Lộ diện “điểm nóng” trong chu kỳ bất động sản mới

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản phía Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt là tại các thị trường vệ tinh, nhờ được hưởng lợi lớn từ nhu cầu “nén” trong suốt thời gian qua, cùng với động lực từ quy hoạch, hạ tầng, đặc biệt là thông tin về “siêu đô thị” Thành phố Hồ Chí Minh. 

THANH KHOẢN VÀ GIÁ BÁN CẢI THIỆN 

Từ cuối năm 2024, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng, giúp thanh khoản và giá bán thị trường khu vực phía Nam cải thiện đáng kể.

Bước sang quý 1/2025, dù nguồn cung còn hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho với chỉ 2.000 sản phẩm mở bán mới, nhưng các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể nhờ sức cầu phục hồi tích cực. Đặc biệt, sự trở lại của các nhà đầu tư từng tập trung vào thị trường miền Bắc đã chính thức xác nhận tín hiệu phục hồi. Cuối quý 1, đầu quý 2/2025, nhiều chủ đầu tư ra mắt dự án với tần suất dày hơn, giúp nguồn cung khu vực dần lấy lại vị thế trong cơ cấu nguồn cung nhà ở cả nước. 

Tuy nhiên, diễn biến giá trong khu vực vẫn thể hiện sự phân hóa. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà cao khiến sức mua thực khó phục hồi, đã thúc đẩy nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư và để ở, dịch chuyển đến những khu vực giáp ranh, nơi có các dự án có pháp lý tốt, mức giá phù hợp, chính sách bán hàng hấp dẫn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Theo đó, Bình Dương nổi lên như một “điểm nóng” của khu vực phía Nam, với lợi thế chiến lược về vị trí, kết nối trên nền tảng thị trường bất động sản là điểm sáng của khu vực. 

Dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy năm 2024, trong khi thị trường bất động sản tại những địa phương khác của khu vực miền Nam chưa có chuyển biến đáng kể, thì thị trường bất động sản Bình Dương đã “ấm” trở lại.

Cụ thể, năm 2024, thị trường Bình Dương ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước. Trong đó, chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư, có giá bán sơ cấp trung bình đạt 43 triệu/m². Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.

Bước sang đầu năm 2025, thị trường Bình Dương tiếp tục xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ nét hơn, nhờ nguồn cung cải thiện, do hàng loạt dự án bất động sản mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, và gỡ vướng sau nhiều năm “đóng băng”. Đáng chú ý, đầu tháng 6/2025, một số dự án bất động sản chính thức mở bán đã tạo “ấn tượng” lớn với 70% bảng hàng được giao dịch sau một thời gian ngắn mở bán. 

“Việc hàng loạt dự án ra mắt trước các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, hạ tầng và quy hoạch, càng kích thích nhu cầu đầu tư sau giai đoạn “nén”, mở ra cơ hội để thị trường bước vào chu kỳ bùng nổ mới. Đặc biệt, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm: Thành phố Mới Bình Dương, Thuận An và Dĩ An, là tâm điểm”, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định.

HỘI TỤ NHIỀU LỢI THẾ SẴN CÓ 

Theo ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký VARS, thị trường bất động sản Bình Dương hội tụ nhiều lợi thế sẵn có để phát triển bất động sản. Bình Dương được biết đến là “thủ phủ công nghiệp” với hàng loạt khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước. Song, vai trò của Bình Dương đang có xu hướng mở rộng nhanh chóng, không chỉ là đô thị chất lượng cao cho lực lượng lao động trí thức làm việc tại khu vực, mà còn là bệ đỡ hạ tầng nhà ở cho Thành phố Hồ Chí Minh, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Các khu vực Dĩ An, Thuận An - hai đô thị cửa ngõ tiếp giáp Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, đang dẫn dắt xu hướng này. Không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện (quốc lộ 12, metro số 1, Vành đai 3...), khu vực cũng ghi nhận làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp, các dự án cao tầng chất lượng cao tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế, với mức giá thấp hơn 20-30% so với khu vực giáp ranh - khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh và những dự án có vị trí tương đương trong đô thị vệ tinh Hà Nội. 

Ngoài lợi thế sẵn có, thị trường Bình Dương cũng đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới, nhờ các cú huých mạnh mẽ về quy hoạch, hạ tầng. Đáng chú ý là đề án sáp nhập 3 địa phương (Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) và chủ trương hình thành Trung tâm tài chính quốc tế tại Thành phố Thủ Đức.

Cụ thể, Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh vừa đề xuất xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại Thành phố Thủ Đức. Trung tâm này dự kiến tập trung các định chế tài chính, tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp công nghệ và văn phòng đại diện quốc tế.

Với định hướng ưu tiên phát triển thương mại - dịch vụ, hạn chế nhà ở tại Thủ Đức, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh. Và các đô thị trung tâm phía Nam Bình Dương là Dĩ An, Thuận An, nơi chỉ cách trung tâm Thủ Đức 20-30 phút di chuyển trở thành khu vực hưởng lợi đầu tiên. 

“Kế hoạch hình thành Trung tâm tài chính quốc tế vừa đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình, vừa kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại - dịch vụ xung quanh tăng tương ứng. Do đó, là khu vực giáp ranh trực tiếp, Bình Dương sẽ được hưởng lợi lớn từ việc nâng cấp đô thị. Đồng thời, với lợi thế là thủ phủ công nghiệp của khu vực phía Nam, bất động sản công nghiệp của Bình Dương tiếp tục hưởng lợi kép từ nhu cầu về hạ tầng hậu cần, kho vận cho các doanh nghiệp tài chính - công nghệ, logistic toàn cầu”, ông Bình lưu ý.

Ngoài ra, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Thành phố Hồ Chí Minh đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, một mặt giúp tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, mặt khác sẽ tạo ra một “siêu vùng” phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân, nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau.

Bình Dương, vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam, chắc chắn là được đón nhận thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của Thành phố Hồ Chí Minh.