Cổ phiếu bất động sản có bệ phóng mới

“Cổ đất” được yêu thích

“Nửa đầu năm 2025, cổ phiếu bất động sản có mức tăng khá ấn tượng. Điều này cũng dễ hiểu khi năm 2024, cổ phiếu bất động sản gần như bất động”, ông Phùng Trung Kiên, nhà sáng lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam Holdings Inc cho biết.

Theo ông Kiên, việc nhiều cổ phiếu bất động sản tăng giá ấn tượng nửa đầu năm 2025 đến từ nhiều yếu tố: hành lang pháp lý hoàn thiện, nhiều dự án được gỡ khó, hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp mang lại kết quả, đặc biệt trong câu chuyện tái cấu trúc dòng tiền, trong đó có trái phiếu. Tuy nhiên, cổ phiếu bất động sản thời gian qua cũng chứng kiến sự phân hoá mạnh. Các cổ phiếu có vốn hoá lớn, có nguồn hàng và câu chuyện tài chính tốt có diễn biến giá tích cực, trong khi các cổ phiếu doanh nghiệp vốn hoá nhỏ, thiếu nguồn hàng mới chủ yếu đi ngang, thậm chí giảm.

Nhìn chung, trong nửa đầu năm, không ít cổ phiếu bất động sản thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư nội và ngoại. Sau giai đoạn “nằm thở”, bối cảnh vĩ mô thuận lợi khiến niềm tin về sự trở lại mạnh mẽ của cổ phiếu nhóm này được củng cố, đặc biệt trong bối cảnh thị giá ở vùng thấp.

Một trong những “tay to” tích cực gom cổ phiếu bất động sản là Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL), thành viên của Dragon Capital. Theo đó, VEIL đã nâng tỷ trọng cổ phiếu bất động sản từ khoảng 14 - 16% trong những tháng đầu năm 2025 lên tới 22% vào cuối tháng 5/2025, tương đương 368 triệu USD. Theo đại diện VEIL, động lực tăng giá của nhóm cổ phiếu địa ốc được hỗ trợ bởi một loạt chính sách, bao gồm thúc đẩy các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng và đề xuất bãi bỏ giấy phép xây dựng đối với các dự án mới.

Việc nhiều cổ phiếu bất động sản tăng giá mạnh, gấp nhiều lần mức tăng của VN-Index, đã mang lại lợi nhuận tốt cho các quỹ đầu tư.

Động lực nửa cuối năm

Một trong những lý do khiến nhà đầu tư đặt niềm tin vào cổ phiếu bất động sản nói riêng, ngành bất động sản nói chung đến từ việc nhiều doanh nghiệp đã tái cấu trúc thành công. Trong đó, với câu chuyện dòng tiền, không ít doanh nghiệp đã phần nào trút được gánh nặng trái phiếu đáo hạn.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã có nhiều cải thiện tích cực. Cả quý I/2025 không có doanh nghiệp phát hành thêm, điều này cho thấy hai khả năng: doanh nghiệp đã giãn, hoãn thành công hoặc đã bố trì được dòng tiền - không cần phát hành bổ sung.

Năm 2023 - 2024, không ít doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện việc mua lại trái phiếu trước hạn, phần nào làm giảm áp lực đáo hạn trong năm nay. Bối cảnh vĩ mô thuận lợi, từ kinh tế tăng trưởng ổn định cho đến hành lang pháp lý hoàn thiện và rất nhiều nỗ lực phục hồi thị trường từ Chính phủ có thể mang đến thêm nhiều cơ hội tăng trưởng cho ngành bất động sản.

Về triển vọng thị trường bất động sản nói chung, ông Lực cho rằng, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp được cải thiện, nhiều doanh nghiệp giảm nợ và lợi nhuận sẽ tăng mạnh.

Công ty Chứng khoán VNDIRECT nhìn nhận, thị trường bất động sản cải thiện được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu vay vốn mạnh mẽ hơn từ cả khách hàng cá nhân lẫn doanh nghiệp. Điều này không chỉ tác động tích cực lên một số cổ phiếu bất động sản mà còn cả các cổ phiếu ngân hàng, khi cả hai phía là chủ đầu tư và người mua đều có nhu cầu cao về vốn.

Một số điểm cần lưu ý

Bối cảnh vĩ mô thuận lợi, từ kinh tế tăng trưởng ổn định cho đến hành lang pháp lý hoàn thiện và rất nhiều nỗ lực phục hồi thị trường từ Chính phủ có thể mang đến thêm nhiều cơ hội tăng trưởng cho ngành bất động sản.

Riêng với nhóm bất động sản công nghiệp, VNDIRECT đánh giá, dù thị trường chứng khoán phục hồi nhanh chóng, các doanh nghiệp khu công nghiệp vẫn đang chịu áp lực lớn do phụ thuộc trực tiếp vào FDI và thương mại quốc tế. Trong thời gian tới, nhu cầu thuê đất có thể sẽ dao động và tâm lý thị trường vẫn mong manh.

