Sàn giao dịch bất động sản: Còn nhiều thách thức
Chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ về việc xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản điện tử đang tạo ra những cuộc tranh luận sôi nổi trong giới chuyên gia về tính khả thi.
Với mục tiêu minh bạch hóa thị trường, chống thất thu thuế, mô hình sàn giao dịch bất động sản (BĐS) sẽ ra đời do Nhà nước quản lý, hoạt động như sàn chứng khoán. Dù được kỳ vọng lớn, nhiều chuyên gia cảnh báo về những thách thức và cần một lộ trình cẩn trọng.
Kỳ vọng minh bạch và bình ổn thị trường
Trong nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam vẫn tồn tại một “luật ngầm” gây nhức nhối: Thực trạng “hai giá”. Trước thực trạng đó, chỉ đạo mới đây của Thường trực Chính phủ tại Thông báo số 294, yêu cầu các bộ, ngành khẩn trương nghiên cứu, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đang được xem là một bước đi mang tính lịch sử.
Theo đó, mọi giao dịch BĐS sẽ được thực hiện trên môi trường điện tử, hoạt động tương tự mô hình giao dịch chứng khoán. Với thời hạn phải báo cáo Thủ tướng mô hình này ngay trong tháng 6-2025, những kỳ vọng và cả những băn khoăn đang được đặt lên bàn nghị sự.
Ý tưởng cốt lõi là xây dựng một nền tảng điện tử tập trung, nơi mọi thông tin về một BĐS từ pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch đến giá cả đều được số hóa và công khai. Mọi quy trình từ đăng ký, công chứng, nộp thuế đến đăng ký biến động đất đai sẽ được thực hiện liên thông trên một hệ thống duy nhất.
Lợi ích lớn nhất được trông đợi là xóa bỏ hoàn toàn tình trạng “hai giá”. Khi một giao dịch được niêm yết công khai, việc các bên tự thỏa thuận khai giá thấp để lách thuế sẽ không còn đất diễn.
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho biết sự minh bạch về giá sẽ giúp bình ổn thị trường. Khi có một khung giá tham chiếu rõ ràng cho từng khu vực, từng loại hình sản phẩm, các cơn “sốt giá” ảo do đầu cơ, thổi giá sẽ khó xảy ra hơn, qua đó bảo vệ người mua có nhu cầu thực.
Vượt rào cản pháp lý và dữ liệu
Dù viễn cảnh đầy hứa hẹn, con đường từ ý tưởng đến thực tế vận hành một sàn giao dịch quốc gia lại vô cùng chông gai với hai rào cản lớn nhất là dữ liệu và pháp lý.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), khẳng định: “Cốt lõi của mô hình này là hệ thống dữ liệu. Giá trị cao nhất của trung tâm chính là dữ liệu và dữ liệu đó cần phải được định danh, có mã số”.
Theo ông Đính, giải pháp căn cơ là phải tập trung mọi nguồn lực để xây dựng thành công cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS, kết nối liên thông với dữ liệu dân cư, đất đai. Nếu không có “xương sống” dữ liệu này, mọi thứ chỉ là xây nhà trên cát.
Khi một giao dịch được niêm yết công khai, việc các bên tự thỏa thuận khai giá thấp để lách thuế sẽ không còn đất diễn.
Theo TS Lê Bá Chí Nhân, cho rằng thời điểm hiện tại chưa thực sự phù hợp để triển khai ngay lập tức. Vì BĐS là một loại tài sản vô cùng phức tạp với vô số loại hình khác nhau. Sự đa dạng này đặt ra một thách thức lớn hơn rất nhiều.
Hơn nữa, Việt Nam đang trong giai đoạn cải cách hành chính toàn diện, với việc sắp xếp lại các đơn vị hành chính cấp huyện, xã dự kiến hoàn thành vào cuối tháng 6-2025, cùng với việc sửa đổi các bộ luật quan trọng như Luật Công chứng.
Điểm mấu chốt trong phân tích của TS Nhân là sự khác biệt giữa hai loại hình giao dịch. “Đối với sản phẩm từ các dự án của doanh nghiệp, việc niêm yết công khai trên sàn là hoàn toàn khả thi. Nhưng đối với sản phẩm riêng lẻ của cá nhân, không thể ép buộc toàn bộ giao dịch của người dân phải đưa lên sàn” - TS Nhân lập luận.
Từ những phân tích này, TS Nhân đề xuất một lộ trình dài hơi hơn: Cần ít nhất đến hết năm 2026 để hoàn thiện khung pháp lý và nền tảng kỹ thuật và việc triển khai thực tế có thể bắt đầu từ năm 2028.
