Đánh thuế bất động sản bỏ hoang: Làm sao không "vơ đũa cả nắm"?

Thuế luỹ tiến đất bỏ hoang: Đề xuất không mới nhưng chưa thể triển khai

Trong cuộc họp mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, cần rà soát chính sách thuế, đặc biệt với đất bỏ hoang, sử dụng không hiệu quả để áp dụng thuế lũy tiến. Tuy nhiên, cần tránh mâu thuẫn với chủ trương tích tụ ruộng đất trong nông nghiệp.

Thực tế, câu chuyện áp thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều đất hoặc đất bỏ hoang đã được nêu ra từ lâu, đặc biệt mỗi khi thị trường sốt nóng, giá đất bị thổi lên phi lý. Tuy nhiên, đến nay chính sách vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa thể triển khai do thiếu cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh và chưa xác định được ranh giới rõ ràng giữa đầu cơ và đầu tư hợp pháp.

"Đầu cơ" là ai: Khó định danh, khó đánh thuế

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Thách thức lớn nhất là làm sao định danh đúng "đầu cơ".

"Nếu một nhà đầu tư mua đất rồi để trống 2 - 3 năm chờ xây dựng khu nghỉ dưỡng thì đó là đầu cơ hay đầu tư dài hạn? Ranh giới này rất mong manh", ông Võ nêu quan điểm.

Theo vị chuyên gia này, nếu đánh thuế không khéo sẽ gây tâm lý bất an cho nhà đầu tư, làm triệt tiêu động lực phát triển các khu vực vùng ven, địa bàn mới đang cần thu hút nguồn lực tư nhân.

Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận: “Không thể để hàng trăm, hàng nghìn ha đất bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên, trong khi người dân, doanh nghiệp thiếu đất để ở và sản xuất. Thuế đất cần trở thành công cụ chống găm đất, chống thổi giá.”

Một yếu tố then chốt để triển khai hiệu quả chính sách thuế đất, theo nhiều chuyên gia là hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, minh bạch, kết nối thông suốt từ địa phương đến trung ương.

Theo ông Võ phân tích: Muốn đánh thuế đất bỏ hoang hay đầu cơ thì trước tiên phải giải được bài toán ai đang sử dụng bao nhiêu đất, ở đâu, để làm gì? Nếu chưa có cơ sở dữ liệu số hóa hoàn chỉnh thì không thể xác định đối tượng chịu thuế một cách minh bạch, khách quan.

Ông Võ cũng nhấn mạnh, bên cạnh dữ liệu, việc định giá đất phải theo giá thị trường thực tế. “Không thể tiếp tục lấy bảng giá đất do Nhà nước ban hành thấp hơn thị trường vài lần làm cơ sở tính thuế, vì như vậy người đầu cơ có cả ngàn m2 đất nhưng đóng thuế như người có vài trăm m2, rất bất công", ông nói.

Đánh thuế bất động sản phải đủ “đau” để ngăn đầu cơ và không "vơ đũa cả nắm"

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng, mức thuế cần được thiết kế đủ “đau” để khiến người có đất bỏ hoang phải cân nhắc sử dụng hiệu quả hoặc chuyển nhượng, thay vì giữ đất chờ tăng giá.

“Thuế lũy tiến có thể chia theo thời gian không đưa đất vào sử dụng. Ví dụ: sau 12 tháng chưa xây dựng, thuế tăng 2 lần; sau 24 tháng tăng 5 lần, cứ thế lũy tiến. Người có nhu cầu thực sẽ không ngại điều này, nhưng đầu cơ thì chắc chắn phải tính lại bài toán lợi nhuận,” ông Hiếu đề xuất.

Tuy nhiên, theo ông Hiếu, chính sách cần có giai đoạn quá độ, có lộ trình và ngoại lệ hợp lý. Chẳng hạn, không áp với đất nông nghiệp vùng sâu vùng xa đang chờ quy hoạch, hoặc đất trong các dự án chậm vì vướng thủ tục pháp lý ngoài ý muốn.

Theo ông Hiếu, thực tế, nỗi lo lớn nhất của nhà đầu tư chân chính là bị đánh đồng với giới đầu cơ nếu chính sách thuế không minh bạch. Một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ: “Chúng tôi có quỹ đất chưa triển khai do chưa được giao hạ tầng hoặc đang xin điều chỉnh quy hoạch. Nếu vì lý do này mà vẫn bị áp thuế thì rất thiệt thòi.”

Để giải bài toán phân loại này, một số chuyên gia đề xuất xây dựng một khung phân loại đất đai theo hành vi sử dụng để tránh tình trạng "vơ đũa cả nắm".

Trong đó, đất chưa triển khai có thể chia làm ba nhóm: Đất bị bỏ hoang do cố tình chây ì hoặc găm hàng; đất đang chờ điều chỉnh quy hoạch hoặc vướng thủ tục khách quan; và đất đã có kế hoạch đầu tư, đang thực hiện từng bước theo tiến độ.

Mỗi nhóm sẽ chịu mức thuế khác nhau, từ cao nhất với nhóm đầu cơ cho đến miễn giảm cho nhóm còn lại. Việc phân loại rõ ràng sẽ giúp đảm bảo công bằng, hạn chế phản ứng tiêu cực và hỗ trợ cơ quan quản lý có căn cứ để xử lý.

Nhiều quốc gia đã đi trước Việt Nam trong việc áp dụng thuế bất động sản nhằm ngăn đầu cơ. Tại Hàn Quốc, người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi phải chịu thuế tài sản cao hơn, đồng thời bị siết tín dụng.

Singapore áp thuế tem (stamp duty) cao với người nước ngoài hoặc người mua nhiều lần.

Trung Quốc trong các đợt sốt đất cũng từng áp dụng quy định “không xây trong 2 năm sẽ bị thu hồi”.

Chúng ta không thiếu mô hình, chỉ thiếu dữ liệu, quyết tâm và cơ chế minh bạch.

Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, thuế không nhằm tận thu mà là để sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, vốn là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, được giao cho cá nhân và doanh nghiệp sử dụng có thời hạn.

Chính vì vậy, một chính sách thuế công bằng, minh bạch, có chọn lọc và đúng mục tiêu sẽ là bước đi cần thiết để hướng tới thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững hơn trong tương lai.