Doanh nghiệp bất động sản phía Nam tái cấu trúc chiến lược, thích ứng với bối cảnh mới

“Sóng sáp nhập” và hiệu ứng thị trường

Thời gian qua, trước tình trạng khan hiếm nguồn cung dự án mới ở TP.HCM, nhiều chủ đầu tư bất động sản phía Nam, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn, đã điều chỉnh chiến lược theo hướng mở rộng vùng hoạt động sang Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai… Dẫn đầu xu hướng này, có thể kể đến như: Nam Long, Phát Đạt, Novaland, Đất Xanh… và nhiều tên tuổi khác.

Để đạt được mục tiêu trở thành tập đoàn phát triển bất động sản tích hợp, từ nay đến năm 2030, Nam Long chọn hướng đi mới là tăng tốc phát triển nhà ở vừa túi tiền và mở rộng quy mô dự án thông qua mua bán - sáp nhập (M&A) quỹ đất. Hiện các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương là vùng chiến lược, trong đó Waterpoint Long An (355 ha) được Nam Long định vị làm khu đô thị mẫu.

Ngoài quỹ đất hiện hữu gần 700 ha chủ yếu ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, Nam Long đang tìm kiếm thêm quỹ đất mới ở Thủ Đức, Bình Dương, Nhơn Trạch (Đồng Nai) để phát triển cho giai đoạn 2025 - 2028. Sự chuyển dịch sang phát triển khu đô thị phức hợp đa chức năng, không chỉ nhà ở mà còn tích hợp giáo dục, thương mại, dịch vụ, được đánh giá là một hướng đi phù hợp với xu thế mới.

Sau một thời gian cơ cấu lại tài sản theo hướng thu hẹp danh mục dự án, Phát Đạt đang tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tại Bà Rịa - Vũng Tàu (Serenity Phước Hải); đẩy mạnh hiện diện tại Bình Dương thông qua việc đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất cho Dự án Thuận An 1, dự kiến mở bán trong quý III/2025; theo đuổi quỹ đất công nghiệp hơn 5.000 ha ở nhiều địa phương khác nhau, như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ngãi.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Phát Đạt cho biết, với xu hướng giãn dân và phát triển hạ tầng mạnh mẽ tại các đô thị vệ tinh TP.HCM, hiện Bình Dương là tâm điểm chiến lược của Phát Đạt trong trung và dài hạn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở và bất động sản thương mại. Phát Đạt đang xây dựng mô hình kinh doanh “thu gọn nhưng chuyên sâu”, lấy dòng tiền từ dự án lõi để chuẩn bị cho làn sóng đầu tư mới giai đoạn 2026 - 2030.

Đại diện lãnh đạo Novaland chia sẻ, trong những năm gần đây và hiện nay, Tập đoàn vẫn tiếp tục tái cấu trúc, tập trung vào các dự án chiến lược và phân khúc đô thị vệ tinh như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaWorld Phan Thiet. Tuy khó khăn và áp lực còn nhiều, nhưng nhờ thực hiện các giải pháp linh hoạt, bám sát thực tế để nhanh chóng phục hồi và đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan, Novaland giờ đây đã từng bước vượt qua khó khăn.

Novaland hiện phát triển 3 mảng sản phẩm chủ lực, gồm: bất động sản đô thị, bất động sản du lịch và bất động sản công nghiệp. Qua 32 năm hình thành và phát triển, Novaland đang sở hữu danh mục hơn 50 dự án bất động sản, đó chính là một lợi thế để bứt phá trở lại sau giai đoạn chông gai.

Rút khỏi mảng môi giới để tập trung phát triển quỹ đất và dự án, giảm chi phí vận hành; hợp tác với đối tác nước ngoài để phát triển các dự án quy mô lớn trong dài hạn; tăng vốn, cơ cấu nợ, hướng tới phát triển dự án nhà ở cao tầng, đô thị quy mô tại Thủ Đức - Bình Dương - Đồng Nai cũng là lựa chọn được Đất Xanh đưa ra trong thời gian qua. Mục tiêu này đang giúp Đất Xanh chuyển từ “tập đoàn phát triển dự án bán lẻ” sang “nhà phát triển đại đô thị có chiều sâu” với quỹ đất tự có và đủ năng lực huy động vốn quốc tế.

