Cổ phiếu bất động sản: Kỳ vọng tăng trưởng rất lớn khi thị trường hồi phục

Nhiều cổ phiếu bất động sản đã và đang trải qua đợt tăng khá tốt cả về giá và thanh khoản. Nguồn gốc kích hoạt đà tăng của nhóm cổ phiếu này là gì, thưa bà?

Năm 2025 được kỳ vọng sẽ là thời điểm vàng để các nhà đầu tư xem xét quay trở lại với nhóm cổ phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản. Nhận định này đến từ những thay đổi tích cực trong môi trường pháp lý và nguồn vốn – hai rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua.

Đầu tiên là đòn bẩy từ chính sách pháp lý mới.

Điểm mấu chốt tạo nên triển vọng sáng cho thị trường bất động sản năm 2025 chính là việc ba bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản được sửa đổi và áp dụng từ cuối năm 2024, thay vì đầu năm 2025 như dự kiến ban đầu. Sự gấp rút của Chính phủ trong việc đưa các luật này vào thực thi cho thấy quyết tâm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường.

Các bộ luật này được đánh giá là mang tính đột phá, không chỉ giúp các doanh nghiệp bất động sản phát triển lành mạnh hơn mà còn tháo gỡ đáng kể các nút thắt về thủ tục pháp lý cho các dự án. Vấn đề pháp lý từ lâu luôn là trở ngại lớn nhất, chiếm nhiều thời gian và nguồn lực của doanh nghiệp.

Mặc dù các luật này đã được thông qua gần một năm, việc triển khai trên thực tế cần có thời gian để thẩm thấu và tác động đến các dự án. Trong suốt giai đoạn vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tháo gỡ được vướng mắc pháp lý cho các dự án hiện hữu, bắt đầu triển khai, mở bán các dự án mới ra thị trường. Điều này cho thấy những tín hiệu tích cực ban đầu của các chính sách mới.

Bà Trần Thị Lan Anh.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, vấn đề nguồn vốn cũng đang dần được giải quyết.

Việc khẳng định "hai cái khó - pháp lý và nguồn vốn đang được tháo gỡ, cho thấy một bức tranh toàn diện hơn về sự phục hồi của thị trường. Đây là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp có đủ tiềm lực để tái khởi động và phát triển các dự án.

Để lựa chọn cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn tới, nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội tầm trung, cũng như những doanh nghiệp có khả năng tháo gỡ và tiếp tục triển khai các dự án đang dang dở.

Ngoài ba bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản, gần đây, Nghị quyết 68-NQ/TW thúc đẩy kinh tế tư nhân được đánh giá là một điểm nhấn quan trọng. Theo bà, nghị quyết này có tác động như thế nào tới nhóm doanh nghiệp địa ốc?

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản cũng đang có dấu hiệu được khơi thông nhờ các chính sách thúc đẩy. Đặc biệt, Nghị quyết 68 về thúc đẩy kinh tế tư nhân được đánh giá là một điểm nhấn quan trọng.

Nghị quyết này, với các điều khoản như không hình sự hóa các hoạt động kinh tế, sẽ tạo động lực mạnh mẽ, giúp các doanh nghiệp bất động sản vững tin hơn trong việc triển khai các dự án. Đây là yếu tố then chốt để củng cố niềm tin và khuyến khích dòng vốn đổ vào lĩnh vực này.

Minh chứng rõ nét cho sự chuyển mình của thị trường là việc các doanh nghiệp lớn như Vinhomes liên tục mở bán các dự án mới trong thời gian gần đây, điển hình là Vin Vũ Yên, Vin Đông Anh hay Vin Global Gate. Điều này cho thấy sự tự tin của doanh nghiệp vào khả năng triển khai và tiêu thụ sản phẩm, một tín hiệu tích cực cho toàn ngành.

Với những rào cản lớn đang dần được tháo gỡ, phải chăng thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới?

Tổng quan về vĩ mô cho thấy, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ mới cho lĩnh vực bất động sản. Trong các năm trước đó (năm 2023 và năm 2024), hầu hết các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc mở bán dự án, thiếu hụt doanh thu, dẫn đến dòng tiền âm.

