Định vị “vùng trũng” hút tiền của bất động sản phía Nam sau sáp nhập

Tâm điểm của dòng tiền

Tại phía Nam, xu hướng đầu tư tiếp tục được định hình, nhưng trên cơ sở dòng tiền chỉ tìm đến các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng tạo ra nguồn thu ngay, nên phân khúc căn hộ vẫn được ưu tiên.

Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Times cho rằng, nói là phía Nam nhưng tâm điểm của thị trường hiện tập trung chủ yếu vào TP.HCM và các khu vực giáp ranh. Đây là khu vực không chỉ ghi nhận nhu cầu nhà ở thực rất lớn, mà nhu cầu đầu tư cũng tăng cao.

“So với lãi suất gửi tiết kiệm, hiệu quả dòng tiền thu được từ việc cho thuê có vẻ không mấy hấp dẫn, nhưng thực tế vẫn có nhiều người chọn mua căn hộ vừa để ở, vừa để cho thuê để tạo ra dòng tiền kinh doanh ổn định. Bởi trong bối cảnh các kênh đầu tư phổ biến khác như vàng, chứng khoán… có nhiều biến động, thì bất động sản vẫn được xem là kênh an toàn, chưa kể giá nhà tại trung tâm các đô thị lớn không ngừng đi lên, giúp đảm bảo giá trị tích lũy của tài sản”, ông Tiến nói.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho hay, tại TP.HCM và Bình Dương, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình tăng rất mạnh, trong khi nguồn cung lại vô cùng hạn chế, dẫn đến giá nhà đất năm sau cao hơn nhiều so với năm trước.

Đưa ra dẫn chứng, ông Phúc cho biết, dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden do Phú Đông Group làm chủ đầu tư cách đây gần 2 năm có giá bán 38 triệu đồng/m2, nhưng nay giá thứ cấp đã vượt mức 50 triệu đồng/m2.

Tương tự, các dự án từng triển khai trước đó như Phú Đông Premier hay Him Lam Phú Đông sau nhiều năm đưa vào sử dụng, giá căn hộ đã tăng gần 100% so với lúc mở bán.

Nguyên nhân tăng giá, theo ông Phúc, là do quy luật cung - cầu, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng thì nguồn cung lại quá khan hiếm.

Bên cạnh đó, các chi phí triển khai dự án ngày càng bị “đội” lên, từ chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, đến các chi phí đầu vào khác như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, phòng cháy chữa cháy... Do vậy, rất khó để mong giá căn hộ có thể giảm.

Ngược lại, với phân khúc nhà phố, dòng tiền đầu tư rất thận trọng, kể cả với các dự án nhà phố vùng ven - nơi hứa hẹn trở thành những đô thị lớn trong tương lai. Một phần, do đây là các dự án hình thành trong tương lai nên chưa biết “số phận” thực sự như thế nào, trong khi không ít nhà đầu tư đã và đang bị “chôn vốn” tại những sản phẩm này.

Ngoài ra, sự thay đổi trong chính sách thuế như đánh thuế căn nhà thứ hai, nhà bỏ hoang không sử dụng... cũng trở thành rào cản tâm lý.

Mở lối cho vùng vệ tinh

Từ đầu tháng 7 tới, các trung tâm hành chính mới sau sáp nhập sẽ chính thức đi vào hoạt động, trong đó TP.HCM được xác định sẽ trở thành “siêu” đô thị tầm cỡ thế giới. Một trong những động thái hiện thực hóa tầm nhìn chiến này là việc tăng tốc đầu tư hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ.

Thông tin mới đây được Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được nêu tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị TP.HCM, đó là nối đường sắt đô thị ra toàn bộ TP.HCM mở rộng (gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện nay) đến tận Tây Ninh, Đồng Nai.

Theo kế hoạch, TP.HCM có 12 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài 510 km, Bình Dương có 12 tuyến với khoảng 305 km, Bà Rịa - Vũng Tàu có 3 tuyến với khoảng 125 km. Như vậy, sau sáp nhập, TP.HCM mới sẽ có gần 1.000 km đường sắt đô thị, chưa kể các tuyến đường sắt quốc gia đang được triển khai hoặc tới đây sẽ điều chỉnh quy định để địa phương làm.

Trên bản đồ quy hoạch metro của TP.HCM và Bình Dương, nhiều tuyến đã được thiết kế đấu nối, gặp nhau tại 2 đầu mối quan trọng là TP. Thủ Đức và huyện Củ Chi. Trong đó, Bình Dương đã lựa chọn tuyến metro số 1 (từ Thành phố mới Bình Dương đến Suối Tiên) làm dự án ưu tiên triển khai trước và đang trong quá trình thẩm định chủ trương đầu tư.

Về kết nối với Bà Rịa - Vũng Tàu, người dân kỳ vọng vào tuyến đường sắt đô thị Thủ Thiêm - Long Thành sẽ đáp ứng nhu cầu đi lại giữa 2 sân bay lớn là Tân Sơn Nhất và Long Thành.

Trong quy hoạch phát triển của tỉnh, Bà Rịa - Vũng Tàu định hướng xây dựng tuyến metro số 3 với lộ trình Vũng Tàu - Bà Rịa - Phú Mỹ và có tính toán đến phương án kết nối với sân bay Long Thành tại Đồng Nai.

Theo ông Nguyễn Văn Được, cơ sở để thực hiện dự án nối dài tuyến metro khắp TP.HCM mở rộng đến Tây Ninh, Đồng Nai dựa trên việc Bộ Chính trị đã cho chủ trương điều chỉnh Nghị quyết 188 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại TP. Hà Nội và TP.HCM.

Đặc biệt, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, sẽ là động lực quan trọng để huy động đa dạng nguồn lực thực hiện dự án.

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường địa ốc các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm nguồn cung, giá tăng cao, thì sau khi sáp nhập, chính sách đột phá trong đầu tư hệ thống hạ tầng kết nối sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho bất động sản vùng vệ tinh.

Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ tự nhiên tạo ra sóng bất động sản, đó là quy luật cung - cầu của thị trường. Bản chất của thị trường là nơi nào có cơ hội thì nơi đó sẽ xuất hiện dòng tiền đầu tư.

Ông Quang cho rằng, thực tế, câu chuyện sáp nhập các địa phương chỉ là chất xúc tác tạo thêm sự hưng phấn, trong khi thị trường bất động sản phía Nam đã tích tụ nhiều cơ hội.

Bên cạnh các dự án đầu tư hạ tầng mới, nhiều yếu tố quan trọng tác động đến thị trường là tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 2, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu…, điều này đã và đang thúc đẩy dòng tiền đầu tư phân bổ vào các khu vực được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển.

Còn ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI nhận định, hiện là giai đoạn giao thời của nhiều lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản. Theo đó, từ quý III năm nay, tức sau thời điểm sáp nhập các địa phương cũng như các quy định mới được áp dụng, bức tranh thị trường sẽ rõ ràng hơn.

“Dù không còn quá ‘nóng’ như thời điểm mới xuất hiện thông tin sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, nhưng ghi nhận thực tế thị trường này cho thấy, giao dịch ở hầu hết các phân khúc vẫn diễn ra, giới đầu tư vẫn âm thầm săn tìm sản phẩm tốt để mua. Đáng chú ý, các khu vực xa trung tâm - nơi được tiếng vẫn là TP.HCM nhưng có giá đất còn ‘mềm’, thời gian tới sẽ trở thành ‘vùng trũng’ mới của thị trường địa ốc phía Nam’, ông Bảo phân tích.