Dự án chưa xây xong móng đã nhận đặt cọc có trái quy định pháp luật?

Theo LS. Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trong trường hợp bất động sản là nhà chung cư , tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi bất động sản đó đã có giấy tờ nghiệm thu xác nhận là đã hoàn thành xong phần móng và được cơ quan có thẩm quyền có văn bản chấp nhận cho đưa bất động sản vào kinh doanh.

“ Việc dự án chưa làm xong móng nhưng nhận đã nhận đặt cọc (booking), ký quỹ là sai, đó là hành vi vi phạm pháp luật ”, ông Bình nói.

LS. Diệp Năng Bình cho biết thêm việc đưa nhà ở, công trình hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì sẽ bị xử phạt đối với vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản căn cứ theo khoản 3 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP như sau: Phạt tiền từ 400.000.000 - 600.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định hoặc phạt bổ sung như: đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 tháng đến 6 tháng hoặc buộc hoàn trả toàn bộ phần vốn đã huy động không đúng quy định; buộc chấm dứt hành vi vi phạm.

Ông Bình cũng khuyến cáo một số rủi ro với khách hàng:

Thứ nhất, dự án mở bán khi chưa bảo đảm về mặt pháp lý sẽ dễ dẫn đến việc bị cơ quan Nhà nước “tuýt còi” cảnh báo, ảnh hưởng đến tiến độ thi công dự án.

Thứ hai, trong trường hợp xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu hóa do vi phạm điều cấm của luật (vi phạm khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023) vì nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có đủ điều kiện về giấy tờ. Bên cạnh đó, khách hàng còn có thể bị mất tiền cọc/giữ chỗ nếu dự án không triển khai được.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Quang Hiếu, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cũng khẳng định, việc các đơn vị môi giới nhận giữ chỗ khi chưa có sự phê duyệt mở bán từ Sở Xây dựng là vi phạm quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn , ký hợp đồng mua bán khi đã hoàn thành các thủ tục pháp lý, được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường.

Việc đặt cọc, giữ chỗ tại một dự án chưa đủ điều kiện mở bán tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng đối với khách hàng, có thể kể đến như: Mất tiền cọc hoặc bị chiếm dụng vốn do các bên môi giới thường không có tư cách pháp nhân hợp pháp, việc ký kết các thỏa thuận giữ chỗ hoàn toàn mang tính cá nhân, không được pháp luật bảo hộ; Khi xảy ra tranh chấp, người mua gần như không có căn cứ pháp lý để yêu cầu hoàn trả tiền cọc, đặc biệt nếu bên nhận tiền không thuộc chủ đầu tư hoặc không được ủy quyền hợp pháp.

Khách hàng cầm dao đằng lưỡi

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, booking là hình thức hứa mua hứa bán này xuất hiện từ năm 2019 - 2020. Trong đó, khách hàng chấp nhận các điều kiện đi kèm và đặt cọc. Nói tóm lại đây chỉ là cách đặt chỗ chứ chưa hình thành giao dịch. Nếu đạt được các thỏa thuận cần thiết thì mới diễn ra mua - bán.

Ông Toản đánh giá với hình thức này, chủ đầu tư có lợi, khách không có lợi nhiều vì phải chạy theo chủ đầu tư. Nếu giá bán thực nằm trong phạm vi khoảng giá booking thì người mua phải mua, nếu không mua sẽ bị mất tiền. Trong trường hợp thị trường sốt, chủ đầu tư có thể bán giá cao hơn, họ có thể trả tiền booking nếu khách hàng không muốn mua.

Ông Toản dẫn chứng, hiện tại, có một dự án trong miền Nam đang khiến dư luận xôn xao vì chủ đầu tư lật kèo. Trước đây, nhà đầu tư ký hợp đồng đặt cọc, quyền mua, đặt chỗ giống booking. Nhưng booking này tương đối lớn, trên 10% giá trị sản phẩm. Tuy nhiên, dự án vướng pháp lý nên chậm lại. Lượt đặt chỗ rất đông, khi thị trường sốt, chủ đầu tư hủy kèo, trả nhà đầu tư kèm 10% lãi suất. Nhưng giá căn hộ tăng hơn gấp 2 lần. Hiện tại, nhà đầu tư đang kiện cáo.

“ Đây chính là rủi ro của nhà đầu tư. Thị trường sốt chủ đầu tư không đạo đức nghề nghiệp thì tìm cách hủy kèo để thu lợi nhuận tối đa. Nếu kiện ra tòa, nhà đầu tư không thể thắng được ”, ông Toản bình luận.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Mội giới Bất động sản Việt Nam cho rằng hiện nay hầu hết các trường hợp chủ đầu tư nhận booking đặt chỗ đều hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời cũng muốn giữ chân những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.

Song, trong đó cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" trong thời điểm thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm. Do đó, trong bối cảnh này, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường.