Đưa giá bất động sản về giá trị nội tại: Bắt 'bệnh' giá nhà đất tăng mãi
Nghị quyết của Quốc hội về thị trường bất động sản vừa thông qua, trong đó giao Chính phủ có giải pháp căn cơ đưa giá bất động sản về giá trị nội tại, ngăn chặn thao túng, tạo sốt giá.
Giải pháp được kỳ vọng sẽ lành mạnh hóa thị trường và đưa giá bất động sản về giá trị thật.
Là thành viên đoàn giám sát của Quốc hội về thị trường bất động sản từ 2015 - 2023, đại biểu PHAN ĐỨC HIẾU - ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nói với Tuổi Trẻ:
"Hiện nay, lệch pha về sản phẩm nhà ở là bất cập dễ thấy và đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, còn một bất cập nữa là lệch pha cung - cầu, khi có thời điểm nhu cầu rất nhiều nhưng nguồn cung lại rất chậm, nhiều dự án bị đình trệ, không thể triển khai hoặc từ lúc triển khai đến lúc bán ra mất rất nhiều thời gian".
Đại biểu Phan Đức HiếuPhải tăng nguồn cung nhà "hợp túi tiền"
* Trong đồ án quy hoạch của các địa phương đều quy hoạch các khu vực đất làm dự án nhà ở thương mại, nhưng nay vẫn thiếu nguồn cung dự án, vậy đâu là nguyên nhân?
- Nhìn từ góc độ doanh nghiệp cho thấy kinh doanh bất động sản thời gian qua không hề dễ, rất nhiều rủi ro, đặc biệt là quy trình thủ tục để triển khai một dự án rất phức tạp, kể cả trong trường hợp thuận lợi. Chưa kể có nhiều yếu tố bất ngờ, bất chợt dẫn đến dự án bất động sản kéo dài trong nhiều năm.
Chẳng hạn như thay đổi chính sách và trong đó có nhiều yếu tố mà nhà đầu tư không dự đoán trước được như pháp luật thời kỳ này quy định như vậy nhưng pháp luật thời kỳ sau lại thay đổi mục tiêu chính sách.
Rồi vấn đề tiếp cận đất đai hay sáp nhập đơn vị hành chính có thể khiến doanh nghiệp phải làm lại các thủ tục. Hoặc có những bất ngờ không phải do luật mà trong thời gian qua ở một số địa phương không tìm được tổ chức tư vấn định giá.
Và còn có các rủi ro liên lụy như vấn đề trái phiếu doanh nghiệp có một số đơn vị làm chưa tốt nhưng lại ảnh hưởng đến tâm lý thị trường nói chung, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp...
Nhưng cũng phải thừa nhận hệ thống pháp luật hiện đã được hoàn thiện dần và bản thân các nhà đầu tư đã rút ra các bài học để dần trưởng thành, đầu tư bài bản hơn, có chiến lược hơn.
* Giải pháp nào, theo ông, là hữu hiệu để giải quyết hạn chế này?
- Khi nói nguồn cung ít trên thị trường phải nhấn mạnh đây là nguồn cung các loại nhà giá phù hợp, các loại nhà cho đối tượng người thu nhập thấp. Chính nguồn cung lệch pha đã tạo thêm cơ hội cho các sản phẩm nhà ở thương mại tăng giá.
Bởi hiện nay đó là sản phẩm chủ đạo, tất cả người dân chỉ trông chờ vào sản phẩm giá hợp lý. Dù vậy, theo dự đoán của tôi, rất khó để có nhà ở thương mại giá rẻ vì doanh nghiệp đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp để tăng lợi nhuận.
Như vậy, việc tạo thêm nguồn cung cho nhà ở thương mại chỉ có thể góp phần giảm giá nhà. Quan trọng nhất phải tạo ra nguồn cung các sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, nhà ở xã hội... cho các nhóm đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng không có khả năng chi trả.
Nghị quyết thí điểm cho sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất làm dự án nhà ở thương mại cũng góp phần tăng thêm thuận lợi hơn trong tạo nguồn cung.
Nhưng bản chất nghị quyết thí điểm cũng chỉ xử lý những dự án gặp khó khăn vướng mắc do thay đổi quy định pháp luật...
* Đã rõ "căn bệnh" đầu cơ thổi giá, đẩy giá làm cho giá bất đọng sản tăng phi mã, giải pháp xử lý là gì, thưa ông?
- Câu chuyện này cần có sự phối hợp của cả hai phía: Nhà nước và người dân.
Trong đó, Nhà nước có các công cụ quản lý, kiểm soát nhưng không thể theo mệnh lệnh hành chính được mà phải theo tín hiệu thị trường, không thể cấm đấu giá hay đấu giá bằng giá sàn đưa ra...
Đồng thời Nhà nước cần có các giải pháp đa dạng hóa các sản phẩm, đáp ứng nhu cầu về nhà ở thực sự của những người có nhu cầu như nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang...
