Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: Thị trường bất động sản Việt Nam như một chàng trai trẻ lớn lên cùng các thay đổi về Luật

Giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với nhiều khó khăn, phần lớn xuất phát từ các vướng mắc pháp lý và tình trạng mất niềm tin của nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024, ba luật sửa đổi quan trọng - Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản - đã chính thức có hiệu lực, mang lại kỳ vọng lớn về việc khơi thông thị trường. Để làm rõ hơn về những tác động từ các đạo luật này, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn (PropertyGuru), một chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh: Trong thời gian qua, các luật mới được ban hành một cách rất nhanh chóng, phản ánh quyết tâm lớn của Quốc hội và Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn trên thị trường bất động sản. Giai đoạn 2022, khi thị trường gặp nhiều khó khăn, tâm lý của nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề. Một phần nguyên nhân là việc sử dụng sai mục đích của trái phiếu, dẫn đến sự mất niềm tin của nhà đầu tư, từ đó khiến các chủ đầu tư mất đi nguồn huy động vốn quan trọng cho các dự án. Trong vòng chỉ một năm, cả ba luật đã được hoàn thiện và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, điều này diễn ra nhanh chóng hơn rất nhiều so với chu kỳ trước, khi từ năm 2009 đến 2012-2013 mới có luật mới.

Điểm tích cực đầu tiên là các luật mới ra đời nhanh chóng. Thứ hai, các luật này đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ, đặc biệt là tôn chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua bất động sản. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với 500 môi giới, 78,3% cho rằng việc ban hành ba luật này sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, và 30% dự đoán giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng.

Về tác động của từng luật, đối với Luật Đất đai, một yếu tố quan trọng là chi phí đất và nhiều quy định mới sẽ tạo áp lực tăng giá cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mặc dù nhiều người kỳ vọng giá đất sẽ giảm, nhưng với các quy định chi tiết hơn về định giá đất, việc giải phóng mặt bằng và các điều kiện chặt chẽ liên quan đến chủ đầu tư, giá đất sẽ phản ánh sát hơn giá trị thực tế. Điều này dẫn đến việc chi phí mua đất và giải phóng mặt bằng tăng, khiến giá bất động sản bán ra không thể rẻ hơn. Khi giá đất tăng, giá nhà ở cũng sẽ bị ảnh hưởng và có khả năng tăng theo. Tuy nhiên, với các quy định mới, người tiêu dùng sẽ được bảo vệ tốt hơn.

Một yếu tố quan trọng khác là nguồn cung nhà ở xã hội. Trong Luật Nhà ở (sửa đổi), các quy định mới đã thêm hai hình thức phát triển nhà ở xã hội, bao gồm việc cho phép nguồn vốn từ nước ngoài tham gia và nguồn tài chính từ công đoàn để hỗ trợ người lao động thuê nhà ở xã hội. Các ưu đãi cũng đã được mở rộng, ví dụ như tỷ lệ diện tích nhà ở xã hội được phép phát triển thương mại đã tăng từ 10% lên 20%. Tuy nhiên, tiến độ phát triển nhà ở xã hội hiện tại vẫn còn chậm, và chúng tôi hy vọng các chính sách mới này sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển.

Liên quan đến chủ đầu tư, trước đây nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thành dự án hoặc không tuân thủ đúng cam kết. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định rõ ràng về điều kiện tham gia của chủ đầu tư, từ vốn tài chính cho đến quy trình phát triển và thông tin dự án. Những quy định chặt chẽ này sẽ giúp bảo vệ người tiêu dùng tốt hơn, nhưng cũng có thể gây khó khăn cho các chủ đầu tư nhỏ, không đủ năng lực đáp ứng các yêu cầu của luật mới. Điều này có thể dẫn đến việc giảm số lượng chủ đầu tư, từ đó nguồn cung bất động sản trên thị trường sẽ không tăng nhanh như trước.

Cuối cùng, liên quan đến hoạt động môi giới, Luật Nhà ở mới đã yêu cầu các môi giới phải có chứng chỉ và hoạt động dưới một sàn giao dịch bất động sản, nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và tạo ra sự chuyên nghiệp hơn trong thị trường bất động sản.

