Nguồn cung thị trường bất động sản được cải thiện nhưng giá vẫn tăng cục bộ

Sáng 30/10, Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2024, trong đó nhấn mạnh mặc dù nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư đã có phần cải thiện, song vẫn còn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc, khu vực (nhất là tại Hà Nội).

Đáng chú ý tại một số địa phương vẫn còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm nên đùn đẩy, né tránh, chậm giải quyết các vướng mắc, bất cập; chưa tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Vì sao giá bất động sản vẫn tăng cục bộ?

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 3/2024, cả nước có 16 dự án phát triển nhà ở thương mại với quy mô khoảng 3.314 căn đã hoàn thành; có 23 dự án với quy mô khoảng 11.669 căn được cấp phép mới; 55 dự án với quy mô khoảng 21.374 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; 939 dự án với quy mô khoảng 426.158 căn đang trong quá trình triển khai xây dựng.

Cũng theo Bộ Xây dựng, trong quý 3/2024 có 38.398 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công. Về đất nền có 102.966 giao dịch thành công.

“Số liệu tổng hợp từ các sở xây dựng cho thấy lượng giao dịch thuộc loại hình căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý 3 có xu hướng tăng so với quý 2, trong khi lượng giao dịch đất nền giảm,” báo cáo của Bộ Xây dựng lưu ý.

Về giá giao dịch đối với căn hộ chung cư, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn (đặc biệt là tại Hà Nội) thì giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4% đến 6% theo quý và 22% đến 25% theo năm.

Giá bán biệt thự, nhà liền kề trong quý 3/2024 cũng có xu hướng tăng so với quý trước. Đơn cử như tại Hà Nội, giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án (phần lớn các dự án mở bán mới, có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng) tương đối cao, trong đó giá bán trung bình thứ cấp của nhà ở gắn liền với đất đạt khoảng 160 triệu đồng/m^2.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường thì giá sơ cấp trung bình của phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án gần như ổn định và có một số khu vực giá giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, diện tích rộng (giảm khoảng 14% theo quý và 28% theo năm). Theo đó các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng có giao dịch khá tốt trong quý.

Về nguyên nhân khiến giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng cục bộ tại một số phân khúc và một số địa phương, theo Bộ Xây dựng là bởi biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai trong thời gian gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Bên cạnh đó, việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương cũng chưa tốt; trong khi thực tế có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; thậm chí trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Ngoài ra, việc thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị còn do một số nguyên nhân như: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất; khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu…

Giải pháp kiểm soát giao dịch bất động sản

Trước thực trạng trên, đại diện Bộ Xây dựng cho biết trong thời gian tới, cơ quan này sẽ chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực xây dựng cũng sẽ chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn và đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Ngoài ra, bộ này cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường rà soát, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để đề xuất giải quyết, không để xảy ra trục lợi; xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất gây nhiễu loạn thị trường; hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần tích cực theo dõi, tổng hợp thông tin tình hình ban hành bảng giá đất của các địa phương theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để đánh giá tác động đối với mặt bằng giá đất; kịp thời đề xuất giải pháp, biện pháp nhằm hạn chế việc ban hành bảng giá đất mới của các địa phương ảnh hưởng tiêu cực đến mặt bằng giá đất, giá nhà ở và cung cầu của thị trường tại các địa phương, nhất là các đô thị lớn.

Tương tự, Bộ Tài chính cần nghiên cứu, đề xuất, tham mưu cấp có thẩm quyền có chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời; nghiên cứu có chính sách đánh thuế đối với nhà, đất thứ hai, đánh thuế đối với nhà, đất bỏ hoang, không sử dụng, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Đối với các địa phương, Bộ Xây dựng đề nghị tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở; đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội 5 năm và hàng năm; quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại địa phương.

Ngoài ra, các tỉnh, thành phố cần tổ chức rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Bộ Xây dựng cũng khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động rà soát tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ”; chủ động giải quyết các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, của dự án về pháp lý, nguồn vốn; rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn,... để triển khai thực hiện dự án.