Hạ nhiệt giá nhà ở: Gọi tên nguồn cung

Tại cuộc họp mới đây của Thường trực Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản (BĐS), Thủ tướng đã yêu cầu các bộ, ngành và địa phương khẩn trương vào cuộc để làm rõ nguyên nhân gia tăng chi phí và giá bán BĐS, đồng thời gỡ bỏ rào cản nhằm thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.

Những nút thắt siết chặt nguồn cung

Chỉ đạo của người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh yêu cầu cắt giảm ít nhất 30% thời gian và chi phí thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng và phát triển dự án, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo sốt ảo, thao túng thị trường.

Thực tế, thị trường BĐS thời gian qua chưa phát triển tương xứng với tiềm lực, vẫn tồn tại hàng loạt nút thắt kéo dài. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, một trong những nguyên nhân chính khiến giá BĐS neo ở mức cao là do cơ cấu sản phẩm mất cân đối. 

Trong khi phân khúc cao cấp (biệt thự, nhà thấp tầng) đang dư thừa thì nhà ở vừa túi tiền lại cực kỳ khan hiếm, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Giá bán nhiều sản phẩm hiện vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. 

"Giá nhà tăng một phần do chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai khi áp dụng bảng giá mới, bên cạnh tình trạng đấu giá đất với mức trúng cao bất thường. Không ít trường hợp nhà đầu tư thành lập nhóm tham gia đấu giá rồi bỏ cọc để tạo mặt bằng giá ảo nhằm trục lợi" - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Thêm vào đó, hiện tượng đầu cơ, thổi giá của các cá nhân môi giới thiếu chuyên môn, không có chứng chỉ hành nghề đã khiến thị trường mất tính minh bạch. "Nhiều môi giới tự do hoạt động chụp giật, thông đồng làm giá, khiến người dân bị thiệt hại và mất lòng tin vào thị trường" - báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Anh Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, cho rằng giá BĐS cao là hệ quả trực tiếp từ chi phí đầu vào tăng chóng mặt. "Chi phí thủ tục hành chính kéo dài khiến vốn vay đội lên. Một dự án kéo dài từ 3 năm lên 6 năm có thể khiến tổng chi phí tăng 20%-30%, dẫn đến giá bán đội lên tương ứng" - ông Tú nói. Ông nhấn mạnh nếu thực hiện đúng chỉ đạo của Thủ tướng về cắt giảm 30% thời gian và chi phí thủ tục, thì giá thành sản phẩm sẽ giảm đáng kể và người mua thực sự được hưởng lợi.

Về cơ cấu cung cầu, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, phân tích: "Giá BĐS hiện phản ánh đúng tình trạng cung không theo kịp cầu. Trong khi nhu cầu nhà ở thật vẫn cao, nguồn cung lại bị tắc nghẽn vì các dự án chậm được tháo gỡ pháp lý". Theo ông, nỗ lực gỡ vướng thời gian qua là đáng ghi nhận nhưng so với thời gian dài bị đình trệ, tác động của những chính sách tháo gỡ chưa đủ mạnh để hạ nhiệt thị trường.

Dẫn chứng từ thị trường TP HCM, báo cáo tháng 5 của DKRA Group cho thấy căn hộ hạng A chiếm đến 76% nguồn cung mới. Trong khi đó, các phân khúc phù hợp với người thu nhập trung bình lại hầu như không được phát triển. Lượng tiêu thụ toàn thị trường đạt chưa đến 1.200 căn, giảm 11% so với cùng kỳ, cho thấy sức mua thực vẫn thấp dù giá không còn leo thang như giai đoạn 2021-2022.