Tuy nhiên, với kỳ vọng hàng loạt dự án được "cởi trói" về pháp lý và nguồn vốn trong năm 2025, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp sẽ được cải thiện đáng kể. Thêm vào đó, việc áp dụng khung giá đất và định giá bất động sản hàng năm từ đầu năm 2026 (thay vì 4 năm một lần như trước đây) cũng là một yếu tố vĩ mô quan trọng. Sự thay đổi này được dự báo sẽ góp phần đẩy giá trị bất động sản tăng cao hơn, tác động tích cực đến toàn bộ thị trường.

Tổng hòa các yếu tố vĩ mô thuận lợi về pháp lý, nguồn vốn và chính sách hỗ trợ đang tạo nền tảng vững chắc cho sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung, và nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng, trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi và các doanh nghiệp bắt đầu có dòng tiền, việc lựa chọn cổ phiếu sẽ không chỉ dừng lại ở kỳ vọng chung. Để tối ưu hóa cơ hội đầu tư, chúng ta cần đi sâu hơn vào các yếu tố cụ thể của từng doanh nghiệp như vị thế và quỹ đất; khả năng tài chính và quản lý nợ; tiến độ pháp lý và triển khai dự án; uy tín và năng lực triển khai; và mục tiêu phân khúc.

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường cổ phiếu địa ốc nói riêng đang có sự phục hồi nhưng cũng cho thấy sự phân hoá rõ nét. Bà có bình luận gì về phân khúc sản phẩm và doanh nghiệp lĩnh vực này?

Trong bối cảnh thị trường đang phục hồi và các chính sách vĩ mô được triển khai, việc lựa chọn loại hình bất động sản để đầu tư sẽ có ý nghĩa quan trọng. Với góc nhìn hiện tại, tôi đặc biệt chú trọng vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở tầm trung.

Chính phủ đang có những động thái rất mạnh mẽ trong việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, kèm theo đó là nguồn vốn ưu đãi vượt trội. Đây là phân khúc đang cực kỳ khan hiếm trên thị trường nhưng lại có nhu cầu rất lớn từ người dân. Do đó, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc này sẽ có lợi thế lớn về dòng tiền. Dòng tiền được kỳ vọng sẽ đổ mạnh vào những doanh nghiệp có khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của số đông người dân, đặc biệt là phân khúc thu nhập trung bình và trung bình khá.

Đối với phân khúc cao cấp (ngoại trừ một số tên tuổi lớn như Vinhomes vẫn duy trì hoạt động), thị trường bất động sản cao cấp đang có phần "im hơi lặng tiếng" và nhu cầu cũng không quá lớn. Trong khi đó, sự thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp luôn hiện hữu, tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp biết nắm bắt.

Ngoài ra, những doanh nghiệp có các dự án đang bị "đắp chiếu" hoặc gặp vướng mắc pháp lý trong thời gian dài cũng sẽ thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư khi những vấn đề này được tháo gỡ.

Điển hình có thể kể đến trường hợp của Novaland với dự án NovaWorld Hồ Tràm được tháo gỡ pháp lý. Đây là tín hiệu cho thấy tiềm năng phục hồi của các dự án lớn từng gặp khó khăn, và dòng tiền chắc chắn sẽ tìm đến những doanh nghiệp có khả năng giải quyết các vướng mắc tồn đọng này.

Khi các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ được vướng mắc pháp lý và tiếp tục triển khai, mở bán dự án, dòng tiền sẽ bắt đầu quay trở lại mạnh mẽ. Đây là tiền đề quan trọng để ghi nhận doanh thu và tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Từ góc độ phân tích tăng trưởng lợi nhuận, việc lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản đang ở vùng đáy (như giai đoạn 2022 - 2023) tạo ra một kỳ vọng tăng trưởng rất lớn khi thị trường hồi phục. Sự chuyển mình từ mức lợi nhuận âm hoặc thấp đến tăng trưởng dương sẽ là điểm thu hút mạnh mẽ đối với giới đầu tư chứng khoán.

Thực tế, thị trường chứng khoán đã phần nào phản ứng với kỳ vọng này. Nhiều cổ phiếu bất động sản trên sàn đã và đang tăng giá, phản ánh niềm tin vào việc hàng loạt dự án sẽ được mở bán trong thời gian tới. Điều này cho thấy sự nhạy bén của thị trường trong việc đón đầu chu kỳ phục hồi của ngành.