Tận dụng lợi thế sáp nhập đẩy mạnh triển khai nhiều dự án

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, nhìn tổng thể, các nhóm doanh nghiệp bất động sản đang tận dụng lợi thế sáp nhập, cải cách pháp lý, kết nối giao thông để đẩy mạnh triển khai nhiều dự án trải dài từ nhà ở đô thị đến nghỉ dưỡng, du lịch biển, công nghiệp - dịch vụ.

Rõ ràng, sau khi sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, Bình Phước vào Đồng Nai, không gian phát triển của TP.HCM và Đồng Nai mới không chỉ đa dạng, mở rộng về mặt cấu trúc đô thị, mà từ đây còn thúc đẩy nhu cầu bất động sản ở nhiều phân khúc. Trong đó, nhà ở trung cấp và cao cấp, phục vụ chuyên gia và người lao động; second-home (ngôi nhà thứ hai), condotel và biệt thự nghỉ dưỡng ven biển; bất động sản công nghiệp và logistics đang hứa hẹn sẽ có nhiều sôi động.

Theo bình luận của nhiều chuyên gia, giai đoạn 2025 - 2026 là thời điểm phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam. Ba trụ cột vững chắc cho niềm tin này gồm: hệ thống pháp lý mới rõ ràng, minh bạch; lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua ở thực; hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, các tuyến vành đai và metro TP.HCM được đẩy nhanh tiến độ, giúp gia tăng giá trị đất đai và thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Ông Đoàn Hữu Hà An - Phó trưởng Ban Quản lý nguồn vốn Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) dự báo, nhà ở trung cấp, đất nền pháp lý rõ ràng và nhà ở xã hội sẽ là những phân khúc ghi nhận nhu cầu ổn định và thanh khoản tốt trong thời gian tới. Tiếp đó là bất động sản khu công nghiệp - hậu cần và nghỉ dưỡng vùng ven, hưởng lợi từ các dự án hạ tầng và dòng vốn dịch chuyển.

Trong năm nay, Hodeco tập trung phát triển các dự án pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng tốt tại Vũng Tàu, Long Điền, vùng ven TP.HCM; tăng tốc triển khai các dự án trọng điểm; tiếp cận và phát triển mảng bất động sản khu công nghiệp, phù hợp với chuỗi cung ứng vùng. Không chạy theo tăng trưởng nóng, Hodeco đang làm tất cả cho mục tiêu phát triển bền vững, phục vụ đúng nhu cầu thực của thị trường, tạo ra giá trị thực.

Tham khảo báo cáo tài chính quý I/2025 cho thấy, doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền… của nhiều công ty bất động sản đang niêm yết trên các sàn chứng khoán Việt Nam đã cải thiện và gia tăng đáng kể so với năm ngoái.

Novaland ghi nhận tổng doanh thu hợp nhất quý I đạt 1.778 tỷ đồng từ bán hàng và cung cấp dịch vụ. Trong đó, doanh thu thuần từ bán hàng đạt gần 1.634 tỷ đồng, tăng 225% so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như: NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Sunrise Riverside...

Nam Long ghi nhận doanh thu đạt 1.290 tỷ đồng, tăng mạnh so với khoản lỗ 77 tỷ đồng trong cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của Công ty đạt 108 tỷ đồng, nhờ vào sự đóng góp từ các dự án bất động sản lớn như Akari và Cần Thơ.

Đất Xanh đạt doanh thu thuần xấp xỉ 925 tỷ đồng, giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nhờ giá vốn hàng bán giảm 30%, lợi nhuận gộp của Đất Xanh đạt hơn 510 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Phát Đạt đạt doanh thu thuần gần 438 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 162 tỷ đồng ở cùng kỳ năm 2024. Lợi nhuận gộp đạt 175 tỷ đồng, đóng góp tích cực vào kết quả kinh doanh chung; trong khi lợi nhuận sau thuế ghi nhận hơn 50,6 tỷ đồng, tiếp tục ở mức ổn định.

Quỹ đất đã có, dòng tiền mạnh dần, thị trường đang ấm lên, nhu cầu ở thực và đầu tư của người dân đang “khát”... là những nền tảng thuận lợi cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Hy vọng, chiến lược kinh doanh trong bối cảnh mới của nhiều công ty bất động sản không tạo ra khoảng cách quá xa đối với người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp trước khát vọng an cư.