Dù Việt Nam không đối mặt với làn sóng rút vốn FDI, nhưng các nhà đầu tư đang có xu hướng cơ cấu lại chiến lược.

Dữ liệu mới nhất cho thấy, dòng vốn bổ sung từ các dự án hiện hữu vẫn tăng mạnh, phản ánh niềm tin dài hạn vào vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, lượng vốn đăng ký mới đang suy giảm, trong khi các tập đoàn toàn cầu ngày càng phân bổ sản xuất ra nhiều điểm đến, thay vì “all-in Vietnam”. Đây là sự chuyển dịch quan trọng, cần lưu ý khi đánh giá triển vọng dài hạn.

Trên thực tế, từ việc đối mặt với rủi ro bên ngoài, nhiều doanh nghiệp đang chủ động phòng thủ: hoãn kế hoạch tăng vốn, rà soát lại ngân sách vận hành và đa dạng hóa nguồn thu. Dù hoạt động cho thuê đất vẫn diễn ra, tâm lý thị trường đã trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với khách hàng có tỷ trọng hàng xuất khẩu sang Mỹ. Mảng cho thuê nhà xưởng, dịch vụ logistics và bảo vệ biên lợi nhuận đang được ưu tiên, như những nỗ lực giảm thiểu rủi ro từ chu kỳ thuê đất đơn thuần.

Trước các diễn biến đáng lưu ý nói trên, VNDIRECT đưa ra khuyến nghị trung lập với cổ phiếu bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư nên giữ trạng thái quan sát và chờ đợi, đặc biệt sau các thông tin về thuế quan.

Theo ông Trung Kiên, trong cuộc chiến thương mại lần 1 (nhiệm kỳ trước của Tổng thống Mỹ Donald Trump), bất động sản công nghiệp Việt Nam được hưởng lợi, vì nhiều nhà đầu tư dịch chuyển sang Việt Nam. Nhưng lần này, việc truy xuất gắt gao nguồn gốc hàng hóa khiến nhà đầu tư cân nhắc lại kế hoạch dịch chuyển và làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp khu công nghiệp.

“Câu chuyện thuế quan đang gay gắt, nhất là câu chuyện truy xuất nguồn gốc hàng hoá. Việc dịch chuyển cấu phần sản xuất của nhiều dự án đầu tư sẽ bị chậm hơn thời gian trước. Thanh khoản từ đầu năm đến nay của cổ phiếu nhóm này cũng không cao, cho thấy sự trầm lắng của cổ phiếu khu công nghiệp”, ông Trung Kiên nói và cho rằng, trường hợp nhà đầu tư muốn “xuống tiền” nên lựa chọn những cổ phiếu có vốn hoá lớn, tình hình kinh doanh ổn định sẽ hiệu quả hơn các cổ phiếu doanh nghiệp vốn hoá nhỏ.

Với cổ phiếu bất động sản nhà ở, trong bối cảnh vĩ mô tích cực, thị trường “ấm” lại, 6 tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của một số mã, điển hình là VHM. Nửa đầu năm, Việt Nam dồn nhiều nguồn lực cho cải cách, sáp nhập tỉnh, thành phố, nên phần nào ảnh hưởng đến việc triển khai dự án, tình hình hoạt động của các doanh nghiệp, nhưng dự kiến sẽ được cải thiện vào 6 tháng cuối năm, giúp triển vọng với cổ phiếu nhóm này tốt hơn.

Tuy nhiên, ông Trung Kiên lưu ý, cổ phiếu bất động sản có thể sẽ phân hoá rõ nét hơn, các mã lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi các mã nhỏ chưa có nhiều động lực tăng giá.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, bà Trần Thị Lan Anh,Giám đốc Khu vực, Công ty Chứng khoán VPBank cho rằng, khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi và các doanh nghiệp bắt đầu có dòng tiền, việc lựa chọn cổ phiếu sẽ không chỉ dừng lại ở kỳ vọng chung. Để tối ưu hóa cơ hội đầu tư, nhà đầu tư cần đi sâu hơn vào các yếu tố cụ thể của từng doanh nghiệp.

Một là, vị thế và quỹ đất: doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí đắc địa ở các khu vực có tiềm năng phát triển cao không?

Hai là, khả năng tài chính và quản lý nợ: doanh nghiệp nào có bảng cân đối kế toán lành mạnh, ít gánh nặng nợ vay và dòng tiền được cải thiện rõ rệt?

Ba là, tiến độ pháp lý và triển khai dự án: doanh nghiệp nào đã tháo gỡ được nhiều vướng mắc pháp lý và có kế hoạch mở bán rõ ràng, cụ thể trong năm 2025?

Bốn là, uy tín và năng lực triển khai: lịch sử triển khai dự án và uy tín trên thị trường của doanh nghiệp đó như thế nào?

Năm là, mục tiêu phân khúc: doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nào (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng...) và phân khúc đó có phù hợp với xu hướng thị trường hiện tại hay không?