Doanh nghiệp bất động sản đau đầu với tiền sử dụng đất

Giật mình với con số tiền sử dụng đất tạm tính

Khoản lỗ kỷ lục của Tập đoàn Novaland trong nửa đầu năm 2024 chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án Lakeview City (quận 2 - nay là TP Thủ Đức, TPHCM). Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp là 4.358 tỉ đồng.

Theo đó, Lakeview City là dự án doanh nghiệp này được hoán đổi với dự án 30,2ha tại phường Bình Khánh, TP Thủ Đức (hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008 theo quyết định giao đất năm 2004). Năm 2016, UBND TPHCM có quyết định phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường với khu đất 30,2ha và khu đất dự án Lakeview City để giải quyết hoán đổi cho Novaland, với thời điểm xác định giá đất cho cả hai dự án đều là năm 2008. Sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị chênh lệch vị trí giữa hai khu đất, công ty phải nộp thêm sau khi hoán đổi dự án gần 52,7 tỉ đồng và doanh nghiệp đã ghi nhận nghĩa vụ tài chính này vào sổ sách kế toán năm 2016. Tuy nhiên, ngày 29.12.2020, UBND TPHCM ban hành quyết định phê duyệt phương án giá đất đối với dự án Lakeview City tại thời điểm tháng 4.2017 (thay vì năm 2008). Sau đó, Cục Thuế TPHCM ban hành thông báo nộp tiền thuê đất và thông báo nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền phải nộp gần 5.176 tỉ đồng. Phía Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất là tháng 4.2017, do doanh nghiệp đã hoàn tất đền bù năm 2008.

Cũng đau đầu vì câu chuyện chờ tính tiền sử dụng đất, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư một dự án ở quận 7, TPHCM cho biết, theo kế hoạch, trong quý IV/2024 này doanh nghiệp sẽ triển khai tung sản phẩm ra thị trường, các thủ tục pháp lý gần như đã hoàn thiện, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiến độ nhanh, chỉ còn một bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất là phải chờ đợi. Thế nhưng, kế hoạch đã đảo lộn, do lúc ban đầu số tiền sử dụng đất tạm tính khoảng dưới 200 tỉ đồng. Tuy nhiên, giờ DN phải đóng có thể tăng thêm 3-4 lần.

Thêm gánh nặng cho doanh nghiệp

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra. Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, nguyên nhân của việc định giá đất chậm và tiền sử dụng đất bị “đội” lên cao là do cách tính còn nhiều bất cập. Tiền sử dụng đất phải đóng, được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí, nhưng vấn đề ở đây là cơ quan quản lý luôn muốn doanh thu ở mức lớn nhất và chi phí thấp nhất để ra số tiền sử dụng đất cao nhất. Trong khi đó, doanh nghiệp lại muốn các loại chi phí phải được tính đúng, tính đủ. Sự mâu thuẫn này dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn thẩm định giá đất không giải quyết được vấn đề.

Hay ở một trường hợp khác, theo quy định, tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm có quyết định giao đất, vậy nếu quyết định giao đất kéo dài 5-7 năm thì giải quyết như thế nào? Chính những vướng mắc này khiến gần hàng chục nghìn căn nhà của người dân trên địa bàn TPHCM hiện chưa được cấp sổ hồng.

“Nhà nước lẽ ra thu được 10 đồng thì chỉ nên thu 9 đồng, còn 1 đồng xem như kích cầu đầu tư, người dân tham gia tiêu dùng cũng góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - nêu quan điểm.