Đất nền vùng ven phía Nam “ấm” trở lại
Sáp nhập đơn vị hành chính đang trở thành cú hích mới cho thị trường bất động sản (BĐS) vùng ven. Tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, sự quan tâm của nhà đầu tư và khách hàng cá nhân hiện chia thành hai xu hướng: gom đất vườn diện tích lớn để đón quy hoạch và mua đất thổ cư nhỏ lẻ để an cư.
Dòng tiền tìm kiếm đất nông nghiệp 1.000 - 10.000 m2
Việc sáp nhập địa giới hành chính được đánh giá mở ra cơ hội “vàng” cho thị trường BĐS ở nhiều tỉnh, thành. Tại thị trường phía Nam, nhóm đất nông nghiệp thửa lớn, chủ yếu từ 1.000 - 10.000 m² nổi lên như một tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư cá nhân. Đây là loại đất có giá “mềm” hơn nhiều so với đất thổ cư, phù hợp với các nhà đầu tư dài hạn, hoặc cá nhân muốn làm trang trại, nhà vườn (sau khi chuyển mục đích sử dụng đất).
Ông Minh, một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết, vừa chốt lời chứng khoán, chuyển sang mua 2.000 m² đất vườn tại Long Thành (Đồng Nai) với giá 2,4 tỷ đồng để đầu tư. “Tôi tin khi Sân bay Long Thành được hoàn thiện, giá trị đất đai tại khu vực này sẽ bùng nổ, mức giá hiện tại vẫn còn rẻ so với tiềm năng”, ông Minh phân tích.
Tại khu vực xã Kim Long, trước thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nay sáp nhập về TP.HCM, giao dịch đất nông nghiệp gần đây cũng tăng trở lại. Bà Lan, người đang sở hữu 5.000 m2 đất vườn ở xã Kim Long cho hay, năm ngoái định bán lô nói trên với giá 4,3 tỷ đồng, nay có người trả trên 5 tỷ đồng nhưng không muốn bán nữa.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, trước thực tế giá căn hộ, nhà phố ở TP.HCM và các vùng giáp ranh tăng mạnh những năm gần đây, người thu nhập thấp gần như bất lực với bài toán sở hữu nhà ở. Do vậy, một bộ phận cư dân và nhà đầu tư tìm đến phân khúc đất nông nghiệp thửa lớn ở xa hơn cũng là điều không có gì lạ.
Mặt khác, sau sáp nhập, không gian đô thị đang phát triển theo hướng mở rộng, nên thay vì chạy theo nhà đất ở các khu vực trung tâm với giá cao ngất ngưởng, nhà đầu tư gom quỹ đất lớn để chờ quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng, vừa an toàn vừa tạo biên lợi nhuận dài hạn.
Đất thổ cư nhỏ lẻ ấm dần, an cư vẫn là động lực chính
Song song với đất nông nghiệp thửa lớn, phân khúc đất thổ cư cũng ghi nhận sự hồi phục nhất định, nhưng đối tượng mua lại khác biệt. Đây là loại đất có diện tích nhỏ hơn, khoảng 100 - 500 m², pháp lý rõ ràng, có thể xây dựng nhà ở ngay.
Theo ghi nhận của phóng viên, thời gian qua tại những khu vực như Long Hậu (Tây Ninh), Phú Mỹ, Bà Rịa (TP.HCM), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), khách hàng có nhu cầu an cư hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn “lướt sóng” bằng cách mua các lô đẹp, pháp lý đầy đủ để chờ tăng giá khá đông. Đơn cử, gần Khu công nghiệp Long Hậu, những lô đất nền có giá khoảng 2,6 tỷ đồng trở lên với diện tích hơn 100 m2 đang được nhiều khách hàng có tài chính vừa phải lựa chọn.
Tổng giám đốc một công ty môi giới BĐS tại TP.HCM cho rằng, phân khúc đất thổ cư vẫn giữ được thanh khoản nhờ nhu cầu ở thật. So với đất vườn thửa lớn, vốn phải bỏ ra của phân khúc này cũng tương đương, thậm chí cao hơn nhiều, nhưng diện tích lại nhỏ. Mỗi nhà đầu tư đều có nhu cầu và sự lựa chọn khác nhau nên cần xác định rõ mục tiêu an cư hay đầu tư trước khi “xuống tiền”.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Phát triển dự án tại DKRA Group đánh giá, so với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung sơ cấp trong quý II năm nay ở phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm 8% và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã mở bán trước đó với tỷ trọng 95%. Trong đó, ba thị trường chủ lực là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) chiếm khoảng 81% nguồn cung sơ cấp, tương đương 5.225 sản phẩm hiện đang mở bán. Nguồn cung mới khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 13% so với năm trước.
Do nguồn cung mới trong các dự án khan hiếm, cộng thêm đất xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu không nhiều nên sức cầu chung của thị trường đạt mức tăng tích cực, khoảng 2,4 lần so với quý II/2024.
Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận biên độ chênh lệch lớn giữa các khu vực và neo ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước. Việc khan hiếm nguồn cung mới, sơ cấp trên thị trường đã thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm thứ cấp, đặc biệt là nhóm sản phẩm đầy đủ pháp lý.
Một số chuyên gia đánh giá, từ nay đến cuối năm 2025, nếu tín dụng BĐS được nới lỏng và các dự án hạ tầng trọng điểm như Sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài… tiếp tục được triển khai, thì cả hai phân khúc đất nông nghiệp thửa lớn và đất thổ cư đều còn dư địa tăng giá. Tuy vậy, rủi ro pháp lý với đất nông nghiệp và áp lực vốn cao với đất thổ cư vẫn là những yếu tố mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