Cùng với đó, đẩy mạnh cải cách thể chế, giảm bớt thủ tục và quy trình, giảm rủi ro để từ đó sẽ giảm chi phí tuân thủ pháp luật, chi phí doanh nghiệp... tự khắc sẽ góp phần giảm giá.
Với vấn đề đầu cơ thổi giá, Nhà nước cần bổ sung các quy định để tạo sự minh bạch hơn. Ngoài ra, có thể nghĩ đến các chế tài nghiêm khắc hơn như với hành vi trúng đấu giá rồi bỏ cọc theo hướng ngoài mất tiền cọc có thể bị phạt tiền...
Tôi mong người dân hạn chế hoặc không tham gia vào các cuộc thổi giá vì lợi ích của người khác. Thực tế hiện nay có những hội nhóm vận động kiên quyết không tham gia vào "cuộc chơi sốt giá" bất động sản để giảm vấn đề này.
Việc người dân cùng phối hợp với Nhà nước trong câu chuyện này là giải pháp vô cùng quan trọng. Mặt khác, truyền thông cũng nên cân đối khi đưa các thông tin về các câu chuyện đấu giá đất cũng sẽ giúp giảm bớt sự kích thích của các bên khi tham gia...
* Theo ông, những điểm nhấn nào cần quan tâm trong nghị quyết về thị trường bất động sản vừa thông qua?
- Có hai mảng rất quan trọng được nêu trong nghị quyết. Trước hết là tháo gỡ ngay, kịp thời cho các dự án bất động sản đang gặp khó khăn vướng mắc về mặt pháp lý.
Trong đó có phương án giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án gặp khó khăn vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có sự thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp vì lợi ích chung, tổng thể; đồng thời giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; không "hình sự hóa" các quan hệ kinh tế - dân sự...
Nghị quyết cũng yêu cầu Chính phủ tiếp tục rà soát các dự án khác có khó khăn, vướng mắc pháp lý. Hạn chế tối đa ảnh hưởng của việc rà soát đến hoạt động kinh doanh bình thường, liên tục và lợi ích chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp và người dân.
Phân loại, xác định rõ nguyên nhân và trách nhiệm, đề xuất cơ chế giải quyết phù hợp để báo cấp có thẩm quyền. Cùng với đó, nhấn mạnh đến nhiều công cụ dài hạn để ổn định, phát triển bền vững thị trườngbất động sản.
Trong đó bổ sung, thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội để đảm bảo đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân. Đây là vấn đề, theo tôi, rất quan trọng và chỉ khi nhu cầu ở thực được đáp ứng mới có thể giảm các câu chuyện bất cập, nhất là tăng giá vừa qua của bất động sản.
Ngoài ra, nghị quyết yêu cầu chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất với cấp có thẩm quyền hoàn thiện các quy định có liên quan đến đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản bảo đảm thống nhất, đồng bộ, liên thông, thuận lợi về trình tự, thủ tục.
Bãi bỏ quy định không cần thiết, trùng lặp, không hợp lý; quy định rõ ràng về quy trình thủ tục tổng thể triển khai dự án bất động sản. Nếu như có được quy trình thủ tục triển khai dự án bất động sản hợp lý và nhanh sẽ giảm rất nhiều chi phí như chi phí tuân thủ, chi phí rủi ro vốn...
Và điều này sẽ giúp cho giá bất động sản hợp lý hơn. Nghị quyết yêu cầu thực hiện đầy đủ trách nhiệm hướng dẫn, giải quyết trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án.
Thực hiện nguyên tắc vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết. Khắc phục tình trạng bộ ngành hướng dẫn, trả lời chung chung, thiếu cụ thể.
Trường hợp có nhiều cách hiểu khác nhau trong việc thi hành pháp luật, cần kịp thời kiến nghị cấp có thẩm quyền giải thích pháp luật theo quy định. Khắc phục tình trạng né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm trong xử lý công việc tại cơ quan đơn vị, không để kéo dài thời gian và tồn đọng công việc...
Bao giờ áp thuế bất động sản
* Nghị quyết của đoàn giám sát cũng nêu lên việc cần thiết sớm đánh thuế đối với bất động sản, nhất là những người sở hữu nhiều nhà, đất để hoang phí... Vấn đề này đã được đề cập rất lâu, đến nay vẫn chưa thực hiện được...
- Trong nghị quyết được Quốc hội thông qua đã giao Chính phủ chỉ đạo việc sớm nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang nhằm đảm bảo đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai...
Tuy nhiên cần hiểu rõ đây không phải là thuế cơ học đánh vào bất động sản thứ hai. Mục tiêu là thuế bất động sản sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất và tài sản một cách có hiệu quả hơn. Đồng thời tránh hiện tượng những người có điều kiện mua thêm nhà đất nhưng bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, gây lãng phí.
Cùng với đó cũng hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản. Theo kinh nghiệm các nước cho thấy thường đánh thuế về giá trị của bất động sản rồi sau đó mới đánh thuế về số lượng bất động sản. Tiếp đó có thể đánh thuế chuyển nhượng với một số dấu hiệu như chuyển nhượng căn nhà thứ hai.