PV: Thưa ông, giai đoạn 2022-2023 đã ghi nhận nhiều điểm nghẽn pháp lý ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Theo ông, đâu là những vấn đề lớn nhất mà thị trường đã phải đối mặt trong giai đoạn này? Và liệu những thay đổi trong các đạo luật mới có thể tháo gỡ triệt để những vướng mắc này hay không?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng, những điểm nghẽn quan trọng nhất đã được các luật mới, gồm Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, và Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cơ bản tháo gỡ. Khi nhắc về giai đoạn 2022-2023, chúng ta phải đề cập đến ảnh hưởng lớn nhất, đó là tâm lý của nhà đầu tư. Một phần nguyên nhân là do việc sử dụng nguồn vốn, đặc biệt là trái phiếu bất động sản không đúng mục đích. Các chủ đầu tư đã sử dụng các nguồn tiền từ trái phiếu cho những dự án dài hạn, dẫn đến khi cần phát hành thêm trái phiếu, nhà đầu tư không còn niềm tin để mua. Việc này làm cho chủ đầu tư không thể huy động được nguồn vốn mới, dẫn đến khó khăn trong việc trả nợ cho người mua trái phiếu trước đó. Điều này tạo ra phản ứng tiêu cực từ phía người mua trái phiếu và ảnh hưởng lớn đến thị trường.

Tôi cho rằng vấn đề này cần được giải quyết bằng khung pháp lý hoàn thiện, với những quy định cụ thể về nhà đầu tư chuyên nghiệp, quy định về phát hành trái phiếu, cũng như các quy định bảo vệ quyền lợi của người mua. Nhìn chung, các yếu tố này đã được các luật mới quy định một cách rõ ràng và chi tiết trong thời gian vừa qua.

Tuy nhiên, khi một luật mới ra đời, luôn cần có một khoảng thời gian để các bên liên quan hiểu và nắm vững các quy định mới. Thứ nhất, cần có thời gian để toàn bộ thị trường nắm bắt và tuân thủ. Thứ hai, các bên chịu ảnh hưởng của luật cần được tuyên truyền, hướng dẫn đầy đủ. Thứ ba, để thực hiện tốt các quy định của luật, cần phải có thêm các thông tư và nghị định chi tiết nhằm giải quyết các tình huống cụ thể. Do đó, từ khi luật có hiệu lực đến khi thực tế tạo ra ảnh hưởng, sẽ có một khoảng thời gian độ trễ nhất định.

Tôi kỳ vọng rằng sẽ mất khoảng từ 6 tháng đến 1 năm để các yếu tố mới thực sự tác động đến thị trường. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là những tác động tích cực từ các luật mới đã bắt đầu xuất hiện, đặc biệt là trong việc cải thiện tâm lý và hành vi của nhà đầu tư. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay, đặc biệt là ở khu vực phía Bắc, đã có dấu hiệu sôi động hơn đáng kể.

PV: Trong Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, cơ chế định giá đất là một trong những nội dung được chú ý nhất. Ông đánh giá như thế nào về những thay đổi nổi bật trong cơ chế này, và chúng sẽ tác động ra sao đến các phân khúc như bất động sản nhà ở, thương mại và nông nghiệp, cả trong ngắn hạn và dài hạn?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng một trong những điểm tích cực nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) là việc cơ chế định giá đất đã được điều chỉnh từ khung giá đất 5 năm một lần sang cập nhật hàng năm. Phương pháp định giá đất cũng được quy định rất rõ ràng và cụ thể hơn. Theo tôi những thay đổi này sẽ có tác động như sau:

Thứ nhất, khi mặt bằng giá đất được cập nhật hàng năm, thuế giao dịch bất động sản sẽ được tính dựa trên giá trị thực tế hiện hành. Điều này giúp Nhà nước thu được nhiều thuế hơn, từ đó có thêm nguồn lực để phục vụ cho các hoạt động an sinh xã hội. Đây là một điểm tích cực lớn, đồng thời nó cũng yêu cầu người mua bất động sản phải tuân thủ theo giá thị trường dựa trên khung pháp lý rõ ràng về giá cả.