Báo cáo của Bộ Xây dựng quý I/2025 cho thấy cả nước chỉ có 3.813 căn hộ nhà ở thương mại hoàn thành, tăng 40% so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa đáp ứng nhu cầu. Đáng chú ý, dù nguồn vốn tín dụng cho BĐS đã đạt hơn 1,56 triệu tỉ đồng, tăng 7% so với quý IV/2024, nhưng việc giải ngân vẫn gặp khó vì doanh nghiệp thiếu tài sản bảo đảm, trong khi nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, sự bất ổn của thị trường tài chính như chứng khoán, vàng và trái phiếu cũng khiến dòng tiền tiếp tục "trú ẩn" vào BĐS, tạo áp lực tăng giá dù giao dịch thực tế không sôi động. Việc thiếu cơ sở dữ liệu định giá đất cũng gây khó khăn cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, càng khiến tiến độ triển khai dự án bị kéo dài, chi phí bị đội lên.

Cởi trói pháp lý, mở đường cho dòng vốn

Trước thực trạng thị trường còn nhiều lực cản, Thường trực Chính phủ đã giao các cơ quan chức năng khẩn trương rà soát, sửa đổi và loại bỏ những quy định chồng chéo, không phù hợp. Trong đó, cần tập trung vào các điểm nghẽn phổ biến như quy hoạch treo, vướng mắc trong xác định giá đất, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thẩm định đầu tư và cấp phép xây dựng.

Theo thống kê của Tổ công tác 1435, cả nước hiện có 788 dự án BĐS đang gặp khó khăn, trong đó mới chỉ giải quyết được 136 dự án, tương đương 17,3%. Có tới 251 dự án gặp vướng mắc về đất đai - chiếm hơn 40% tổng số dự án gặp khó khăn. Điều này cho thấy, gỡ nút thắt về đất đai và thủ tục đầu tư là giải pháp cốt lõi để gia tăng nguồn cung và hạ giá.

Về phía chính sách tín dụng, Ngân hàng Nhà nước được giao nhiệm vụ chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung giải ngân cho các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý và nghiên cứu gói tín dụng riêng cho người trẻ mua nhà lần đầu. Việc cắt giảm điều kiện tiếp cận vốn cũng được nhấn mạnh để tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, quy hoạch đô thị, đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS. Bộ Xây dựng đang phối hợp với Quốc hội để xây dựng Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Việc thúc đẩy dòng vốn vào phân khúc này sẽ giải quyết bài toán nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp - lực lượng đông đảo nhưng đang bị bỏ quên trên thị trường.

Một đề xuất đáng chú ý là cần tăng hậu kiểm, giảm tiền kiểm. Thay vì yêu cầu quá nhiều thủ tục ngay từ đầu, có thể chuyển một số yêu cầu sang giai đoạn sau, giúp rút ngắn thời gian đầu tư mà vẫn bảo đảm chất lượng công trình và an toàn pháp lý. 

"Nếu cứ để dự án mất 3-5 năm để hoàn tất thủ tục mới được xây dựng thì giá thành chắc chắn bị đội lên. Nên ưu tiên các chính sách mở rộng cung càng sớm càng tốt" - ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.

Đặc biệt, cần nâng cao năng lực giám sát và xử lý nghiêm các hành vi thao túng, tạo sốt ảo trên thị trường. Bộ Xây dựng kiến nghị siết chặt hoạt động của các cá nhân, hội nhóm môi giới không chuyên, đồng thời nâng chuẩn hành nghề để bảo đảm tính minh bạch. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường thống nhất, minh bạch cũng là nền tảng quan trọng để kiểm soát tốt hơn giá cả và hoạt động giao dịch.

Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2025 lên tới 8% và hai con số trong những năm tiếp theo, phát triển thị trường BĐS ổn định, bền vững không chỉ là yêu cầu kinh tế mà còn là bài toán an sinh xã hội. Theo đó, việc gỡ vướng về pháp lý, cải cách hành chính, định hướng lại cơ cấu sản phẩm và khơi thông dòng vốn sẽ là những "điểm G" quan trọng để hạ nhiệt giá nhà, đưa BĐS về gần hơn với nhu cầu thực.