Luật Đất đai 2024: Cần đột phá chính sách thuế và định giá để ổn định thị trường

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo cú huých mới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, muốn điều tiết hiệu quả thị trường, cần đột phá ở chính sách thuế đất đai và định giá đất, tránh tình trạng thuế chồng thuế, giá đất ảo.

Cải cách định giá đất để giúp giảm giá nhà

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề xuất Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ cùng cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung hai điểm mới vào khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024, nhằm hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo đúng định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Cụ thể, kiến nghị bổ sung: Điểm e1: Quy định về thuế chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất ở; hoặc từ đất phi nông nghiệp sang đất ở. Thuế suất có thể được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất. Điểm e2: Bổ sung thuế bất động sản, theo đề xuất trong “Đề án Luật Thuế bất động sản” của Bộ Tài chính.

Luật Đất đai 2024: Cần đột phá chính sách thuế và định giá để ổn định thị trường BĐS

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, hai sắc thuế này nhằm cụ thể hóa chủ trương tại Nghị quyết 18-NQ/TW về việc điều tiết hợp lý phần chênh lệch địa tô và xây dựng chính sách thuế đất đai phù hợp với thông lệ quốc tế, trình độ phát triển, điều kiện thực tế và lộ trình hợp lý. Đồng thời, đề xuất bỏ cơ chế thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhằm tránh tình trạng thuế chồng thuế, từ đó kéo giảm giá nhà đất, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Châu, một trong những điểm nghẽn lâu dài của hệ thống pháp lý đất đai là cơ chế định giá đất. Để giải quyết gốc rễ vấn đề, ông Lê Hoàng Châu đề xuất xây dựng bảng giá đất hàng năm sát giá đất thị trường, thay vì điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm như hiện nay. Bảng giá này cần trở thành cơ sở pháp lý chính cho tất cả khoản thu từ đất, từ tính tiền sử dụng đất đến đền bù, đấu giá đất.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng ủng hộ thay đổi phương pháp xác định giá đất: “Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất thay cho phương pháp thặng dư sẽ giúp đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức”.

Bảo đảm quyền lợi người dân khi thu hồi đất

Tại buổi tọa đàm trao đổi, lấy ý kiến về nội dung, định hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, một nội dung được quan tâm đặc biệt là vấn đề thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Các chuyên gia cho rằng, đây là bước tiến quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi người dân.

Chủ trương này đã được thể chế hóa tại Chương VII Luật Đất đai 2024 về “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”. Trong đó, tại khoản 3 Điều 80 đã quy định “điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này”.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Điểm mới của dự thảo Luật lần này đã ghi rõ, tại khoản 7 Điều 111 quy định “người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở”.

“Điều này sẽ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, so với Luật Đất đai 2013 chưa quy định được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ, trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở”, ông Châu khẳng định.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Hải Ninh cũng cho rằng cần tiếp cận việc thu hồi đất theo hướng hài hòa lợi ích, công khai và minh bạch hơn. Đồng thời, vai trò của Nhà nước trong sở hữu đất đai cần được thể chế hóa rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga, Trưởng bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội chỉ ra, Luật Đất đai 2024 quy định theo "giá đất cụ thể", nhưng dự thảo sửa đổi lại đề xuất "bồi thường bằng tiền theo loại đất thu hồi", không rõ liệu có phải là giá cụ thể hay giá thị trường. Bà Nga nhấn mạnh sự không rõ ràng này cần được làm rõ để tránh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, vốn là một điểm nóng trong thời gian qua, và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

Còn Bộ trưởng Nguyễn Hải Ninh đề xuất cần điều chỉnh cách thức thực hiện liên quan đến cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều này sẽ giúp phát huy hiệu quả cơ chế này để vừa điều tiết giá trị gia tăng từ đất (chênh lệch địa tô), vừa hạn chế thất thoát ngân sách và kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh.