao cấp hạng sang vẫn chiếm tỉ lệ đến 49% nguồn cung chào bán, khiến mặt bằng giá sơ cấp trung bình trong quý 4/2024 đạt mức kỉ lục mới 3.672 USD/m2, tăng 22% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài việc khan hiếm nguồn cung mới thì sự bùng nổ hạ tầng giao thông như Metro, Vành đai, hầm chui Cát Lái, mở rộng nhiều tuyến đường trọng điểm cũng trở thành động lực thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản Tp.Thủ Đức tăng lên.

Làn sóng tăng giá này được Cushman & Wakefield dự báo sẽ còn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới. Một số khu vực hiện đang có mặt bằng giá thấp hơn sẽ có cơ hội gia tăng giá nhanh hơn, do được hỗ trợ mạnh từ yếu tố hạ tầng và thanh khoản. Điều này cũng đồng nghĩa, để tìm sản phẩm giá 3-5 tỉ đồng/căn tại Tp.Thủ Đức trong vòng 1- 2 năm tới sẽ rất khó. Thậm chí, một số dự báo cho rằng, khu vực lân cận "khu nhà giàu" Thủ Thiêm, An Phú, Thảo Điền của quận 2 có thể sẽ thiết lập mức giá ngang ngửa khi mà quỹ đất để phát triển dự án mới gần như cạn kiệt.