Phát triển bền vững thị trường bất động sản

Ngay từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực sau hàng hoạt quy định mới trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung được Quốc hội thông qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS...

Chỉ số tâm lý thị trường tăng lên do mức độ hài lòng đã được cải thiện rõ rệt, cùng với việc lãi suất ngân hàng duy trì ổn định ở mức thấp hơn trước đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường và những người có nhu cầu mua nhà đất ở thực cũng bắt tay vào kế hoạch hiện thực hóa ước muốn sở hữu nhà ở.

Với những động lực tích cực từ chính sách và xu hướng dịch chuyển nhu cầu, thị trường bất động sản hứa hẹn tiếp tục là một trong những ngành kinh tế trọng điểm trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới, chính vì vậy, ngày 27/11/2024, Liên đoàn Thương mai và công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ đạo Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản" với kỳ vọng góp phần đưa thị trường ngày một ổn định và phát triển bền vững.

Tham dự Chương trình có: Ông Hoàng Quang Phòng – Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI); Ông Nguyễn Trùng Khánh - Cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam; Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng; TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ quốc gia; TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia; Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest; TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Về phía hội đồng bình chọn dự án đáng sống 2024 có: GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam; Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam; KTS Đỗ Viết Chiến – Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA); Ông Vũ Văn Thanh – Đại diện Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam; KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng, Ủy Viên Thường trực Hội Kiến trúc sư Việt Nam; PGS.TS Nguyễn Hồng Thục - Viện Nghiên cứu Định cư và Năng lượng bền vững; GS.TS-NGND Đặng Thị Kim Chi - Phó Chủ tịch Hội Bảo vệ thiên nhiên và môi trường Việt Nam; PGS.TS Trần Minh Tùng – Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội.

Về phía các chuyên gia độc lập đã cùng với Hội đồng bình chọn lựa chọn ra các dự án đáng sống năm 2024 có: Ông Trần Việt Thắng - Phó Chánh văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội.

Về phía Ban Tổ chức có: Nhà báo Nguyễn Linh Anh – Tổng Biên tập Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp.

Ban tổ chức trân trọng cảm ơn sự đồng hành, hỗ trợ của các doanh nghiệp: Tập đoàn VinGroup; Tập đoàn KDI HOLDINGS và các doanh nghiệp đồng hành.

Ban Tổ chức trân trọng cảm ơn sự có mặt, tham dự của các doanh nhân, doanh nghiệp, đại diện Hiệp hội doanh nghiệp Bất động sản, Hiệp hội môi giới bất động sản, Câu lạc bộ Doanh nghiệp Bất động sản Hà Nội, các chuyên gia, các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản…

Ban tổ chức đặc biệt cảm ơn các đơn vị báo chí, nhà báo/phóng viên các cơ quan thông tấn báo chí tham dự và đưa tin cho Chương trình thông qua trực tuyến.

Chương trình được tường thuật trực tuyến trên trên Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp điện tử với địa chỉ: https://diendandoanhnghiep.vn và kênh youtube: diendandoanhnghieptv. Kênh youtube của Diễn đàn Doanh nghiệp hiện đang có hơn 250 nghìn follow.

Mục tiêu chung để phát triển kinh tế đất nước

Phát biểu khai mạc Diễn đàn: "Phát triển bền vững thị trường bất động sản và trao chứng nhận Dự án đáng sống 2024" do VCCI chỉ đạo, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 27/11, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Hoàng Quang Phòng cho biết, bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính khác như: thị trường tiền tệ, thị trường lao động...

Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Có thể thấy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới cũng nằm trong mục tiêu chung của phát triển kinh tế đất nước.

Theo Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng, về góc độ chính sách, 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (Điều 200 và Điều 210) cùng có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 thay vì 01/01/2025.

3 đạo luật nêu trên đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành và có nhiều quy định mang tính đột phá, đổi mới, tiến bộ, góp phần ổn định chính trị, an sinh xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân và doanh nghiệp, minh bạch trong việc tiếp cận đất đai, quản lý thị trường bất động sản, nhà ở được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Đặc biệt, theo báo cáo của Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 đã có sự cải thiện hơn khi số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đều tăng so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới là 2.210 doanh nghiệp (tăng 1,4%), số lượng các doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.577 doanh nghiệp, tăng 11,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã nêu, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cũng cho biết, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập.

