Rủi ro nợ đang bao trùm lĩnh vực bất động sản Hồng Kông

Tuần trước, Road King đã trở thành nhà phát triển bất động sản đầu tiên tại Hồng Kông vỡ nợ trái phiếu kể từ khi cuộc khủng hoảng nợ bất động sản của Trung Quốc bắt đầu vào năm 2021. Vào đầu năm nay, Emperor International cũng đã lần đầu tiên vỡ nợ khoản vay ngân hàng.

Các nhà phân tích cho biết, triển vọng phục hồi của lĩnh vực bất động sản thương mại trong thời gian tới còn rất mong manh và việc thiếu hụt nguồn vốn mới đồng nghĩa với việc nhiều nhà phát triển bất động sản sẽ gặp khó khăn trong việc đáp ứng các nghĩa vụ trả nợ tại Hồng Kông.

Bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng 25% GDP của Hồng Kông, và tình trạng nợ xấu gia tăng của ngành này không chỉ ảnh hưởng đến triển vọng kinh tế mà còn gây bất ổn cho các chủ nợ, bao gồm cả HSBC - ngân hàng đang chịu ảnh hưởng đáng kể từ các nhà phát triển bất động sản tại trung tâm tài chính châu Á này.

Theo dữ liệu của LSEG và tính toán của Reuters, lượng trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản tại Hồng Kông sẽ tăng lên 7,1 tỷ USD vào năm 2026, từ mức 4,2 tỷ USD trong năm nay.

Nhà phân tích Edward Chan của S&P Global Ratings cho biết, không loại trừ khả năng nhiều nhà phát triển bất động sản quy mô nhỏ sẽ vỡ nợ trong 12-24 tháng tới do các ngân hàng đang cắt giảm khoản vay cho họ... "Sẽ đến lúc họ thực sự không còn khả năng trả nợ", ông cho biết.

Các nhà phát triển bất động sản, chủ yếu nắm giữ tài sản văn phòng và bán lẻ, đang chịu áp lực rất lớn do thách thức trong việc bán tài sản để huy động tiền mặt. Hai phân khúc này đã ghi nhận mức định giá giảm hơn 50% so với mức đỉnh năm 2019 và chưa có dấu hiệu phục hồi. Mặt khác, việc bán tháo nhiều hơn sẽ làm giảm định giá và ảnh hưởng đến toàn ngành, bao gồm cả các nhà phát triển bất động sản lớn.

Trong số các công ty phát hành nợ đang thiếu tiền mặt, New World Development - một trong bốn nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Hồng Kông - sẽ phải đối mặt với nghĩa vụ trả nợ trái phiếu 168 triệu USD vào năm tới và thêm 630 triệu USD vào năm 2027, trong khi Lai Sun Development sẽ phải trả 524 triệu USD vào năm tới.

Trong khi đó, phần lớn nợ của các nhà phát triển bất động sản Hồng Kông đến từ các khoản vay ngân hàng.

Trong một dấu hiệu cho thấy nợ xấu trong lĩnh vực này đang gia tăng, ngân hàng Hang Seng đã ghi nhận khoản dự phòng rủi ro 2,5 tỷ đô la Hồng Kông (320 triệu USD) đối với bất động sản thương mại tại Hồng Kông trong sáu tháng đầu năm nay - tăng 224% so với cùng kỳ năm ngoái.

HSBC - cổ đông lớn nhất của ngân hàng Hang Seng - đã cập nhật mô hình đánh giá rủi ro nội bộ, dẫn đến việc các khoản vay bất động sản thương mại tại Hồng Kông có rủi ro tín dụng đáng kể nhưng chưa bị vỡ nợ, đã tăng gấp ba lần lên 18,1 tỷ USD vào cuối tháng 6.

HSBC cho biết, việc phân loại các khoản vay có vấn đề tăng mạnh không phải là một chỉ báo tuyệt đối về chất lượng tín dụng, và việc các sự kiện bên ngoài và điều kiện thị trường dẫn đến sự gia tăng trong phân loại đó mà không dẫn đến các khoản vỡ nợ thực tế là điều thường thấy.

Ngân hàng Hang Seng cho biết, sự gia tăng các khoản trích lập dự phòng rủi ro tín dụng dự kiến là do cách tiếp cận thận trọng trong bối cảnh tăng dự phòng cho các khoản nợ mới bị vỡ nợ và các yếu tố khác.

Theo S&P, bất động sản thương mại chiếm khoảng 9% tổng dư nợ cho vay ngân hàng tại Hồng Kông và có tới 70% các khoản vay này được bảo đảm bằng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản khoảng 45%-55%. S&P dự báo tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực ngân hàng địa phương sẽ tăng.

Tuy nhiên, Eddie Yue, Tổng giám đốc Điều hành của Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) cho biết, hệ thống ngân hàng đang "được cấp vốn tốt, có đủ dự phòng và sức mạnh tài chính tốt để chống chọi với những biến động của thị trường".

Các nhà quan sát thị trường cho biết, một số ngân hàng đã quyết định không phân loại các khoản vay vỡ nợ như vậy hoặc yêu cầu các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn trả nợ ngay lập tức do lo ngại về chất lượng tài sản ngày càng xấu đi và hiệu ứng domino có thể gây ra trên toàn ngành.

Một số ngân hàng cũng đã tránh việc tịch thu tài sản thế chấp đối với các khoản vay vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản do lo ngại sẽ khó thu hồi nợ và càng làm trầm trọng thêm tình trạng lao dốc của thị trường bất động sản thương mại.

"Hiện nay, các ngân hàng đang chủ động quyết định không thu hồi quá nhiều các khoản vay này, thay vào đó họ muốn có thời gian để thị trường phục hồi", Joseph Tsang, Chủ tịch JLL Hong Kong cho biết, nhưng cũng cho rằng việc cắt giảm cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản có thể gây tổn hại đến hoạt động kinh tế nói chung.