'Đánh thuế mua bán bất động sản theo năm sở hữu khó giúp hạ giá nhà'

Tại tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề cập việc có thể thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu, tương tự một số quốc gia.

Bộ Tài chính cho rằng đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản - vốn là nguyên nhân khiến giá nhà, đất tăng cao vừa qua.

Song theo giới phân tích việc thu thuế này khó giúp hạ giá nhà. Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết việc áp thuế theo năm sở hữu sẽ tác động "rất lớn đến thị trường".

Ông lý giải đầu tư bất động sản cũng mất nhiều chi phí gồm 2% thuế thu nhập cá nhân, 0,5% lệ phí trước bạ, khoảng 2% môi giới và các chi phí về vốn 8-10%. Trong khi đó, giá nhà, đất tăng bình quân 8-12% mỗi năm. Bởi vậy, theo ông Quang, lợi suất đầu tư địa ốc hiện nay có thể không bằng các kênh khác.

"Nếu áp dụng quy định đánh thuế này, nhà đầu tư buộc giữ bất động sản lâu hơn, có thể từ 1 năm trở lên, khiến chi phí vốn, lãi vay, chi phí cơ hội... tăng", ông nói, cho rằng điều này có thể tạo ra hai tác động.

Đầu tiên là thị trường bất động sản giảm hấp dẫn với nhà đầu tư vì tỷ lệ sinh lời kém hoặc không còn lợi nhuận. Mặt khác, nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường, nhưng giá địa ốc bị đẩy lên cao hơn để họ bù lại chi phí về vốn, thuế tăng thêm.

Theo khảo sát của VnExpress (25- 30/11) về có nên áp dụng cách thu thuế này không, với hơn 12.500 người tham gia, tỷ lệ phản đối "nhỉnh" hơn số ủng hộ,

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho rằng việc đánh thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo năm sở hữu với mục tiêu tăng thu ngân sách là đúng. Tuy nhiên, áp dụng quy định này với kỳ vọng giảm giá nhà đất, ông Toản nói "rất khó đạt được".

"Người sở hữu bất động sản khi chuyển nhượng sẽ cộng mọi chi phí vào giá bán cuối cùng. Họ không trốn tránh các nghĩa vụ về thuế. Còn người mua vẫn chịu thiệt thòi nhiều nhất", CEO EZ Property cho hay.

Theo ông, trường hợp chủ bất động sản vay ngân hàng, thua lỗ không còn khả năng chi trả, họ phải bán sớm thì cũng chịu "thiệt kép" khi phải nộp thêm thuế sở hữu theo năm.

Chuyên gia này nói rằng chính sách của cơ quan quản lý cần "gãi đúng chỗ ngứa", không nên gây thêm khó khăn cho thị trường. Bởi thực tế giá nhà đất chỉ tăng mạnh ở Hà Nội và TP HCM, trong khi nhiều địa phương chững giá, thậm chí giảm.

Singapore là nước đang áp dụng chính sách này. Theo đó, nước này áp thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán bất động sản. Sau hai năm, thuế suất giảm còn một nửa. Chuyển nhượng nhà sau 3 năm sở hữu, thuế áp hạ còn một phần tư.

Tương tự, tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong hai năm đầu sau khi mua, mức thuế là 45%. Trong 2-5 năm, thuế suất 35%; 5-10 năm thuế 20% và sau 10 năm là 15%.

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) nói việc áp thuế bất động sản theo năm sở hữu là khả thi, giúp giảm bớt động lực mua bán để đẩy giá của nhóm đầu tư lướt sóng, phù hợp thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, ông Long nhận xét giải pháp này cần lộ trình cụ thể về thời điểm áp dụng, tiêu chí, mức đánh thuế... nhằm tránh gây cú "sốc" cho thị trường.

"Hiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa hoàn thiện. Thông tin giá trị chuyển nhượng chưa minh bạch, bởi tình trạng giao dịch hai giá diễn ra phổ biến nhiều năm qua", chuyên gia Ngô Trí Long lưu ý.

Tương tự, TS Nguyễn Ngọc Tú, nguyên Tổng biên tập Tạp chí Thuế - hiện là giảng viên trong lĩnh vực này nói không nên xem việc đầu tư, tích lũy bất động sản là xấu bởi nó tạo tính thanh khoản cho thị trường.

Theo ông, chủ trương đánh thuế đầu cơ lướt sóng, người sở hữu nhiều nhà đất bỏ hoang là cần thiết, nhưng cần nghiên cứu về sắc thuế, kỹ thuật áp thuế. Việc này sẽ giúp thu đúng, không ảnh hưởng đến người có nhu cầu thực.

Ông đề xuất nên nghiên cứu một sắc thuế mới, như thuế tài sản hay bất động sản, thay vì gộp chung khi sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân. "Loại thuế này chỉ tính trên lợi nhuận sau khi trừ đi chi phí đầu tư địa ốc của nhà đầu tư", ông Tú gợi ý.

Để làm được, TS Tú cho rằng trước mắt, cơ quan quản lý cần tập trung xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu đất đai trên toàn quốc để thiết lập cơ sở thu đúng, thu đủ với người sử dụng, mua bán và chuyển nhượng bất động sản.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang và Phạm Đức Toản nhận định để hạ giá nhà đất lúc này, các cơ quan quản lý cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho dự án bất động sản, tăng cung thị trường. Việc phát triển nhà ở xã hội tại các thành phố lớn cần đẩy nhanh, thực chất hơn.