“Trong bối cảnh đó, tôi đánh giá cao việc Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản hôm nay. Tôi đề nghị các đại biểu tham dự Diễn đàn tích cực trao đổi thông tin, thảo luận về định hướng phát triển; nhận diện khó khăn trong phát triển của doanh nghiệp; đồng thời bàn về các đề xuất kiến nghị, giải pháp thúc đẩy nhằm góp tiếng nói về giải pháp để thị trường bất động sản ngày một phục hồi và phát triển bền vững”, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng chia sẻ.

Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cũng đánh giá cao sáng kiến của Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp trao chứng nhận dự án Đáng sống trong suốt 6 năm qua.

Thực tế cho thấy, những dự án bất động sản có không gian sống trong lành, gần gũi thiên nhiên, chăm sóc sức khỏe, xây dựng ý thức bảo vệ môi trường cho cư dân thường tạo sức hút lớn cho người mua. Đặc biệt, trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản, tôi tin tưởng Chứng nhận “Dự án đáng sống” đã tạo nên những nét vẽ chấm phá tươi sáng cho các không gian sống đô thị.

Đối với các doanh nghiệp có sản phẩm bất động sản được trao chứng nhận, việc được bình chọn, tôn vinh trong Chương trình Dự án đáng sống sẽ là một sự khuyến khích rất lớn để các doanh nghiệp phấn đấu tốt hơn trong các dự án sẽ được phát triển trong tương lai, qua đó đóng góp chung vào cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị.

“Như Kiến trúc sư Jan Gehl – tác giả của cuốn sách “Đô thị vị nhân sinh” đã viết: “Chúng ta định hình thành phố, thành phố định dạng chúng ta”. Một dự án đáng sống phải là một nơi thực sự dành cho cộng đồng, vì cộng đồng và được vun đắp, phát triển, lan tỏa những giá trị tốt đẹp chính từ cộng đồng ấy.

Bước sang năm thứ 7, các dự án nhận được chứng nhận “Dự án đáng sống” không chỉ thỏa mãn các điều kiện cần về hạ tầng kỹ thuật, cơ sở vật chất mà còn đáp ứng các điều kiện đủ về những giá trị mà dự án mang lại cho xã hội. Đối với các doanh nghiệp, việc được bình chọn, trao chứng nhận trong chương trình “Dự án đáng sống” sẽ là một sự tôn vinh lớn để các doanh nghiệp, nhà phát triển dự án phấn đấu tốt hơn trong việc triển khai đầu tư các dự án trong tương lai, qua đó đóng góp chung vào cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị.

Chứng nhận cũng là động lực để các chủ đầu tư giao lưu học hỏi cải thiện và hoàn thiện mình để tạo ra những dự án ngày càng tốt hơn”, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng nhấn mạnh.

Đồng bộ các giải pháp

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Thị trường bất động sản năm 2024 dù còn nhiều khó khăn nhưng về cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Từ đầu năm đến nay, để quy định hướng dẫn chi tiết các Luật trên, Chính phủ đã ban hành 13 Nghị định và 6 Thông tư góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Các khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản tiếp tục được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ. Theo đó thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện; các phân khúc có dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Tổ công tác 1435 thành lập theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực đã xử lý cơ bản 188 kiến nghị liên quan 203 dự án. Tổ công tác cũng làm việc với các địa phương, nhất là 5 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Liên quan đến tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin: về nguồn cung nhìn chung có chuyển biến tích cực nhưng còn hạn chế; cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hoà. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn.

Về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí, một số loại hình. Bộ Xây dựng đã làm việc cùng với Bộ Tài nguyên Môi trường, một số địa phương, hiện nay giá đã cải thiện tích cực hơn, cơ bản tăng 25%/năm.

Theo ông Hoàng Hải, mặc dù các Luật liên quan được ban hành và có hiệu lực thi hành song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Trên cơ sở đó, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm: Bộ Xây dựng đã và sẽ thực hiện một số giải pháp cụ thể:

Thứ nhất, tổ chức triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả các quy định Luật và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.

Thứ hai, xem xét thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý như các mô hình tương tự đã thực hiện hiện hiệu quả tại một số quốc gia theo hướng đơn giản, ngắn gọn, chính xác nhất.