Thứ hai, cơ chế mới sẽ giúp người dân ý thức hơn về việc kê khai giá trị bất động sản trong quá trình mua bán. Trước đây, có tình trạng chênh lệch giữa các mức giá được công chứng, giá ký hợp đồng và giá đóng thuế, dẫn đến sự không đồng bộ về thông tin và sự không chính xác trong việc đóng thuế. Với cơ chế định giá rõ ràng và minh bạch hơn, những tình trạng này sẽ được khắc phục, từ đó góp phần làm cho việc giao dịch bất động sản trở nên minh bạch hơn.

Tuy nhiên, khi giá đất được cập nhật thường xuyên và thuế được tính dựa trên mức giá mới, chắc chắn chi phí liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ tăng lên. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản, nhất là trong các phân khúc nhà ở và thương mại. Trước đây, khi sử dụng khung giá đất 5 năm mới cập nhật một lần, mức thuế thường thấp hơn. Nhưng với việc cập nhật hàng năm, mức thuế sẽ cao hơn và điều này có thể tạo ra gánh nặng cho người dân, đặc biệt là những người sống tại các khu vực có giá đất tăng mạnh.

Tôi nghĩ rằng cần phải có sự cân nhắc kỹ lưỡng trong việc phân biệt giữa những người mua bất động sản để ở thật sự và những nhà đầu tư, đầu cơ. Nếu không phân biệt rõ ràng, có thể xảy ra tình trạng những người đang sống thực sự và chưa có nhiều nguồn thu nhập lại phải chịu mức thuế quá cao, trong khi mục tiêu chính của luật là nhằm điều chỉnh đối tượng đầu cơ.

PV: Hiện nay có đề xuất siết tín dụng đối với các chủ đầu tư để thanh lọc thị trường. Tuy nhiên, nhiều người lo ngại điều này sẽ khiến thị trường bất động sản kém năng động và giảm lượng đầu tư. Ông nghĩ sao về vấn đề này? Nếu áp dụng, liệu nó sẽ mang lại nhiều lợi ích hay rủi ro hơn?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng việc này cần được xem xét trong bối cảnh cụ thể. Hiện tại, quan điểm của Chính phủ là duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức 14-15% mỗi năm. Mức độ tăng trưởng tín dụng này giúp duy trì hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản. Theo nghiên cứu của chúng tôi, khoảng 20-25% người tham gia giao dịch bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính (vay vốn). Để có thể vay vốn, rõ ràng người mua cần có sản phẩm để mua, và chủ đầu tư cần cung cấp sản phẩm cho thị trường.

Nếu siết chặt tín dụng đối với các chủ đầu tư, họ sẽ gặp khó khăn trong việc hoàn thiện và cung cấp các dự án bất động sản. Điều này càng trở nên nghiêm trọng khi thị trường hiện đang có sự mất cân đối cung cầu, đặc biệt là ở khu vực phía Bắc. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trong 9 tháng đầu năm, chỉ có khoảng 11.000-12.000 căn hộ được bán ra trên thị trường. Con số này là khá thấp so với nhu cầu của các thành phố lớn như Hà Nội, nơi mà trung bình mỗi năm cần khoảng 100.000-150.000 căn hộ. Dù có nhiều dự đoán rằng số lượng căn hộ sẽ tăng gấp đôi vào năm sau, nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Trong bối cảnh các chủ đầu tư đã phải tuân thủ các quy định mới của Luật, nếu tiếp tục bị siết chặt tín dụng, khả năng họ đưa ra lượng hàng đủ đáp ứng nhu cầu thị trường sẽ càng khó khăn hơn. Khi cung ít trong khi cầu vẫn cao, giá bất động sản sẽ rất khó giữ được sự ổn định. Mọi người thường cho rằng khi cung tăng, giá sẽ điều chỉnh, nhưng tôi nghĩ điều này sẽ rất khó xảy ra trong tình hình hiện tại.

