Dòng tiền từ bất động sản phía bắc 'chảy' vào nam

Khách đến phía bắc chiếm khoảng 15 - 20% 

Trong báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2025, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) "khắc họa" 10 điểm nhấn đáng chú ý trong bức tranh toàn cảnh thị trường nửa năm qua, trong đó có hiện tượng dòng tiền dịch chuyển từ bắc vào nam.

Theo ông Nguyễn Đình Cương, đại diện VARS cho biết, các khu vực trên cả nước đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt là về nguồn cung và thanh khoản so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý là sự trở lại mạnh mẽ của khu vực miền Nam, với hàng loạt dự án được khởi động và mở bán trở lại. Diễn biến này đã tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể, thu hút sự quan tâm của cả người mua thực lẫn giới đầu tư. Đặc biệt, khu vực này còn ghi nhận làn sóng dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc vào, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang từng bước được phục hồi.

Tuy nhiên, thị trường miền Bắc vẫn duy trì được sức hút riêng, với nhiều khu vực tiềm năng có mặt bằng giá còn hợp lý. Trong đó, Hải Phòng là một trong những địa phương nổi bật, không chỉ nhờ lợi thế về hạ tầng và công nghiệp cùng các xung lực mới trong bối cảnh tinh gọn và sáp nhập, mà còn bởi khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư trung - dài hạn với mức giá cạnh tranh.

ẢNH: T.N

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land cũng nhận định rằng, các nhà đầu tư phía Bắc ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản phía nam, đặc biệt tại TP.HCM và các địa phương sáp nhập là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Có thể chia nhà đầu tư thành ba nhóm chính. Nhóm thứ nhất là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu đầu tư lâu dài, tập trung vào bất động sản trung tâm như quận 1, Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức (cũ), nơi có khả năng "trú ẩn" tài sản và khai thác cho thuê tốt. Nhóm thứ hai hướng đến các bất động sản ven hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, sân bay. Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư trung thành với các chủ đầu tư lớn từ miền Bắc "Nam tiến", thường "đi theo" các dự án mở bán của Vingroup, Masterise, Ecopark… tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, trong nửa đầu năm qua, lượng khách đến từ phía bắc chiếm khoảng 15 - 20% tổng lượng giao dịch, tăng khoảng 10 - 15% so với trước đây. Nhưng vẫn thấp hơn so với kỳ vọng bởi tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng, đồng thời thị trường bất động sản miền Bắc vẫn còn nhiều sản phẩm phù hợp.

Các chuyên gia của VARS nhận định, thị trường địa ốc sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm. Nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và tâm lý nhà đầu tư phục hồi trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp.

Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể "bám sát" khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

"Nắn" dòng tiền vào các phân khúc bất động sản phù hợp

Dù vậy, thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Giá nhà tiếp tục tăng do nhiều dự án sau khi được gỡ vướng phải gánh chi phí đội lên ước tính khoảng 11% cho mỗi năm chậm tiến độ, chưa kể đến áp lực từ tiền sử dụng đất và chi phí tài chính ngày càng gia tăng.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn giữa việc hoàn thiện hạ tầng và dịch chuyển dân cư. Người dân còn e ngại chuyển đến các khu vực mới do hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ tiện ích chưa hoàn thiện, trong khi doanh nghiệp lại không mặn mà đầu tư nếu khu vực đó chưa có kết nối giao thông hoặc mật độ cư dân ổn định.

Ngoài ra, khó khăn trong tiếp cận nhà ở cho người trẻ và người thu nhập trung bình có thể làm giảm động lực mua ở thực, gây ra những hệ lụy với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Vì vậy để hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân, trước mắt, cần tiếp tục thúc đẩy triển khai nhà ở xã hội tại các đô thị lớn.

Cùng với việc thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, Nhà nước cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, tạo nền tảng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn. 

Đồng thời, nghiên cứu các cơ chế, chính sách để "nắn" dòng tiền vào các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, để ngăn chặn rủi ro tài chính và đảm bảo dòng vốn được phân bổ hiệu quả.

Các doanh nghiệp cũng cần tích hợp các yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh, thể hiện trách nhiệm xã hội thông qua việc xây dựng các dự án có giá trị bền vững cho cộng đồng như nhà ở xã hội, không chỉ vì lợi nhuận.