Thứ ba, thực hiện tốt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường trong điều kiện chính sách về nhà ở xã hội đã mở ra. Bên cạnh đó, tập trung hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh cải tạo nhà chung cư cũ, mở rộng thị trường…

Thứ tư, tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản tại các địa phương theo hướng chặt chẽ hơn; nghiên cứu hình thành Quỹ nhà ở xã hội hoặc các định chế tài chính phù hợp với nhà ở xã hội; giao nhà ở xã hội cho doanh nghiệp nhà nước xây dựng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế; có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với nhiều nội dung mới trong các luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, ổn định ngân sách Nhà nước trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam.

Với chính sách tiền tệ, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét giảm lãi suất, thời hạn cho vay tăng lên; tiếp tục lấy ý kiến các địa phương về gói tín dụng 100.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội…

Ngoài các giải pháp được Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã triển khai, với các doanh nghiệp, ông Hoàng Hải cho rằng cần tập trung nghiên cứu, thực hiện có hiệu quả các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, bảo đảm tuân thủ các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; thực hiện công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Cùng với đó, chủ động tổ chức rà soát danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp, tái cấu trúc lại doanh nghiệp nhằm bảo đảm phù hợp với năng lực tài chính, khả năng quản trị của doanh nghiệp, tránh đầu tư dàn trải.

Nhiều triển vọng tích cực

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng hiện nay thị trường bất động sản đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây.

Phân tích 6 nhân tố tác động đến thị trường bất động sản, ông Lực cho biết, kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Về yếu tố thế chế - pháp lý, ông Lực cho biết vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở bước vào giai đoạn mới. Quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.

Về mặt pháp lý, quá trình triển khai quyết liệt từ phía Quốc hội và các địa phương đã vào cuộc rất quyết liệt. Nhưng vẫn còn các địa phương và một số Bộ, ngành vẫn chưa ban hành các Nghị định, thông tư hướng dẫn.

“Có thể thấy, Việt Nam đã và đang phục hồi thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn”, ông Lực nhận định.

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng, hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại.

Về cơ bản, các dòng vốn vào bất động sản tương đối ổn so với thời gian trước. Theo Ngân hàng nhà nước, năm 2023, vốn tín dụng bất động sản tăng gần 12% so với cuối năm 2022; trong đó, tín dụng chủ yếu tăng cho phân khúc đầu tư, kinh doanh bất động sản (tăng 35,4%), cho vay mua nhà tăng 1,1%. Như vậy, nhu cầu vốn đang tập trung vào phía cung thị trường, tức các nhà phát triển, đầu tư bất động sản. Trong khi đó, người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất.

Các dòng vốn khác cũng cho thấy sự tăng trưởng tích cực như vốn FDI, đến hết tháng 10/2024, vốn đăng ký mới, bổ sung và mua cổ phần, góp vốn đạt 5,23 tỷ USD (chiếm 19%); giải ngân đạt 1,56 tỷ USD (chiếm 8%). Trái phiếu doanh nghiệp cho bất động sản tăng trở lại khoảng 52% trong 10 tháng đầu năm.

Mặc dù vậy, ông Lực chỉ ra, bối cảnh trong và ngoài nước còn nhiều rủi ro thách thức cho việc phục hồi thị trường bất động sản như kinh tế thế giới tăng trưởng chậm; Giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều; Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn như pháp lý, nghĩa vụ tài chính & chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi thiếu bên vững, một số ngành thiêu lao động...); Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi chậm; giá bất động sản cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và 1 số địa bàn.

Chính vì vậy, ông Lực khuyến nghị, các doanh nghiệp bất động sản phải quyết tâm cơ cấu lại; đồng thời tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính.

Bên cạnh đó, cần quan tâm hơn vào việc phát triển cơ sở nhà ở xã hội. Theo ông Lực, hiện nay các cơ chế chính sách đang tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Chính vì vậy, các bên cần chung tay đẩy thông nhà ở xã hội, trong đó doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình; đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Ngoài ra, theo ông Lực, cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ với sự quay lại của ông Donald Trump sẽ mang lại nhiều tác động. Do đó, các doanh nghiệp cần lưu tâm đến các biến động bên ngoài để chủ động các phương án thích ứng trong thời gian tới.