Theo ý kiến của tôi, việc siết chặt tín dụng ở thời điểm này chưa thực sự phù hợp với mục tiêu mong muốn là giúp thị trường bất động sản phục hồi tốt hơn. Thay vào đó, chúng ta cần hỗ trợ các chủ đầu tư để họ có thể đưa ra thị trường nhiều sản phẩm hơn, chất lượng hơn. Đặc biệt, theo quy định mới, chủ đầu tư chỉ có thể thu tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với nhà đầu tư nước ngoài cho đến khi bàn giao nhà. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư phải dựa nhiều hơn vào vốn tự có hoặc vay vốn để phát triển dự án. Vì vậy, cần có sự nới lỏng tín dụng nhất định để hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

PV: Liên quan đến đề xuất đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều nhà ở, đất, nếu chính sách này được áp dụng, liệu người dân thuê hoặc mua nhà để ở có phải chịu thêm các khoản phí nào không khi chi phí đầu vào của các chủ đầu tư bị siết chặt?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi nghĩ đây là điều tất yếu, bởi bất động sản cũng giống như bất kỳ loại hàng hóa nào khác, khi chi phí đầu vào tăng, giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng theo. Khi chúng ta siết chặt thông qua công cụ thuế nhằm giảm giá bán hoặc giảm xu hướng đầu cơ, điều này sẽ ảnh hưởng đến giá bán bất động sản. Tôi vẫn nhấn mạnh rằng chính sách đánh thuế này là hợp lý, vì nhiều quốc gia đã áp dụng thành công. Tuy nhiên, việc chúng ta có áp dụng thành công hay không còn phụ thuộc vào một số yếu tố sau:

Thứ nhất, quan hệ quan trọng nhất trên thị trường không phải là thuế mà là quan hệ cung - cầu. Nếu cầu vẫn rất mạnh trong khi cung yếu, việc áp dụng nhiều loại thuế có thể không làm giảm bớt giao dịch, mà ngược lại, người mua sẽ có xu hướng chuyển phần thuế đó sang người mua tiếp theo. Ví dụ, tôi mua với giá cao do thuế tăng, sau đó sẽ bán với giá cao hơn cho người mua kế tiếp, và người mua sau đó cũng sẽ không chịu phần lỗ do thuế mà chuyển sang người khác, hoặc khấu trừ vào phần lãi của họ.

Thứ hai, để áp dụng thành công chính sách thuế, chúng ta cần có hệ thống thông tin giao dịch bất động sản rất rõ ràng và minh bạch. Khi nắm được tổng thể thị trường về số lượng giao dịch, mức thuế áp dụng, giá trị giao dịch, chúng ta mới có thể đánh giá và ước lượng được tác động của loại thuế mới này trên quy mô rộng. Nếu không có đủ thông tin hoặc hình dung cụ thể về thị trường, việc đánh thuế có thể không đạt được mục tiêu của các nhà làm luật.

Do đó, việc xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bất động sản, như quy định trong Luật mới, là vô cùng quan trọng. Theo tôi, về mặt chủ trương dài hạn, chính sách thuế này rất tốt. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chúng ta cần theo dõi kỹ quan hệ cung - cầu để tránh tình trạng đánh thuế với mục tiêu làm giảm giá bất động sản nhưng thực tế lại làm tăng giá. Ngoài ra, cần có thông tin chi tiết và cụ thể về lượng và giá trị giao dịch trên thị trường để có thể tính toán mức thuế phù hợp với thực trạng của thị trường hiện tại.

