Kỳ 1: “Cuộc cách mạng” trong ngành bất động sản
Thành lập Trung tâm giao dịch BĐS và QSDĐ do Nhà nước quản lý sẽ là một mũi tên trúng nhiều đích, vừa tránh thất thu ngân sách, vừa mở ra cơ hội để thanh lọc những góc khuất trong lĩnh vực BĐS, đồng thời chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS.
Những tồn tại, hạn chế
Có ý định mua nhà từ lâu nhưng anh Nguyễn Văn Mạnh (phường Hoàng Mai, Hà Nội) vẫn chưa tìm được căn hộ phù hợp. Bởi qua thông tin mời chào từ môi giới, anh rất hoang mang vì mỗi ngày một giá, mỗi người một kiểu. “Tôi có ý định mua nhà từ năm ngoái, nhưng từ thời điểm ấy cho tới giờ trên thị trường có nhiều thông tin giao dịch, mua bán ảo, giá cả thay đổi từng ngày. Tôi khá hoang mang nên quyết định dừng mua nhà để xem có thông tin gì mới không" - anh Nguyễn Văn Mạnh chia sẻ.
Thực tế, thị trường BĐS hiện tồn tại nhiều bất cập như giá nhà tăng cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với giá phù hợp còn hạn chế, trong khi lượng cung nhà ở cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng lại dư thừa.
Bên cạnh đó, thông tin về các dự án BĐS trên thị trường còn thiếu công khai, minh bạch, gây khó khăn cho người dân và DN trong việc tiếp cận, tìm hiểu và tham gia giao dịch. Tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch “ngầm”, trốn thuế vẫn diễn ra tại nhiều địa phương, gây ra những bất ổn cho thị trường BĐS và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư.
Đặc biệt, hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai, BĐS hiện còn thiếu đồng bộ, dữ liệu quản lý bị phân tán, chưa có cơ chế kết nối, chia sẻ hiệu quả giữa các cơ quan chức năng từ T.Ư đến địa phương. Người dân khi tham gia giao dịch phải trải qua nhiều khâu trung gian, tiếp cận thông tin không chính thống, thiếu kiểm chứng, dẫn đến gia tăng rủi ro pháp lý, chi phí không cần thiết, gây méo mó thị trường và cản trở sự phát triển lành mạnh.
Thị trường BĐS bị nhiễu loạn phần lớn do thông tin chưa minh bạch. Quan trọng hơn là Nhà nước chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu để người dân tìm hiểu về pháp lý và giá cả BĐS. Cũng bởi vậy mà hầu hết các giao dịch đều không phản ánh giá trị thực mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường.
Trong bối cảnh trên, mới đây Bộ Xây dựng đã có Quyết định 110/QĐ-BXD về việc ban hành kế hoạch triển khai các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội. Trong Quyết định 110/QĐ-BXD, Bộ Xây dựng có nhóm Nhiệm vụ 4 đó là “Nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" trong đó hướng đến giao dịch qua hình thức điện tử nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường”.
Tạo hiệu ứng tích cực cho toàn bộ hệ sinh thái
Đánh giá về đề án, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết: “Chúng ta cần có dữ liệu, xây dựng những thước đo trên thị trường để Nhà nước, người dân, nhà đầu tư có thể nhìn thấy thị trường đang ở đâu, ngưỡng nào. Chẳng hạn như những chỉ số giá, chỉ số giao dịch là những thứ mà chúng tôi cho rằng là cơ sở để các nhà đầu tư, người dân, những nhà phát triển căn cứ vào đó để quyết định xu thế kinh doanh sản xuất hay đầu tư, mua bán của mình”.
Hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 trao quyền và trách nhiệm rõ ràng cho môi giới và sàn giao dịch, bao gồm việc đảm bảo tính pháp lý của BĐS được giao dịch, thực hiện nghĩa vụ báo cáo với cơ quan quản lý về tình trạng tuân thủ các yêu cầu liên quan đến phòng, chống rửa tiền. Điều này cũng đặt lên vai các chủ thể hành nghề một gánh nặng đáng kể.
Theo các chuyên gia, để xác định được một sản phẩm BĐS đủ điều kiện kinh doanh, không thể chỉ dựa vào một đạo luật duy nhất mà cần tổng hòa rất nhiều quy định. Đặc biệt, với BĐS hình thành trong tương lai, là sản phẩm chưa có giấy tờ hoàn thiện, thì việc kiểm soát điều kiện pháp lý càng trở nên khó khăn hơn. Điều này đòi hỏi Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc kết nối, chia sẻ và liên thông dữ liệu.
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Tống Thị Hạnh (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã phối hợp chặt chẽ với Hội Môi giới BĐS Việt Nam để nghiên cứu và xây dựng một số cơ chế hỗ trợ hành nghề, trong đó đáng chú ý là đề án thành lập Trung tâm giao dịch BĐS và QSDĐ do Nhà nước quản lý. “Chúng tôi kỳ vọng Trung tâm giao dịch BĐS và QSDĐ do Nhà nước quản lý sẽ kiểm soát được tính minh bạch của nguồn cung, từ khi BĐS được xác lập đủ điều kiện giao dịch, đến quá trình giải quyết thủ tục hành chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đồng thời, Trung tâm giao dịch BĐS và QSDĐ sẽ hỗ trợ kết nối hiệu quả giữa các sàn tư nhân với cơ quan Nhà nước, tạo hiệu ứng tích cực cho toàn bộ hệ sinh thái giao dịch BĐS” - bà Tống Thị Hạnh nói thêm.
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Tống Thị Hạnh cho biết, Bộ Xây dựng sẽ trình đề án này lên Chính phủ, sau đó báo cáo Bộ Chính trị để xin chủ trương trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm. Theo dự kiến, nếu được thông qua tại kỳ họp Quốc hội vào tháng 10/2025, Trung tâm giao dịch BĐS và QSDĐ do Nhà nước quản lý sẽ chính thức hoạt động từ ngày 1/1/2026.