Tháo gỡ vướng mắc đầu tư cho các dự án

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều vấn đề nan giải, đặc biệt là hàng loạt dự án "đắp chiếu" kéo dài, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và ảnh hưởng tiêu cực đến người dân lẫn doanh nghiệp. Theo thống kê, Hà Nội có gần 1.500 dự án bị "đắp chiếu", trong khi TP.HCM là khoảng 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ gây thiếu hụt nhà ở mà còn làm suy giảm cơ hội việc làm.

Trong bối cảnh đó, các cơ quan quản lý đã có những động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn, hiện Hà Nội đang tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đang gặp vướng mắc, bao gồm cả những dự án chậm tiến độ, dự án bị "đắp chiếu" để tìm ra phương án giải quyết.

Tuy vậy, ông Nghĩa cho rằng, việc cần thiết nhất hiện nay là xây dựng một Nghị quyết Quốc hội nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý, quản lý và thủ tục hành chính... Thị trường bất động sản vốn liên quan đến nhiều luật, từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, đến Luật Kinh doanh Bất động sản, một Nghị quyết Quốc hội, hoặc Quốc hội có thể ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xây dựng Nghị quyết sẽ tạo ra khung pháp lý cần thiết để giải quyết triệt để các bất cập hiện tại.

“Đây không chỉ là niềm hy vọng của các doanh nghiệp bất động sản mà còn là lời giải cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân. Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, các cơ hội đầu tư và phát triển bị bỏ lỡ”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, chuyên gia này chia sẻ, nhìn vào các mảng thị trường kinh tế khác nhau, có thể thấy rõ rằng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là một trong những lĩnh vực mà doanh nghiệp nội địa có lợi thế cạnh tranh cao nhất, mức độ cạnh tranh của doanh nghiệp nội địa với nước ngoài là rất thấp.

Theo ông Nghĩa, với việc Luật Đất đai đã được sửa đổi, sắp tới thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội mới nhờ các quy định thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng lớn như đường sắt cao tốc hay việc mở rộng mạng lưới đường bộ và đường sắt sẽ trở thành đòn bẩy mạnh mẽ, góp phần hình thành nhiều đô thị, mở ra những cơ hội đầu tư bất động sản trong tương lai. "Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng bất động sản luôn có tính chu kỳ và dễ bị ảnh hưởng bởi yếu tố chính trị. Do đó, các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược dài hạn và luôn chú trọng đến các yếu tố chính trị, pháp lý" - ông Nghĩa khuyến cáo.

*

Được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Diễn đàn Doanh nghiệp đã thực hiện chương trình Bình chọn Những DỰ ÁN ĐÁNG SỐNG lần thứ 7 năm 2024.

Chương trình được sự tham gia của Hội đồng bình chọn với các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản với 9 bước quy trình rõ ràng độc lập, công tâm và minh bạch.

Phóng sự Dự án đáng sống là nét khái quát cơ bản liên quan đến chương trình Dự án đáng sống. Để có được thành công trong suốt 7 năm qua, Ban tổ chức trân trọng giới thiệu và cảm ơn Hội đồng bình chọn đã đồng hành cùng chương trình trong suốt quá trình bình chọn cũng như quá trình thẩm định thực tế tại các địa phương.

Dự báo các phân khúc thị trường

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong năm 2024 không những kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng tốt mà thị trường cũng tăng trưởng tốt.

Ông Đính cho rằng, nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản đã có kết quả tích cực khi đã “bơm” thêm vào thị trường những nguồn cung mới, đặc biệt trong giai đoạn từ đầu năm tới nay, đã tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới. Điều này cho thấy những nỗ lực cải cách, cởi trói của thể chế của Chính phủ cũng như các địa phương đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Cán cân cung – cầu hiện nay cũng đang được điều chỉnh dần khi nguồn cung tăng thì giảm dần áp lực về cầu và theo đó giá bán bất động sản đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, theo ông Đính, trên thực tế, vẫn còn đó một số băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

“Do đó, chúng tôi dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý cung có thể được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên, ở đây cung được cải thiện nhưng mà giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại - đây là vấn đề khiến chúng tôi hết sức lo lắng”, ông Đính chia sẻ.

