Giá tính thuế bất động sản từ 1.7 với nhiều điểm mới cần lưu ý

Ngày 1.7.2025, Nghị định 181/2025/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT), trong đó điểm đáng chú ý là quy định cụ thể giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo Điều 8 Nghị định 181/2025, giá tính thuế với bất động sản là giá bán chưa có thuế VAT, được trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Cách xác định giá đất được trừ được quy định chi tiết trong các trường hợp sau:

Nhận giao, thuê đất từ Nhà nước: Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (dù thông qua hay không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyền sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất… thì giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần, tính theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thuê đất. Khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp ứng trước (nếu có) không được trừ.

Nhận chuyển nhượng bất động sản: Nếu cơ sở kinh doanh mua lại quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác, giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp cho khu đất, thửa đất đó, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, cơ sở kinh doanh vẫn được khấu trừ VAT đầu vào của chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng nếu phát sinh.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Nếu doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế VAT là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp ngân sách.

Hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất: Trường hợp dự án đối tác công tư (PPP) theo hợp đồng BT, giá đất được trừ là giá trị quỹ đất dùng để thanh toán, được xác định theo quy định pháp luật về đầu tư PPP.

Xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, nhà để bán hoặc cho thuê: Giá tính thuế là số tiền thu được theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng, trừ đi phần giá đất được xác định ở các trường hợp nêu trên. Giá đất được trừ sẽ tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu trên tổng giá trị hợp đồng.

Nhà chung cư, nhiều tầng nhiều hộ ở: Giá đất được trừ tính cho mỗi căn hộ được xác định bằng tổng giá đất được trừ chia cho diện tích sàn xây dựng, không tính phần diện tích sử dụng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm…

Không xác định được giá đất nộp ngân sách: Trường hợp không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của khu đất, thửa đất chuyển nhượng, giá tính thuế VAT sẽ là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Những quy định này được kỳ vọng sẽ làm rõ phương pháp tính giá đất được trừ khi tính thuế VAT đối với bất động sản, từ đó giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong tính toán chi phí, đồng thời hỗ trợ cơ quan thuế quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, giảm thiểu thất thu ngân sách.

Toàn bộ chi tiết về cách tính giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng đối với kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định 181/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1.7.2025.