Giá đất theo quy định tại Đà Nẵng có thể lên đến hơn 340,9 triệu đồng/m2

Sau lần điều chỉnh áp dụng từ đầu năm 2025, UBND TP. Đà Nẵng mới đây tiếp tục cho biết đang trình HĐND phương án điều chỉnh bảng giá đất do giá thực tế cao hơn bảng giá hiện hành trên 20%.

Việc điều chỉnh nhằm tiệm cận thị trường, tránh thất thu ngân sách. Theo đó, dự kiến, giá đất ở đô thị tăng mạnh nhất tại quận Ngũ Hành Sơn (172%), Cẩm Lệ (154%), các quận khác tăng 125-140%. Đất ở nông thôn Hòa Vang tăng 170%, còn các tuyến đường chưa đặt tên tăng 126-160%.

Với vị trí 1, đất ở tại đô thị đã được đặt tên, việc tăng giá đất áp dụng với gần 3.000 tuyến đường, đoạn đường. Trong đó, hơn 2.000 tuyến tăng từ 14% đến 50%, hơn 700 tuyến tăng từ 50% đến 100% và khoảng 150 tuyến tăng từ 100% đến 140%. Huyện Hòa Vang có 401 tuyến, đoạn đường tăng giá đất, với mức từ 40% đến 150%.

Đáng chú ý, đường Bạch Đằng ven sông Hàn, đoạn từ giao Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh (cầu quay sông Hàn đến cầu Rồng), có giá cao nhất Đà Nẵng, với 340,970 triệu đồng/m2. Ở lần điều chỉnh áp dụng từ ngày 1/1/2025, giá đất tại khu vực này là 286 triệu đồng/m2.

Một số tuyến đường khác có mức tăng đáng kể như đường Minh Mạng (đoạn 20 m) tăng 142%, từ 24,85 triệu đồng/m2 lên 60,06 triệu đồng/m2; đường Võ Chí Công (đoạn từ cầu Khuê Đông đến Mai Đăng Chơn) tăng 151%, từ 16,69 triệu đồng/m2 lên 41,86 triệu đồng/m2; một đoạn đường Mai Đăng Chơn tăng 156%, từ 13,48 triệu đồng/m2 lên 34,5 triệu đồng/m2.

Theo UBND TP Đà Nẵng, số tiền chi ra để thuê đơn vị tư vấn thực hiện điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn Thành phố ở mức gần 1,7 tỷ đồng. Ngoài ra, tại các tuyến đường chưa đặt tên, một số khu dân cư tách biệt có mức giá cao hơn nên đề xuất tách biệt thành bảng giá riêng, như khi Olalani, Khu Đảo Kim Cương.

Tờ trình dự kiến được HĐND thành phố thông qua trong kỳ họp tuần tới. Để tránh gián đoạn giao dịch sau ngày 1/7 khi sáp nhập đơn vị hành chính, UBND TP đề xuất nguyên tắc xử lý theo hướng thửa đất giáp đường nào áp dụng giá đất của đường đó; thuộc khu dân cư, tái định cư hay đô thị nào thì theo giá của khu đó. Vị trí được xác định theo ranh giới tại thời điểm 1/6/2025.

Hiện UBND TP Đà Nẵng cho biết đang giao Sở Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương xây dựng Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, đảm bảo cập nhật đầy đủ hệ thống đơn vị hành chính mới của thành phố.

Sau sáp nhập với tỉnh Quảng Nam, thành phố Đà Nẵng mới có 93 phường, xã và 1 đặc khu, trở thành thành phố trực thuộc trung ương có diện tích lớn nhất, với hơn 11.859 km2, dân số hơn 3 triệu, theo thống kê năm 2024.

Những yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá đất tại Đà Nẵng

Mới đây, UBND TP Đà Nẵng vừa ban hành Quyết định số 42/2025/QĐ-UBND quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất trên địa bàn thành phố.

Theo đó, Đối với đất phi nông nghiệp, nếu yếu tố vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất ảnh hưởng đến giá đất thì thực hiện điều chỉnh yếu tố vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Trường hợp tại thời điểm cần định giá đất mà các thửa đất, khu đất cần định giá hoặc thửa đất, khu đất so sánh chưa có giá đất quy định tại Bảng giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất áp dụng giá đất các đường có cùng mặt cắt, vị trí trong cùng khu vực để đề xuất.