Đồng thời ông cho rằng, thời gian vừa qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào nên mặc dù tăng giá nhưng tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản không có điều chỉnh giảm về mức phù hợp và dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản thì chúng tôi cho rằng, thị trường sẽ chậm dần và yếu đi thì lúc đó rất có thể thị trường sẽ tồn tại trạng thái dư cung.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, về các phân khúc bất động sản thì hiện nay, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI ngày càng “dồi dào”, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định.

Phân khúc bất động sản thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại gặp khó khăn, đặc biệt về mặt pháp lý. Dù đã có luật nhưng hiện thực tế tại địa phương cũng chưa có nhiều khởi sắc, nếu phân khúc bất động sản này được cải thiện thì sẽ thu hút được các nhà đầu tư đóng góp chung vào sự phát triển của thị trường bất động sản.

Trên cơ sở những kết quả ghi nhận được thời gian qua, chúng tôi dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong giai đoạn tới khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án.

“Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản”, ông Đính bày tỏ.

Điều chỉnh từ chính sách thuế

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết, đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là có dân số đông, khoảng 100 triệu người; Việt Nam đang chuyển đổi từ quốc gia nông nghiệp sang công nghiệp, nhu cầu đô thị hoá lớn.

Theo dự báo, từ nay đến năm 2030 có khoảng 20 triệu dân từ khu vực nông thôn di cư ra khu vực thành thị. Vì vậy, nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng nhanh. Điều này giải thích tại sao cầu nhà ở rất lớn.

Thị trường bất động sản đóng góp 17% cho GDP cả nước, liên quan đến hơn chục ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế. Phát triển bất động sản gắn liền với phát triển nền kinh tế, phát triển đô thị. Do vậy, phát triển thị trường bất động sản bền vững luôn được Chính phủ quan tâm, chỉ đạo sát sao, nhất là trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Điểm nổi bật, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp là Quốc hội sắp tới sẽ bấm nút thông qua Nghị quyết tháo gỡ điểm nghẽn một trong những điểm nghẽn đầu tiên của thị trường bất động sản là cho đất khác được chuyển đổi thành đất ở thương mại.

Để phát triển bền vững thị trường bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến 2 khâu người bán và người mua. Tuy nhiên, hiện nay bên bán có hàng nhưng không có người mua thì thị trường khó có thể phát triển bền vững.

Để người dân có nhu cầu mua nhà, đồng tình với một số ý kiến trước đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, các nhà đầu tư cần tính toán, cân đối để có mức giá bán hợp lý; đồng thời kiến nghị các cơ quan chức năng điều chỉnh giá thị trường từ chính sách thuế. Thực hiện được điều này, Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có quy trình định giá đất - điểm nghẽn thứ 2 cần được tháo gỡ.

Thực tế hiện nay, một số dự án đang ách tắc cũng từ điểm nghẽn này, có dự án xây dựng xong nhưng không có định giá, không bán được, thậm chí, có khu vực giá đất ở 2 thời điểm cách nhau 6 tháng đã tăng gấp đôi.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, giá nhà chung cư tăng nhanh như thời gian qua khi kiểm tra có cơ cấu từ giá đất. Đây là bài toán cần được cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm, tháo gỡ để thúc đẩy thị trường từ góc độ người dân có nhu cầu mua nhà nhằm quản lý giá bán nhà, trong đó có giá đất mà hạch toán từ đại diện Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, chiếm 40% giá thành.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần quan tâm cả 2 chiều cung – cầu, người mua và người bán. Khi thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, nền kinh tế sẽ phát triển ổn định.

Cần xây dựng hệ thống pháp lý ổn định

Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty TNHH TM Xây dựng Lê Thành nhận định, hiện nay, nhà ở xã hội đang là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn từ Trung ương đến địa phương khi có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho phân khúc này.

Các nhà quản lý đã và đang tích cực lắng nghe phản hồi từ các bên liên quan để hoàn thiện chính sách, hướng tới một thị trường nhà ở xã hội phát triển bền vững.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cho rằng, cần xây dựng thị trường nhà ở xã hội, tức là cho phép chuyển nhượng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cần xây dựng những quy định và cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi, đảm bảo nhà ở xã hội đến tay đúng đối tượng thụ hưởng là người có thu nhập thấp.

