Giá nhà ở xã hội thứ cấp tại Hà Nội bao giờ thôi 'nhảy múa'?

Nhà ở xã hội nhưng giá không còn “xã hội”

Theo khảo sát của VietnamFinance tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng nhà ở xã hội thứ cấp đang ghi nhận mức tăng giá đột biến, nhiều nơi tiệm cận, thậm chí vượt giá căn hộ thương mại cùng khu vực.

Tại dự án Đồng Mô (quận Hoàng Mai), nhiều căn hộ được rao bán với giá 56 - 60 triệu đồng/m². Cá biệt, một căn 70m² được chào giá tới 4,25 tỷ đồng, tương đương hơn 61 triệu đồng/m², gấp hơn 4 lần giá gốc thời điểm mở bán năm 2016 (khoảng 14 triệu đồng/m²).

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm), dự án từng được xem là biểu tượng NOXH giá rẻ, nay ghi nhận giá chuyển nhượng dao động 54 - 61 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 3,5 lần so với thời điểm bàn giao.

Tại Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai), dù đã bàn giao từ năm 2015, nhiều căn hộ vẫn đang được rao bán với giá 57 - 63 triệu đồng/m². Rice City Sông Hồng (quận Long Biên), mở bán năm 2018 với giá chỉ 13 triệu đồng/m², hiện cũng tăng lên mức 50 - 57 triệu đồng/m².

Điều đáng nói, mức giá “nhảy múa” này không phản ánh tương xứng với chất lượng sản phẩm. Nhiều dự án đã qua gần một thập kỷ sử dụng, hiện có dấu hiệu xuống cấp rõ rệt. Không ít khu vực vẫn thiếu tiện ích, hạ tầng kết nối còn yếu, nhưng giá bán vẫn không ngừng bị thổi phồng theo kỳ vọng thị trường.

Anh Mạnh Hưng (Hải Phòng), người đang tìm mua căn hộ tại Hà Nội, chia sẻ rằng đã khảo sát thị trường suốt gần ba tháng nhưng liên tục gặp phải mức giá vượt ngoài kỳ vọng. "Tôi cứ nghĩ nhà ở xã hội cũ thì giá sẽ hợp lý hơn, ai ngờ chỗ nào cũng hét giá trên trời. Căn hộ nhỏ, nội thất đã cũ, khu vực lại không có gì đặc biệt, mà vẫn rao 60 - 65 triệu đồng/m2 thì thật sự khó hiểu," anh nói.

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng mạnh, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết hiện có ba hình thức giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thứ nhất là giao dịch trong 5 năm đầu, khi căn hộ chưa có sổ đỏ, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NƠXH, với giá bị khống chế. Thứ hai là giao dịch hợp pháp sau 5 năm, khi căn hộ đã có sổ đỏ và được phép chuyển nhượng theo giá thị trường. Thứ ba là giao dịch không chính thức qua hình thức ủy quyền, giấy viết tay, dù tiềm ẩn rủi ro pháp lý nhưng vẫn khá phổ biến.

“Cung NƠXH hợp pháp đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực và đầu cơ tăng cao. NƠXH trở thành hàng hóa thị trường bị đẩy giá. Nhiều người mua không để ở mà chỉ chờ đủ điều kiện để sang tay kiếm lời,” ông Đỉnh nói.

Nghịch lý nằm ở chỗ: loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp ngày càng vượt xa khả năng chi trả của chính nhóm đối tượng này. Anh Huy Hậu, kỹ thuật viên đang thuê nhà tại Bắc Từ Liêm, chia sẻ: “Hai vợ chồng thu nhập hơn 25 triệu đồng/tháng mà giờ NƠXH giá 60 triệu/m² thì còn đâu là ‘xã hội’? Mua nhà thương mại còn dễ chọn hơn".

Bên cạnh đó, một số dự án NƠXH ghi nhận mật độ ô tô sang dày đặc, tiện ích nội khu tương đương nhà thương mại, phản ánh hiện tượng người không đúng đối tượng vẫn dễ dàng tiếp cận nhà ở dành cho số đông.

Theo ông Đỉnh, Luật Nhà ở đã quy định rõ về điều kiện chuyển nhượng, xử phạt vi phạm, thậm chí có thể cưỡng chế thu hồi nhà nếu sử dụng sai mục đích. Tuy nhiên, khâu thực thi hiện còn nhiều bất cập: việc xét duyệt hồ sơ còn qua loa, hậu kiểm thiếu quyết liệt.

Pháp luật có ngăn được đầu cơ?

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định rõ: người mua NƠXH không được phép sang nhượng trong 5 năm đầu, trừ khi bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện. Sau 5 năm, nếu có sổ đỏ, chủ sở hữu được quyền giao dịch theo giá thị trường nhưng phải hoàn trả khoản ưu đãi đã nhận từ nhà nước; nếu vi phạm sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, phải trả lại nhà hoặc nộp lại khoản chênh lệch. UBND cấp tỉnh có quyền cưỡng chế nếu không tự nguyện khắc phục.

Dù vậy, nhiều giao dịch “lách luật” vẫn diễn ra. Có dự án bị phát hiện hàng chục trường hợp người đã có nhà đất vẫn mua NƠXH. Một số căn sau 1 - 2 năm đã bị sang tay bằng hình thức ủy quyền hoặc giấy viết tay, tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt với bên mua.

Theo các chuyên gia, để kiểm soát đà tăng bất thường của NƠXH thứ cấp, cần giải bài toán cung - cầu. Trước tiên là phải tăng cung. “Muốn bình ổn giá, phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội đủ điều kiện mua bán hợp pháp,” ông Đỉnh nhấn mạnh.

Ông Đỉnh kiến nghị các bộ, ngành cần đẩy nhanh chương trình xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 theo Nghị quyết 33 và Nghị quyết 11 của Chính phủ. Bên cạnh đó, ông cho rằng các địa phương cần tăng tốc phê duyệt dự án, bố trí quỹ đất và xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH. Theo ông, khi nguồn cung được mở rộng đủ lớn, giá nhà sẽ dần trở về đúng với bản chất phục vụ an sinh.

Ông cũng nhấn mạnh các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra và xử lý nghiêm các giao dịch trái phép. “Không thể để hợp đồng viết tay, ủy quyền trôi nổi mà không xử lý. Điều này đang tạo ra thị trường ngầm, biến chính sách hỗ trợ thành công cụ trục lợi,” ông Đỉnh cảnh báo.

Ngoài ra, ông cho rằng cần thay đổi tư duy trong phát triển NƠXH. Thay vì chỉ tập trung vào mô hình sở hữu, nhà nước nên đẩy mạnh mô hình cho thuê dài hạn, nhằm ổn định giá và kiểm soát tốt đối tượng sử dụng.

Cuối cùng, ông Đỉnh đề xuất phải cải tiến chính sách tín dụng để phù hợp với đối tượng thụ hưởng. Thực tế cho thấy nhiều người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do thủ tục rườm rà, trong khi đó không ít căn NƠXH lại bị mua để cho thuê hoặc đầu cơ. Do vậy, theo ông, cần có cơ chế hậu kiểm chặt chẽ: người mua phải sử dụng đúng mục đích, nếu không sẽ bị thu hồi.

Về lâu dài, theo ông Đỉnh, nên xây dựng hệ sinh thái nhà ở đa dạng: từ NƠXH, nhà thương mại giá rẻ, nhà cho thuê đến nhà công vụ. Khi có lựa chọn phù hợp cho từng nhóm đối tượng, áp lực lên NƠXH sẽ giảm, tâm lý đầu cơ cũng không còn đất sống.