PV: Với vai trò là một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và đã có nhiều năm nghiên cứu, quan sát thị trường, ông có đề xuất hoặc kiến nghị chính sách cụ thể nào để đảm bảo rằng các luật mới sau khi đưa vào thực hiện sẽ mang lại hiệu quả và thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong tương lai?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi thường ví thị trường bất động sản Việt Nam giống như một chàng trai trẻ, với chỉ khoảng 30 năm phát triển. Chúng ta hay nói về chu kỳ 10 năm một lần, và có thể so sánh như một đứa trẻ chạy được một quãng ngắn thì lại vấp ngã. Tuy nhiên, khi lớn dần, bước đi của nó sẽ vững chắc hơn và chu kỳ "ngã" sẽ kéo dài ra. Quan trọng là sự trưởng thành của nhà đầu tư, chủ đầu tư và cả các cơ quan quản lý, giúp thị trường ngày càng ổn định và bền vững hơn. Chúng ta khó có thể đòi hỏi mọi thứ hoàn hảo trong ngắn hạn, nhưng tiềm năng của thị trường Việt Nam là rất lớn. Xu hướng của các nhà đầu tư Việt Nam rất rõ ràng, hầu như khi có tiền, mọi người đều có xu hướng đầu tư vào đất đai và bất động sản. Đây là tâm lý của người Việt Nam mà các thị trường khác không có được. Chúng ta không nên so sánh tại sao thị trường Việt Nam khác với các nước khác, bởi ở Việt Nam, khi có thu nhập, người ta sẽ ưu tiên đầu tư vào bất động sản, trong khi ở các thị trường khác thì không như vậy.

Về câu chuyện Luật, theo tôi, để Luật đi vào cuộc sống và thực sự có hiệu quả, điều quan trọng nhất là việc tuyên truyền về các quy định phải được thực hiện rõ ràng, đầy đủ và nhanh chóng để các chủ thể trên thị trường có thể làm quen với những thay đổi này. Thứ hai, trong quá trình thực thi Luật, chắc chắn sẽ phát sinh nhiều vướng mắc và tình huống cụ thể. Vì vậy, cần có những đóng góp ý kiến từ các chủ thể để Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, xử lý. Nhà nước cần ban hành các Nghị định, Thông tư chi tiết để giải quyết từng trường hợp cụ thể, vì Luật chỉ là khung chung, còn đi vào thực tiễn cần có những quy định cụ thể hơn.

Yếu tố thứ ba là việc áp dụng Luật cần diễn ra một cách rõ ràng và nhanh chóng, tránh tình trạng vẫn áp dụng các quy định cũ khi Luật mới đã có hiệu lực. Điều này khiến cả người mua lẫn người bán cảm thấy bối rối và khó thực hiện giao dịch hiệu quả. Các quy định liên quan đến môi giới, đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới, cũng như quy định chặt chẽ về trách nhiệm của chủ đầu tư, cần được triển khai ngay lập tức để tác động tích cực lên thị trường.

Về mặt đề xuất, chúng tôi cho rằng yếu tố quan trọng nhất trong thời gian tới là xử lý nguồn tiền, pháp lý và tăng trưởng tín dụng. Về pháp lý và tín dụng, chúng ta đang triển khai khá tốt. Tuy nhiên, vấn đề cần chú trọng nhất hiện nay là xử lý nguồn tiền, đặc biệt là ở khu vực phía Nam. Nguồn tiền nằm trong trái phiếu bất động sản hiện rất lớn, khoảng 140.000 tỷ VNĐ, và nhiều dự án bất động sản tại miền Nam vẫn chưa có sổ đỏ để người dân có thể giao dịch. Do đó, chúng tôi kiến nghị rằng cần có giải pháp để đẩy dòng tiền từ trái phiếu ra khỏi thị trường. Giống như trước đây chúng ta có Công ty Quản lý tài sản (VAMC) để xử lý nợ xấu, thì hiện tại chúng ta cần tìm cách để dòng tiền từ nợ xấu trái phiếu bất động sản quay trở lại người tiêu dùng, từ đó kích hoạt lại dòng tiền đầu tư vào bất động sản. Yếu tố thứ hai là cần xử lý nhanh các dự án bất động sản để gia tăng nguồn cung, mang lại nhiều sự lựa chọn hơn cho người mua và tạo dòng tiền cho các chủ đầu tư. Khi hai yếu tố này được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội thực sự quay trở lại giai đoạn phục hồi.