Ông Nghĩa cho rằng, Bộ Xây dựng cần ban hành quy trình, tiêu chuẩn riêng cho nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình đầu tư xây dựng, thanh kiểm tra, hậu kiểm và thậm chí cả việc phê duyệt giá bán. Điều này khiến việc phê duyệt các dự án nhà ở xã hội tại địa phương gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

"Chúng tôi phải tự bỏ vốn đầu tư, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, sau đó chúng tôi lại gặp trở ngại trong quá trình kiểm toán tài chính, qua nhiều vòng thủ tục, phải duyệt lên, duyệt xuống rất mất thời gian", ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa chỉ ra, do sự khác biệt giá đất dẫn đến câu chuyện giá thành nhà ở xã hội do nhà nước cấp có sự chênh lệch lớn so với giá nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự xây.

Do đó, để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho rằng cần cân đối giữa người mua, chủ đầu tư để cả bên phát triển dự án lẫn bên mua được tiếp cận các gói hỗ trợ về vốn.

“Nếu không có chính sách đặc biệt về vốn và lãi suất cho doanh nghiệp thì cả khi luật sửa đổi có hiệu lực, vẫn ít doanh nghiệp quan tâm đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê”, ông nói.

Đồng thời, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý, tập trung vào sáng tạo và ứng dụng công nghệ để tạo ra những sản phẩm nhà ở xã hội có chất lượng cao với giá thành hợp lý. Khi có cơ chế vận hành tốt giữa cung - cầu - lợi nhuận, các doanh nghiệp sẽ quan tâm và tập trung phát triển sản phẩm này.

Để phân khúc nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, cần sự chung tay và nỗ lực không ngừng từ cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ông Nghĩa cho biết, việc tháo gỡ những nút thắt về chính sách, thủ tục hành chính, cũng như các vấn đề liên quan đến tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy nguồn cung và hiện thực hóa mục tiêu đề ra.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, các doanh nghiệp cần tích cực nghiên cứu kỹ các nghị quyết, quy định và nghị định có liên quan để nắm rõ định hướng chính sách, từ đó có kế hoạch kinh doanh phù hợp để giải quyết các khó khăn một cách hiệu quả hơn.

Về các bất cập và tình trạng lãng phí ở những dự án bất động sản, ông Lực nhấn mạnh sự đồng tình với ý kiến của TS Lê Xuân Nghĩa về việc Quốc hội cần ban hành Nghị quyết để tháo gỡ khó khăn, trước mắt là triển khai thí điểm tháo gỡ 30% các dự án vướng mắc, sau đó sẽ mở rộng phạm vi triển khai.

“So sánh hai thị trường bất động sản lớn là Việt Nam và Trung Quốc, có thể thấy Trung Quốc đang rơi vào tình trạng dư cung, trong khi đó, Việt Nam lại ở trạng thái thiếu cung và dư cầu. Khi kinh tế phục hồi, thu nhập của người dân tăng và giá bất động sản trở nên hợp lý, thị trường của Việt Nam sẽ nhanh chóng ổn định và phát triển trở lại. Đáng nói, trong năm qua, các doanh nghiệp lớn gặp khó khăn bị phá sản ở Trung Quốc chủ yếu là doanh nghiệp nhà nước, còn ở Việt Nam, phần lớn doanh nghiệp bất động sản là tư nhân, do đó việc tháo gỡ vướng mắc sẽ linh hoạt và nhanh hơn nhờ sự chủ động từ phía các doanh nghiệp”, vị chuyên gia chia sẻ thêm.

Về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, Nghị định 10/2023/NĐ-CP và Luật Kinh doanh Bất động sản đã phần nào tháo gỡ những vướng mắc lớn. Tuy nhiên, ông Lực kỳ vọng, Bộ Xây dựng sẽ sớm ban hành hướng dẫn cụ thể, giúp các địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu một cách thuận lợi hơn, từ đó thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Với nhà ở xã hội - phân khúc rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay, ông Lực đề xuất tổ chức một hội thảo chuyên sâu để các doanh nghiệp hiểu đúng và chính xác hơn về các chính sách liên quan, qua đó tham gia hiệu quả hơn vào việc phát triển nhà ở xã hội - một giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo an sinh xã hội.

Đặc biệt, ông Lực nhấn mạnh, doanh nghiệp cần chủ động cung cấp thông tin đầy đủ, minh bạch cho cơ quan quản lý. Đây là yếu tố then chốt để hoạch định chính sách phù hợp, hỗ trợ thị trường phát triển bền vững, đồng thời giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và thu hút đầu tư.​