Giá bất động sản khó giảm khi bảng giá đất tăng mạnh
Khó trông đợi bất động sản giảm giá, nhất là khi dòng sản phẩm giá rẻ hầu như không còn.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong khoảng thời gian 9 tháng qua của năm 2024, nguồn cung nhà ở vùng TPHCM và các tỉnh lân cận đạt khoảng 11.000 sản phẩm.
Nguồn cung hầu hết đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, trong đó 69% là căn hộ, 24% là biệt thự, nhà liền kề.
Nếu tính riêng trong quý III năm nay, nguồn cung bất động sản tại TPHCM và các tỉnh lân cận chỉ đạt hơn 2.000 sản phẩm, trong đó nguồn cung nhà ở TPHCM chiếm 70% nguồn cung toàn vùng.
Tỉ lệ hấp thụ nguồn cung nhà mới tại TPHCM và các tỉnh lân cận 9 tháng đạt khoảng 55%, tương đương khoảng 6.000 sản phẩm được giao dịch thành công.
Về giá bán bình quân cụm mẫu dự án (những dự án được VARS khảo sát để thực hiện báo cáo) ở TPHCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với cuối năm 2023.
Theo các chuyên gia đánh giá, nhu cầu sở hữu căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng tại TPHCM rất lớn, trong khi nguồn cung căn hộ mới năm 2024 hạn chế.
Điều này đẩy giá bán nhà lên cao, khiến nhiều người rơi vào tình trạng khó khăn trong tìm kiếm nơi an cư phù hợp.
Không chỉ vậy, theo quan sát diễn biến của thị trường bất động sản, sau khi bảng giá đất mới được TPHCM ban hành và áp dụng chính thức, mặt bằng giá đất nền thổ cư, đất có giấy chứng nhận (sổ) đã tăng đột biến.
Theo quan điểm của một số chuyên gia, bảng giá đất mới trong ngắn hạn tăng nhiều sẽ tác động tâm lý đan xen giữa tích cực và tiêu cực.
Bảng giá đất dù không tác động trực tiếp lên các dự án bất động sản, nhưng sẽ gián tiếp làm tăng chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí đóng tiền sử dụng đất.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng thu hẹp, thời gian tới, các chủ đầu tư đi mua quỹ đất mới phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng thì chi phí giá đất sẽ tăng và chi phí này sẽ được tính vào giá bán, từ đó đẩy tăng giá thành sản phẩm.
TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital có quan điểm cho rằng, với việc bảng giá đất mới được ban hành theo giá thị trường sẽ khiến chi phí đầu tư ngày càng thêm đắt đỏ. Do đó, khó trông chờ giá bất động sản sẽ giảm, mà chỉ có ngày càng tăng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư.
Tuy nhiên, giá đất mới sẽ tác động đến thị trường ở “pha 2”, khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và lúc này, người dân có tâm lý muốn bán đất với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực tăng giá nhà.
"Do vậy, Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, “cò” đất, doanh nghiệp bất lương,… tránh việc lợi dụng bảng giá đất mới để “thổi giá”, làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính", ông Châu nêu quan điểm.
