Chuyên gia dự báo bất ngờ về các phân khúc bất động sản 2025

Phân khúc nhà ở: Giá sơ cấp tiếp tục ở mức cao

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết, nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025, phần lớn đến từ các đại đô thị tại khu vực vùng ven. Tại Hà Nội và các khu đô thị vệ tinh, nguồn cung có thể đạt khoảng 37.000 sản phẩm, trong khi TP.HCM và vùng lân cận ước tính đạt 18.000 sản phẩm.

Dù sự phân hóa nguồn cung theo khu vực giảm, cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, song phân khúc nhà ở giá rẻ được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể nhờ vào các dự án nhà ở xã hội. Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung, tập trung chủ yếu vào các dự án của các chủ đầu tư lớn.

Cầu trên thị trường nhà ở được dự đoán sẽ tăng trưởng ổn định nhờ vào quá trình đô thị hóa và sự phát triển kinh tế, đáp ứng cả nhu cầu ở thực và đầu tư. Nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp đang giảm, đặc biệt là với các sản phẩm cũ hoặc thiếu hạ tầng và tiện ích, do giá chuyển nhượng vượt xa giá trị thực tế.

Xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở về các khu vực ven đô và các tỉnh cấp 2, cấp 3 tiếp tục diễn ra. Về giá bán, bà Miền nhận định giá sơ cấp của căn hộ chung cư sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do nguồn cung vẫn khan hiếm so với nhu cầu, mặc dù tốc độ tăng giá có xu hướng chậm lại.

Ở phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá sơ cấp sẽ tăng do quỹ đất ngày càng hạn chế và chi phí đầu tư cao. Các dự án đã hình thành hạ tầng và có cư dân sinh sống sẽ ghi nhận xu hướng tăng giá, trong khi những dự án chưa phát triển hạ tầng sẽ duy trì mức giá ổn định. Lượng giao dịch tại phân khúc này dự báo sẽ tăng, đặc biệt tại các đại đô thị vùng ven.

Với lĩnh vực bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, nguồn cung năm 2025 được kỳ vọng tăng 80% so với năm trước. Sản phẩm chủ yếu sẽ là căn hộ dịch vụ tại các điểm du lịch trọng điểm, được tung ra thị trường sau khi điều chỉnh giá bán và chính sách. Tuy nhiên, nhiều dự án nghỉ dưỡng cao cấp vẫn chưa được vận hành do hạn chế về hạ tầng và tiện ích.

Bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh

Thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025. Nguồn cung đất công nghiệp được mở rộng thông qua các khu công nghiệp mới và dự án nâng cấp tại các khu công nghiệp hiện hữu. Ngoài ra, nhà kho xây sẵn và nhà xưởng chất lượng cao sẽ phát triển đáng kể để đáp ứng nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử.

Giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế so với nhu cầu. Tại miền Bắc, các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng dự báo tăng 5-10%, đạt trung bình 145 USD/m2/chu kỳ thuê. Ở miền Nam, Bình Dương và Đồng Nai duy trì vị trí dẫn đầu với giá thuê dự kiến tăng 7-12%, đạt 200 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong khi đó, miền Trung vẫn là khu vực có mức giá thuê thấp nhất, dao động từ 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê, nhưng cũng có tiềm năng tăng 3-5% nhờ các dự án mới.

Giá thuê kho xưởng xây sẵn tăng khoảng 10%, thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội và TP.HCM, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và nhiều khu vực đã lấp đầy.

Bà Phạm Thị Miền nhận định, năm 2025 dự báo sẽ là một năm tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản, từ nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng đến công nghiệp. Nguồn cung và giá cả ở các phân khúc đều có xu hướng biến động phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu thực tế.