Nếu các thửa đất, khu đất mà thời điểm định giá đất theo Luật đất đai 2013 có quy định hệ số điều chỉnh của giá đất thì việc điều chỉnh yếu tố, vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất căn cứ theo giá đất quy định tại Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất. Sau khi điều chỉnh yếu tố vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất theo quy định trên mà các thửa đất, khu đất có vị trí thuận lợi về mặt sinh lời như gần/đối diện trường học, bệnh viện, chợ, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại, khu vui chơi thể thao, tuyến phố chuyên doanh, phố đi bộ thì mức chênh lệch tối đa của yếu tố này là 10%. Riêng đối với việc điều chỉnh yếu tố khác biệt về giá cho thuê mặt bằng thì tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 60%.

Đối với yếu tố điều kiện về giao thông (số mặt tiền tiếp giáp) thì thực hiện điều chỉnh yếu tố số mặt tiền tiếp giáp để ước tính giá đất của thửa đất, khu đất theo quy định tại Bảng giá đất. Về yếu tố diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất, quyết định nêu rõ mức độ chênh lệch tối đa khi điều chỉnh yếu tố diện tích (quy mô) của thửa đất, khu đất là 20%. Mức độ chênh lệch tối đa khi điều chỉnh yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất, khu đất là 10%. Mức độ điều chỉnh theo yếu tố chiều sâu và che khuất của thửa đất, khu đất được thực hiện điều chỉnh theo quy định tại Bảng giá đất. Mức độ chênh lệch tối đa khi điều chỉnh yếu tố hình thể thửa đất (hình vuông, hình chữ nhật, hình bình hành, hình thang, hình tam giác, hình chữ L, hình không định hình, tóp hậu, nở hậu...) là 20%.

Quyết định cũng nêu rõ, các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) thì đối với các thửa đất, khu đất có hệ số sử dụng đất bằng hoặc vượt quá 7 lần, nếu hệ số sử dụng đất chênh lệch 1 lần thì mức độ chênh lệch giá đất tối đa là 3%. Mức độ chênh lệch giá đất theo hệ số sử dụng đất xác định theo quy tắc tam suất thuận: Nếu hệ số sử dụng đất chênh lệch n lần thì mức độ chênh lệch giá đất (%) là (n lần x 3%): 1 lần.

Đối với các thửa đất, khu đất là tài sản định giá, tài sản so sánh có hệ số sử dụng đất < 7 lần thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất mức độ chênh lệch trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể để Hội đồng thầm định giá đất xem xét, quyết định.

Liên quan đến điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện, quyết định nêu rõ: khu vực có tình trạng ngập úng cục bộ khi mưa lớn, nguy cơ sạt lở thù mức độ chênh lệch tối đa là 10%. Khu vực có hệ thống điện ngầm so với khu vực có hệ thống điện nổi thì mức độ chênh lệch tối đa là 10%. Các yếu tố về hiện trạng môi trường, an ninh thì áp dụng mức độ chênh lệch tối đa là 10%. Mức độ chênh lệch của yếu tố thời hạn sử dụng đất điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh (không phải đất ở).

Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà có thời hạn sử dụng lâu dài thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Các thửa đất, khu đất có đường đâm thẳng vào mặt tiền thửa đất, khu đất thì có mức độ chênh lệch tối đa là 10%. Các thửa đất, khu đất trong phạm vi bán kính 200m gần miếu, đền, nghĩa trang, nghĩa địa (hoặc hình thành trên nền nghĩa địa), bãi rác, khu xử lý chất thải thì tính mức độ chênh lệch tối đa là 10%. Các thửa đất, khu đất có mặt tiền hướng công viên tính mức độ chênh lệch tối đa là 10%. Các lô đất có mặt tiền hướng sông, hướng biển có mức độ chênh lệch tối đa là 45%.

Đối với đất nông nghiệp, yếu tố năng suất cây trồng, vật nuôi ảnh hưởng đến giá đất thì áp dụng mức độ chênh lệch tối đa là 25%. Các yếu tố vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm) tính mức độ chênh lệch tối đa là 50%. Mức độ chênh lệch tối đa khi điều chỉnh yếu tố độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường là 25%. Mức độ chênh lệch tối đa khi điều chỉnh yếu tố về địa hình là 25%.

Mức độ chênh lệch của yếu tố thời hạn sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo nguyên tắc quy định tại khoản 6, điều 4 của Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 27-6-2024.

Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng giá đất để xác định mức tương đồng nhất định thửa đất, khu đất cần định giá đất theo phương pháp so sánh chưa được quy định tại Quyết định này thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.