Khơi thông nguồn cung bất động sản: Giảm sự can thiệp hành chính vào thị trường

Lệch pha cung - cầu, giá bán leo thang

Trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ cả về quy mô và loại hình sản phẩm, góp phần quan trọng vào quá trình chỉnh trang, thiết kế đô thị, nâng cao chất lượng môi trường sống cho người dân. Qua đó cũng thể hiện chủ trương, chính sách đúng đắn của Đảng, Nhà nước trong quá trình thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm những vấn đề liên quan đến chính sách an sinh về nhà ở.

Tuy nhiên, trước “vòng xoáy” của kinh tế thị trường, đã bộc lộ rõ sự chậm chạp của hệ thống pháp lý liên quan đến lĩnh vực BĐS. Cùng với đó là tư duy kinh doanh theo kiểu “chộp giật” của một số cá nhân, DN; tình trạng vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS mà phổ biến nhất là đầu cơ, thổi giá, gây lũng đoạn hay lừa đảo... đã khiến cho thị trường trở nên “méo mó” và nảy sinh nhiều bất cập, thiếu sự lành mạnh, bền vững.

Bên cạnh đó, một trong những vấn đề được nhắc đến nhiều nhất đó là vướng mắc về pháp lý, khiến hàng trăm dự án BĐS phải nằm “đắp chiếu” suốt thời gian dài không thể triển khai; thủ tục hành chính phức tạp, nhiều công đoạn làm mất thời gian, gia tăng chi phí... khiến nguồn cung ngày càng eo hẹp. Theo lẽ tất yếu, DN buộc phải tăng giá bán sản phẩm để bảo đảm lợi nhuận kinh doanh, vô hình chung đã đẩy người dân lao động, đặc biệt là ở các đô thị rơi vào tình cảnh khó khăn hơn.

Theo số liệu nghiên cứu, báo cáo thị trường từ các cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành và một số tổ chức xã hội nghề nghiệp, giá BĐS đã tăng gấp khoảng 3 lần so với thời điểm cách đây 5 – 7 năm; và giá nhà cũng cao gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân của người dân ở đô thị. “Bấp cập lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là chưa giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân thu nhập trung bình, người thu nhập thấp ở đô thị, giới trẻ và người nhập cư. Sự thiếu bền vững của thị trường còn được thể hiện ở tình trạng lệch pha cung – cầu. Nếu như giai đoạn 2016 – 2020, tỷ lệ này 57% là sản phẩm cao cấp và khoảng 20% sản phẩm bình dân trên tổng số nguồn cung thì đến nay sản phẩm cao cấp, hạng sang chiếm đến 80% và thị trường gần như “mất hút” phân khúc nhà ở bình dân” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nói.

“Nút thắt” pháp lý cần sớm tháo gỡ

Theo ông Trần Văn Bình – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ đầu năm 2024 đến nay nguồn cung mới sản phẩm BĐS trên thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt, nhưng phân khúc sản phẩm cao cấp, hạng sang vẫn chiếm số lượng “áp đảo” và chỉ tập trung ở một số dự án nhất định, bởi số lượng dự án đủ điều kiện triển khai ít, làm hạn chế tính đa dạng của sản phẩm. Dẫn đến việc, các chủ đầu tư đã ưu tiên lựa chọn phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì việc hướng sự quan tâm đến phân khúc bình dân nhu cầu lớn, nhưng lợi nhuận thấp.

''Phần lớn các dự án được mở bán lớn đều là những dự án nằm trong khu vực đô thị hiện hữu, được cấp phép từ trước đó và giá bán vốn dĩ đã ở mức cao. Bởi vậy, khi đưa sản phẩm ra thị trường, các chủ đầu tư đều căn cứ vào mức giá thị trường khu vực lân cận để xây dựng giá cho dự án của mình. Những dự án được cấp phép mới hết sức hạn chế (riêng trong quý III/2024 cả nước chỉ có 23 dự án nhà ở được cấp phép mới); trong khi những dự án đã được phê duyệt chủ trương từ giai đoạn trước, nhưng do vướng mắc thủ tục pháp lý về đất đai nên vẫn phải nằm chờ” – ông Trần Văn Bình cho hay.

Câu chuyện vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai của dự án nhà ở, vốn dĩ đã được nhắc đến rất nhiều trước đây, hiện nay lại đang tiếp tục “hâm nóng” nghị trường Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV đang diễn ra ở Hà Nội, khi Chính phủ có Tờ trình Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, dự kiến sẽ biểu quyết thông qua vào ngày 30/11 tới đây.

Tuy nhiên, nhiều đại biểu Quốc hội vẫn băn khoăn vì phạm vi đề xuất các loại đất để thực hiện thí điểm quá rộng (bao gồm cả đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo…). Vì vậy, cần phải làm rõ cơ chế thí điểm và cân nhắc việc thí điểm, đối với một số loại đất chuyên dụng, là đất trồng lúa và đất rừng.

“Việc Quốc hội cho ý kiến để thông qua Nghị quyết thí điểm nhằm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý đất đai cho các dự án nhà ở, được kỳ vọng sẽ là bước “đột phá” để thị trường BĐS gia tăng nguồn cung thời gian tới. Chính phủ cần phải nhanh chóng có phương án cụ thể nhằm giải quyết những bất cập mà các đại biểu nêu ra, để Nghị quyết sớm được đi vào thực tế. Cùng với đó, Chính phủ cũng cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý về tín dụng BĐS, gồm: thuế BĐS, chính sách tín dụng ưu đãi, chính sách về đa dạng hóa các kênh tín dụng để giúp DN mở rộng kênh huy động vốn...” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Liên quan đến vấn đề này, đại biểu Quốc hội Trịnh Thị Tú Anh (Đoàn đại biểu tỉnh Lâm Đồng) cho rằng, hiện nay Nhà nước đang quản lý và điều tiết thị trường BĐS dựa trên 4 công cụ: chính sách đất đai; kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; tài chính BĐS và quản lý hành chính. Trong đó, Nhà nước vừa là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là người tiêu dùng đất.

“Với vai trò là quản lý thì Nhà nước cần phải bám sát được những vấn đề chủ chốt trong quan hệ về đất đai, nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thực tế và dự báo được những vấn đề nảy sinh trong tương lai. Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là sớm tháo gỡ “nút thắt” pháp lý liên quan đến đất đai; Nhà nước cũng cần phải giảm sự can thiệp hành chính vào thị trường và DN bằng vai trò điều tiết gián tiếp, mang tính chất dẫn dắt. Kỳ vọng, sau khi những quy định mới được ban hành sẽ tạo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp lý liên quan đến BĐS, để thị trường phát triển minh bạch, bền vững” – đại biểu Trịnh Thị Tú Anh bày tỏ.