Cuộc đua tăng giá bất động sản thứ cấp

Giá sơ cấp neo cao, kéo giá thứ cấp tăng mạnh

Chị Thu Diệu - người có nhu cầu tìm mua nhà ở bộc bạch, cách đây 2 năm, chỉ vì chần chừ mà lỡ mất cơ hội tốt. Khi đó, Phú Đông Group mở bán dự án căn hộ Phú Sky Garden gần trục đường Phạm Văn Đồng thuộc TP.

Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũ (nay là phường Dĩ An, TP.HCM) với mức giá 38 triệu đồng/m2, nhưng vì thấy giá cao nên do dự chờ giảm thêm mới xuống tiền, gần đây tìm hiểu thì đã tăng lên hơn 50 triệu đồng/m2.

“Cuối cùng, tôi quyết định mua căn hộ tại dự án Sky One, một dự án khác của Phú Đông Group, nhưng cách xa dự án Sky Garden đến 10 km cũng với giá 38 triệu đồng/m2”, chị Diệu tiếc nuối kể.

Khảo sát mới đây của Phú Đông Group về diễn biến giá tại những dự án do doanh nghiệp này triển khai những năm qua cho thấy, có những dự án tăng đến 300% so với thời điểm mở bán.

Cụ thể, căn hộ Him Lam Phú Đông có mức giá ban đầu trung bình 1,1 tỷ đồng/căn, nay tăng lên 3,2 tỷ đồng/căn; dự án nhà ở thấp tầng có giá bán ban đầu 4 tỷ đồng/căn (98 m2), nay tăng lên 12 tỷ đồng/căn, tức tăng 300% sau khoảng 9 năm; giá bán ban đầu căn hộ Phú Đông Premier khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, hiện là 3,1 tỷ đồng/căn, tăng hơn 200% trong 6 năm; căn hộ Phú Đông Sky Garden mở bán cuối năm 2022 với giá 2,6 tỷ đồng/căn, nay tăng lên 3,5 tỷ đồng/căn…

Giá bất động sản tăng theo thời gian là chuyện không có gì lạ, nhưng từ đầu năm 2025 đến nay, nhiều dự án thứ cấp tại TP.HCM có xu hướng tăng mạnh, nhất là những dự án được gỡ vướng thủ tục để cấp sổ hồng, mà dự án The Sun Avenue (phường Bình Trưng, TP.HCM) là một ví dụ.

Ông Phạm Hùng - một cư dân tại đây cho biết, năm ngoái có người trả 4,4 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ (67 m2) ông đang sở hữu nhưng không bán, hiện đã tăng lên 6,7 tỷ đồng (khoảng 82 triệu đồng/m2), tức tăng hơn 50% chỉ sau 1 năm. Nguyên nhân chính, theo ông Hùng, xuất phát từ thông tin dự án sắp hoàn tất cấp sổ hồng.

Một số dự án khác có giá khởi điểm thấp hơn, nhưng vừa hoàn thiện pháp lý cũng tăng giá đáng kể là dự án Sài Gòn Gateway (đường Võ Nguyên Giáp, phường Tăng Nhơn Phú) từ mức 30-35 triệu đồng/m2 năm ngoái tăng lên 42-45 triệu đồng/m2 hiện tại.

Kế bên là dự án Centum Wealth hiện có giá 60 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với lần đầu tiên mở bán. Dự án The Capella (đường Lương Định Của, phường An Khánh) ghi nhận mức tăng 22% trong năm qua, với giá trung bình 6 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 87 m2…

Theo các chuyên gia, giá căn hộ thứ cấp ở khu Đông TP.HCM thời gian qua tăng mạnh hơn các khu vực khác vì hầu hết dự án mới mở bán gần đây đều có giá khởi điểm rất cao.

Chẳng hạn, ngay cạnh dự án The Sun Avenue (đã bàn giao từ năm 2018-2019), dự án The Privé của Đất Xanh có giá bán 120 triệu đồng/m2 và dự án Eton Park cách đó không xa cũng có giá bán tương tự, trong khi dự án Global City hiện đã lên tới 180 triệu đồng/m2.

Không chỉ với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ lần đầu tiên ghi nhận nhiều dự án, sản phẩm có giá bán đạt cả tỷ đồng mỗi mét vuông, kéo theo mức giá thứ cấp tại các dự án khác trong cùng khu vực được giao dịch trong quý II vừa qua đạt khoảng 303 triệu đồng/m2, theo CBRE Việt Nam.

Thống kê của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy, giá chung cư trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận ở mức cao nhất trong gần một thập niên trở lại đây. Tại Hà Nội, giá bán trung bình quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước đó và tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, còn tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao. Những lý do dẫn tới xu hướng này bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, kỳ vọng lợi nhuận cao từ chủ đầu tư...

Đà tăng chưa dừng lại

Theo ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS, nhìn vào lịch sử của thị trường bất động sản TP.HCM gần đây cho thấy, sức cầu và giá cả liên tục đi lên.

Ông Tiến cho biết, cách đây chừng 5 năm, tại TP. Thủ Đức cũ, có nhiều dự án căn hộ với mức giá trung bình chỉ từ 30-35 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại, nơi đây không thể tìm thấy một dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2, còn phân khúc giá trung bình gần như “tuyệt chủng”.

Dự án The Sun Avenue nhìn từ xa. Ảnh: Lê Toàn.

Hay tại Bình Dương, chỉ cách đây vài năm, giá bán căn hộ trung bình từ 20-25 triệu đồng/m2, nay hầu hết các dự án đều trên 40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án căn hộ mới tại các khu vực gần TP.HCM được mở bán gần đây như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Phú Mỹ… cũng có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Thực tế của thị trường nhà ở TP.HCM hiện nay là nhu cầu tăng mạnh, nguồn cung hạn chế và giá không ngừng tăng cao. Vì vậy, câu hỏi được đặt ra là liệu giá nhà có khả năng giảm, hay còn tăng tiếp?

Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi giá nhà giảm, đặc biệt là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.

“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn ở khu vực nội đô để phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, giá nhà không những không thể giảm, mà sẽ còn tăng tiếp”, ông Hiếu nói.

Lý giải cho câu chuyện vì sao thị trường TP.HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng, mấu chốt đầu tiên phải kể đến là từ thực tế cung - cầu.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, TP.HCM là một “siêu” đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, thế nhưng trong nhiều năm qua, nguồn cung thị trường luôn bị bó chặt. Sự khó khăn về thủ tục dẫn đến nguồn cung khan hiếm, trong khi chi phí đầu tư vào các dự án liên tục tăng, nên theo các chủ đầu tư “dù muốn giảm giá bán cũng không thể được”.

Bên cạnh đó, từ năm 2021 đến nay, thị trường nhà ở TP.HCM không còn dự án vừa túi tiền (giá bán dưới 30 triệu đồng/m2) mở bán mới, nhà ở xã hội cũng rất thiếu hụt.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường. Đáng chú ý, đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở mở bán mới chỉ toàn sản phẩm cao cấp, nhà ở trung cấp cũng không còn, dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không cân bằng.

Để giải bài toán nhà ở hiện nay, theo ông Châu, một mặt, Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Mặt khác, sau khi sáp nhập địa giới hành chính là cơ hội để TP.HCM đẩy mạnh giãn dân đô thị nhờ không gian phát triển mới được mở rộng.